Экспертиза №118440

Объектами исследования являлась территория коттеджного поселка «Риверсайд», расположенного в Московской области. В рамках экспертизы проводилось обследование как непосредственно земельных участков, так и различных объектов инфраструктуры общего пользования. Особенностью одного из исследуемых земельных участков (кадастровый номер 50:08:0050414:7) является наличие собственной поливочной системы и ливневой канализации, при этом централизованная поселковая ливневая канализация к нему не подведена. Кроме того, часть инфраструктуры поселка, включая парковую зону с элементами ландшафтного дизайна, расположена на смежном земельном участке общего пользования (кадастровый номер 50:08:0050414:198).

Основные характеристики объектов:

• Земельные участки:
  • На территории коттеджного поселка «Риверсайд» расположено 116 земельных участков по забору и 155 земельных участков по сведениям ЕГРН.
  • Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050414:7, площадью 2230 кв.м, с собственной поливочной системой и ливневой канализацией.
  • Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050414:198, являющийся территорией общего пользования и содержащий часть инфраструктуры.
  • Общий участок с кадастровым номером 50:08:0050414:237, площадью 60278 кв.м.
• Объекты инфраструктуры коттеджного поселка:
  • КПП 1 и КПП-2 (грузовое).
  • Спортивная площадка и детские площадки (внутри поселка и у КПП-2, 3 фонаря освещения).
  • Зона отдыха № 1 (вне поселка): парковка, контейнеры для сбора ТБО, пешеходная дорожка вдоль реки, озеленение, скамейки, понтон, забор с калиткой.
  • Зона отдыха № 2 (вне поселка): дорожка, скамейки, урны, озеленение, 7 ландшафтных мостиков, освещение, выход к очистным сооружениям.
  • 18 колодцев с пожарными гидрантами.
  • 78 столбов уличного освещения.
  • Озеленение на территории поселка (можжевельник – 2, каштаны – 5, пузыреплодник калинолистный – 15, ель – 20, калина – 7, бересклет – 1, сирень – 3, липа – 1, лиственница – 1, рябина – 2, клен – 1, яблоня – 1).
  • Озеленение вдоль заборов (кусты кизильника блестящего, шиповника, спиреи, пузыреплодника).
  • Дороги общего пользования.

Целью проведения данной комплексной судебной экспертизы являлось всестороннее исследование территории коттеджного поселка «Риверсайд». Экспертам предстояло обследовать территорию поселка для установления точного количества земельных участков, а также провести инвентаризацию и определить перечень объектов инфраструктуры, находящихся в пользовании управляющей компании. Ключевым аспектом было выявление тех объектов инфраструктуры, которые непосредственно обслуживают конкретный земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050414:7. Дополнительно требовалось определить среднерыночную стоимость услуг по содержанию и эксплуатации данных объектов инфраструктуры, основываясь на видах услуг, указанных в расчетах общей стоимости сервисных услуг за период с 01.09.2018 по 31.12.2020 годов, фактически оказанных собственнику указанного земельного участка.

В процессе выполнения работы эксперты столкнулись с рядом сложностей, включая необходимость запроса дополнительных материалов, таких как схемы размещения пожарных гидрантов, схемы ливневой канализации и договор аренды земельного участка общего пользования, что потребовало неоднократного направления ходатайств. Для достижения поставленных целей были применены разнообразные методы исследования, в том числе визуально-инструментальное обследование объектов с детальной фотофиксацией и проведением геодезических измерений. Геодезические работы осуществлялись с использованием аппаратуры PrinCe i30 методом полярных засечек в режиме «stop and go», результаты которых затем обрабатывались в программных комплексах AutoCAD и АРГО7. Важным этапом стало изучение представленных материалов, их анализ и сопоставление с требованиями нормативно-технической документации, включая Градостроительный кодекс РФ, Технические регламенты о пожарной безопасности и безопасности зданий, а также приказы Росреестра и Минюста. Для определения рыночной стоимости услуг применялись методы информационного и ситуационного анализа, экономический анализ, а также изучение открытых источников информации о стоимости аналогичных услуг в других коттеджных поселках за указанные годы.