Экспертиза №105240

Объектом исследования являлась 1/5 доля двухкомнатной квартиры, расположенной на 9 этаже 17-этажного панельного дома 2006 года постройки. Дом характеризуется хорошим состоянием, железобетонными перекрытиями, а также центральными системами электро-, тепло-, горячего и холодного водоснабжения, и канализации. Экспертами был проведен осмотр объекта для детального изучения его состояния и характеристик.

Квартира имеет общую площадь 50,80 кв.м, жилую площадь 30,30 кв.м и площадь кухни 9,60 кв.м. Планировка квартиры фиксированная, без перепланировок. Высота потолков составляет 2,60 м. Наличествует застекленный балкон и раздельный санузел. Состояние квартиры оценено как жилое, требующее косметического ремонта.

• Объект недвижимости: жилое помещение (двухкомнатная квартира).
• Общая площадь жилого помещения: 50,80 кв.м.
• Жилая площадь: 30,30 кв.м.
• Площадь кухни: 9,60 кв.м.
• Этаж расположения: 9 (из 17).
• Тип дома: 17-этажный многоквартирный панельный жилой дом.
• Год постройки: 2006.
• Материал несущих стен: панельные.
• Характеристика перекрытий: железобетонные.
• Тип планировки: фиксированная (без перепланировки).
• Наличие балкона: да, застеклен.
• Санузел: раздельный.
• Высота помещения: 2,60 м.
• Текущее использование: по назначению (для проживания).
• Состояние отделки: муниципальный ремонт, окна ПВХ. Требуется косметический ремонт.
• Элементы: полы (кафель, ламинат, напольная плитка, линолеум), стены (обои, кафель, покраска), окна (пластиковые), двери (деревянные, входная – железная), сантехника (от застройщика), отопление (радиаторы), водопровод (стальные трубы), канализация (ПВХ).
• Транспортная доступность: хорошая, ближайшая станция метро "Солнцево" (1 км).
• Инфраструктура района: развитая (магазины, аптеки, школы, поликлиники, детские сады).
• Придомовая территория: двор, не огорожен, неохраняемый, есть зеленые насаждения.

Судебная оценочная экспертиза была инициирована для определения рыночной стоимости 1/5 доли квартиры, являющейся объектом имущественного спора. В ходе исследования экспертам предстояло решить сложную задачу адекватной оценки стоимости доли в общей долевой собственности, принимая во внимание все факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости. Основной целью являлось предоставление объективной ценовой информации, необходимой для совершения сделок, подлежащих нотариальному заверению, в рамках гражданского дела. Экспертиза основывалась на положениях Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости»). Эти нормативные документы задали общую методологическую рамку и требования к процессу исследования.

В процессе работы эксперты столкнулись с необходимостью выбора наиболее адекватного подхода к оценке, учитывая специфику объекта – долевую собственность на квартиру. Были рассмотрены затратный, доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода было решено отказаться из-за сложности определения рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом и потенциального искажения оценки. Доходный подход не был использован ввиду отсутствия достоверной информации для прогнозирования будущих доходов от объекта оценки и его расходов. В результате, основным методом был выбран сравнительный (рыночный) подход, основанный на анализе сделок с аналогичными объектами. Особую сложность представляло корректное применение корректировок к ценам объектов-аналогов, учитывая их отличия по ключевым параметрам, таким как состояние отделки, этаж, местоположение. Значимым этапом стало определение обесценения долевой собственности, рассматриваемого как проявление внешнего износа, для чего использовалась формула Чилтона, учитывающая снижение ликвидности и дополнительные издержки, связанные с долевой собственностью. Это позволило корректно скорректировать рыночную стоимость целого объекта до стоимости оцениваемой доли.