Стороны спорили о цене арендуемого нежилого помещения в Москве: судебная оценочная экспертиза определяла его рыночную стоимость на прошедшую дату. Эксперты по оценке недвижимости работали по материалам дела без осмотра объекта. Площадь оцениваемого помещения составляла около 35 квадратных метров, а расчёт опирался на архивные рыночные сведения о продаже и аренде подобных объектов.
Эксперты сопоставили 5 предложений о продаже и 4 предложения об аренде коммерческой недвижимости. Сравнительный подход учитывал различия в площади, этаже, местоположении, отделке и составе прав. Эксперты рассчитали доходную модель методом прямой капитализации, используя арендную ставку, загрузку, расходы и ставку капитализации. Две расчётные линии сводили по весовым коэффициентам в единой стоимостной модели.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Нежилое помещение площадью около 35 квадратных метров находилось на 1-м этаже здания в Москве и относилось к коммерческой недвижимости. Спор касался рыночной цены арендованного помещения на прошедшую дату. Для ретроспективной оценки требовалось учитывать свойства объекта и состояние московского рынка в соответствующий период.
Материалы дела включали 14 листов документов об аренде и характеристиках объекта. Прошедшая дата оценки определила ход работы: эксперты отбирали предложения о продаже и аренде, опубликованные незадолго до этой даты.
Спор о рыночной цене небольшого нежилого помещения требовал определить стоимость коммерческой недвижимости в Москве на прошедшую дату. Для этого эксперты сопоставляли характеристики объекта с предложениями о продаже и аренде, относящимися к нужному периоду. В судебной оценочной экспертизе эксперты объединили 2 расчётных подхода в одной стоимостной модели. Расчётная дата предшествовала времени производства экспертизы, поэтому эксперты обращались к архивным рыночным предложениям.
Эксперты по оценке недвижимости работали камерально, то есть по документам вне объекта. Из материалов они взяли для расчёта площадь, этаж, назначение недвижимости и характеристики аренды. Затем эксперты сформировали 2 выборки аналогов: 5 предложений о продаже и 4 предложения об аренде коммерческой недвижимости в Москве. Расчёт опирался на характеристики объекта и исторические предложения из материалов дела.
Эксперты разделили рыночные сведения по типу сделки и привели цены к единице площади. Каждый аналог сопоставляли с небольшим помещением на 1-м этаже, а различия учитывали с помощью расчётных поправок. Для предложений о продаже и аренде использовали отдельные таблицы и расчётные схемы, соответствующие каждому типу сделки. В расчёт вошли следующие приёмы:
Подходы эксперты выбирали с учётом ФСО № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. При определении вида стоимости они учитывали ФСО № 2, утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298. Стоимость по предложениям о продаже и аренде рассчитывали раздельно, после чего сопоставляли обе линии в единой модели рыночной стоимости нежилого помещения.
Оценка касалась арендного спора о рыночной цене небольшого нежилого помещения в Москве. Для суда требовалось рассчитать стоимость коммерческой недвижимости на прошедшую дату с учётом исторических предложений.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Краткое описание проведенной комплексной оценочной, компьютерно-технической судебной экспертизы.
Судебная комплексная оценочно-химическая экспертиза была проведена для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, транспортных средств и движимого имущества по гражданскому делу.
Судебная комплексная инженерно-техническая и оценочная экспертиза котлов была проведена для установления соответствия двух водогрейных котлов модели КСВа-2,0 Гс, поставляемых по муниципальному контракту, установленным техническим стандартам и требованиям.
Судебная комплексная строительно-техническая, инженерно-техническая и оценочная экспертиза, проведенная по определению Арбитражного суда, касалась определения сметной и рыночной стоимости работ по замене резиновых прокладок в соединительных муфтах полотенцесушителей системы горячего водоснабжения, а также восстановительного ремонта жилых помещений.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.