Судебная оценочная экспертиза нежилых помещений первого этажа здания магазина «Весна», расположенных в городе Пущино Московской области, была проведена для определения их рыночной стоимости на ретроспективную дату – 06 мая 2013 года. В процессе работы экспертами был выполнен детальный анализ рынка коммерческой недвижимости, изучена техническая документация и характеристики объекта. Основной использованный методологический подход – сравнительный, который включал сбор и анализ предложений о продаже аналогичных объектов, а также внесение многочисленных корректировок для достижения сопоставимости. Применение доходного и затратного подходов было аргументированно отклонено из-за нехватки релевантных рыночных данных за указанный ретроспективный период и специфики объекта исследования. Экспертиза позволила установить стоимость объекта, несмотря на сложности, связанные с ретроспективным характером оценки и ограниченностью информации.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Объектом исследования являлись помещения первого этажа здания магазина «Весна», расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. «В», проспект Науки, д. 5-а. Здание, 1965 года постройки, представляет собой строение торгового типа с двумя наземными этажами и подвалом. Основным назначением иссследуемых помещений была торговля. Данные помещения обладают стандартным инженерным обустройством, включающим отопление, водопровод, канализацию и электроснабжение.
Основной целью проведенной судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания магазина «Весна», с общей площадью 442,0 кв. м. Ключевым и наиболее сложным аспектом работы стала необходимость установления указанной стоимости на ретроспективную дату – 06 мая 2013 года. Это обстоятельство существенно усложнило процесс, поскольку требовало поиска и анализа рыночных данных, которые были актуальны более трех лет назад. Дефицит доступных и сопоставимых предложений о продаже или аренде недвижимости за этот специфический период стал главной преградой, которую предстояло преодолеть экспертам. Помимо этого, для формирования максимально объективного и обоснованного заключения экспертам пришлось провести глубокий анализ технического состояния и характеристик объекта, руководствуясь техническим паспортом здания магазина и складов от 2001 года, а также тщательно изучить общую экономическую ситуацию и рыночные тенденции в регионе на требуемую дату.
В ходе выполнения поставленной задачи экспертами был проведен всесторонний анализ, включавший детальное изучение количественных и качественных характеристик объекта исследования, а также глубокий обзор рынка коммерческой недвижимости Московской области. Рассматривалась применимость трех оценочных подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход, основанный на расчете ожидаемых будущих доходов от использования объекта, был признан неприменимым из-за полного отсутствия релевантных предложений по аренде нежилых помещений в г. Пущино на ретроспективную дату 2013 года, что делало невозможным адекватное прогнозирование доходов. Затратный подход, определяющий стоимость на основе затрат на воспроизводство или замещение объекта с учетом износа, также не применялся, поскольку он нецелесообразен при оценке встроенных нежилых помещений на активных рынках недвижимости. Таким образом, основным методологическим фундаментом стал сравнительный подход, опирающийся на рыночные цены сделок с аналогичными объектами, что полностью соответствовало требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2 и 7). Для максимально точного определения рыночной стоимости объекта на заданную дату было необходимо применение ряда сложных корректировок. В частности, были учтены корректировки на обстоятельства совершения сделки (с учетом типовой скидки на торг), на особенности местоположения объекта, его этажность, общую площадь, состояние внутренней отделки и физический износ здания. Особое внимание уделялось корректировке на фактор времени, позволяющей перевести цены из более поздних периодов (2016 год) к дате оценки 2013 года с использованием специализированных индексов и данных из авторитетных справочников, таких как «Справочник оценщика недвижимости» и «Индексы цен в строительстве Ко-Инвест». Все процедуры проводились в строгом соответствии с Градостроительным и Налоговым кодексами РФ, Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также методическими рекомендациями Министерства юстиции Российской Федерации для обеспечения достоверности и обоснованности результатов.
Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная комплексная оценочная и строительно-техническая экспертиза, проведенная в отношении работ по укладке рулонного газона на территории комплекса Правительства Московской области.
Судебная комплексная оценочная и компьютерно-техническая экспертиза проводилась по определению Арбитражного суда Краснодарского края с целью оценки фактического объема и качества услуг по разработке и ведению контекстных рекламных кампаний в системах Яндекс.Директ и Google AdWords.
Судебная оценочная экспертиза промышленного оборудования, проведенная для установления рыночной стоимости 160 единиц металлообрабатывающих станков, произведенных в XX веке.
Судебная комплексная оценочная и строительно-техническая экспертиза по определению объема, стоимости и качества работ по ремонту асфальтобетонного покрытия дороги, проведенная по определению Арбитражного суда.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.