Экспертиза износа и стоимости ремонта склада в Москве №136611

Складские помещения площадью около 16 000 квадратных метров занимали 3 этажа здания коммерческой недвижимости в Москве. Спор при возврате склада касался естественного износа и расходов на ремонт. В перечень спорных элементов входили отделка, санитарно-техническое оборудование, полы, фасад, секционные ворота и примыкающие конструкции. Рассредоточенность элементов по этажам и погрузочным зонам определила маршрут осмотра и раздельную фиксацию каждого участка.

• Электронный диск — цифровые материалы по состоянию арендованного склада.
• Флеш-накопитель — документы и изображения, относящиеся к спору об аренде.
• Фотоматериалы — снимки помещений и оборудования, разделённые на 2 части.
• План-схема — расположение арендуемых площадей на 3 этажах здания.
• Акты осмотра и возврата — перечень заявленных повреждений и их расположение.

Материалы дела содержали документы об аренде коммерческой недвижимости, планы помещений, акты передачи и осмотра, а также фотоматериалы состояния склада.

Спор об аренде склада требовал разграничить естественный износ и иные изменения состояния помещений, перечисленные в акте возврата. Для экспертизы размеров ущерба недвижимому имуществу требовалось также рассчитать рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для ремонта спорных элементов. Сопоставление требовалось провести отдельно по конструкциям, инженерным элементам, отделке и оборудованию внутренних погрузочных зон здания.

Судебную строительно-техническую, оценочную экспертизу выполнили эксперты в области промышленного и гражданского строительства, экономики строительства и оценки недвижимости. Они выехали на склад в Москве, осмотрели помещения трёхэтажного здания, погрузочные зоны и оборудование. Осмотр охватывал 3 этажа и примыкающие к воротам фасадные участки. Расположение осматриваемых элементов эксперты отмечали в акте и фиксировали на фотографиях.

Эксперты провели визуально-инструментальный осмотр: проверили указанные в документах участки, измерили необходимые параметры металлической рулеткой и сопоставили наблюдения с фотоматериалами. Затем они соотнесли характер каждого заявленного повреждения с условиями обычной эксплуатации склада. Информационный и ситуационный анализ связал сведения из актов, планов и снимков с данными выездного осмотра. Каждую позицию рассматривали отдельно.

• Отделка и полы — осмотр участков, указанных в акте возврата склада.
• Санитарно-технические элементы — проверка состояния и требуемых ремонтных операций.
• Секционные ворота — измерение панелей, уплотнителей, роликов и металлических деталей.
• Фасадные участки — фотофиксация и определение объёмов восстановительных работ.

Для расчёта стоимости ремонта эксперты составили локальную смету базисно-индексным методом. Они определили виды и объёмы операций для спорных элементов, учли материалы, труд рабочих, эксплуатацию машин, накладные расходы и сметную прибыль. Перечень операций отдельно сформировали по итогам осмотра каждого спорного участка. Базисные расценки переводили в уровень цен, соответствующий периоду возврата помещений.

Акт возврата не содержал размеров и точной привязки части заявленных повреждений, поэтому эксперты уточняли объёмы визуально-инструментальным осмотром. Допустимость такого приёма основывалась на сопоставлении измерений с планами помещений, фотографиями и описаниями тех же элементов в материалах дела. Так эксперты связали позиции акта с конкретными конструкциями и ремонтными операциями для последующего расчёта.