Арендодатель хочет поднять плату, арендатор считает её завышенной; помещением пользовались без договора, и собственник требует оплату за период; имущество сдано связанному лицу по цене, вызвавшей вопросы у налогового органа. Во всех этих спорах нужна одна величина — рыночная арендная плата.
Начнём с того, из-за чего расчёты расходятся чаще всего. Сравнивать нужно сопоставимые по составу платежи, а не голые цифры. Одна ставка включает коммунальные и эксплуатационные расходы, другая — нет; одна с налогом на добавленную стоимость, другая без; в одной учтена отделка и мебель, в другой помещение сдаётся без ремонта. Разница в составе достигает трети величины, и расчёт без приведения к единой базе некорректен независимо от того, насколько аккуратно подобраны аналоги.
Ниже разобраны состав платежа, критерии сопоставимости и расчёт за прошлые периоды. Общее представление о направлении даёт страница об оценке коммерческой недвижимости.
Что определяет оценщик
- рыночный уровень арендной платы за объект на заданную дату;
- диапазон ставок по сопоставимым объектам с обоснованием подбора;
- состав платежа, к которому приведён результат: с включением или без включения эксплуатационных и коммунальных расходов;
- отклонение фактической платы от рыночного уровня;
- величину платы за фактическое пользование объектом за период;
- влияние индивидуальных условий договора на размер платы.
За пределами компетенции остаются наличие оснований для изменения платы, правомерность пользования объектом, обоснованность требования и его правовая квалификация. Оценщик даёт величину, правовые выводы делает суд.
Что входит в арендную плату
Первое, что уточняется перед расчётом, и первое, что проверяется в чужом отчёте.
Постоянная часть — плата за пользование объектом. Именно она обычно и сопоставляется с рынком.
Переменная часть — коммунальные ресурсы по счётчикам, оплачиваемые сверх постоянной части.
Эксплуатационные расходы — содержание здания, уборка мест общего пользования, охрана, вывоз отходов. В одних договорах входят в ставку, в других выставляются отдельно.
Налог на имущество и земельный налог — как правило, учтены в ставке, но встречаются договоры с их отдельным возмещением.
Налог на добавленную стоимость — ставки в объявлениях приводятся и с ним, и без него, а иногда без указания вовсе.
Практическое следствие: в вопросе прямо указывают, какая величина требуется. «Рыночная ставка арендной платы» без уточнения состава — формулировка, порождающая второй спор после первого.
Сопоставимость объектов
Второй источник расхождений, и здесь важна не только локация.
- Местоположение — район, транспортная доступность, окружение, для торговых объектов ещё и пешеходный трафик.
- Назначение и разрешённое использование — офисное, торговое, складское, производственное; ставки различаются кратно.
- Площадь — крупные площади сдаются дешевле в расчёте на квадратный метр.
- Этаж и планировка — первый этаж с отдельным входом и подвал имеют разные ставки при равной площади.
- Состояние отделки — помещение без ремонта, с типовой отделкой и с индивидуальной оценивается по-разному.
- Оснащение — наличие мебели, оборудования, инженерных систем.
- Условия договора — срок, наличие каникул, индексация, порядок расторжения, обеспечительный платёж.
- Доступ и инфраструктура — парковка, погрузочная зона, режим доступа.
Различия корректируются расчётом; несопоставимые объекты в выборку не включаются. Отчёт с тремя объявлениями «в том же районе» без анализа этих факторов проверку не проходит.
Плата за пользование без договора
Отдельная и частая задача: объектом пользовались, договор не заключался либо истёк, собственник требует оплату за период.
Оценщик определяет рыночный размер платы за пользование объектом за конкретный период — с учётом фактически занимаемой площади, состояния объекта в тот период и условий, сложившихся на рынке.
Особенности такого расчёта: период обычно прошедший, значит оценка ретроспективная; фактически занятая площадь может отличаться от указанной в документах и устанавливается по материалам дела; состояние объекта на период пользования восстанавливается по документам, а не по нынешнему.
Отдельно проверяется, чем пользовались фактически: часть помещений могла не использоваться, доступ мог быть ограничен, объект мог быть непригоден к эксплуатации. Это влияет на величину и является предметом доказывания сторон.
Правовые вопросы — основания пользования, период, подлежащий оплате, наличие неосновательного обогащения — решает суд. Оценщик даёт величину за указанный период. От квалификации требования зависит и сам порядок расчёта: если требование заявлено как неосновательное обогащение, Гражданский кодекс предписывает определять сбережённое по цене, существовавшей во время, когда пользование закончилось, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ); расчёт по ставкам каждого периода применяется, когда основание требования иное — например, плата за период после прекращения договора (статья 622 ГК РФ). Практика здесь неоднородна, а при длительном пользовании и растущем рынке два подхода дают разные суммы, поэтому порядок расчёта согласовывается с правовой позицией по делу заранее.
Расчёт за прошлые периоды
В спорах об арендной плате период почти всегда прошедший, и это делает задачу ретроспективной со всеми её правилами.
Используются данные о ставках соответствующего периода: архивы объявлений, договоры того времени, обзоры рынка. Текущие ставки не применяются, а приведение по индексам используется как вспомогательный приём.
Если период длительный, расчёт выполняется по интервалам: ставки меняются, и единая величина за три года искажает результат. Разбивка по годам или по кварталам даёт корректную сумму.
Подробно правила ретроспективного расчёта разобраны на странице о ретроспективной оценке; здесь они применяются к арендным ставкам.
Аренда у связанных лиц
Задача возникает в налоговых спорах, в банкротстве и в корпоративных делах.
Сама по себе аренда у связанного лица о нерыночности не говорит. Проверяется соответствие ставки рыночному уровню на дату с учётом условий, а дополнительным источником сравнения служат договоры того же лица с независимыми контрагентами по сопоставимым объектам.
Отклонение оценивается по отношению к границе диапазона, а не к его середине: ставка, отличающаяся от средней, может находиться в пределах рыночного интервала.
Учитываются и условия, объясняющие разницу: длительный срок, крупная площадь, обязанность арендатора выполнить ремонт, принятие на себя эксплуатационных расходов. Каждое из них корректирует ставку экономически обоснованно.
Когда нужна оценка
- Спор о размере арендной платы при пересмотре условий договора.
- Взыскание платы за фактическое пользование объектом без договора.
- Определение платы при аренде государственного или муниципального имущества.
- Проверка рыночности ставки по договору со связанным лицом.
- Сдача в аренду имущества, входящего в конкурсную массу.
- Обоснование или оспаривание требования о взыскании задолженности по арендной плате.
- Проверка отчёта, представленного другой стороной.
Какие документы нужны
- Договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, если он заключался.
- Правоустанавливающие документы на объект и выписка из реестра.
- Технические документы — планы, экспликация, сведения о площади и назначении помещений.
- Сведения о состоянии объекта в оцениваемый период: фотографии с датами, акты приёма-передачи, документы о ремонтах.
- Документы о фактическом пользовании — акты осмотра, переписка, сведения о занимаемой площади.
- Расчёты сторон и отчёты, представленные оппонентом.
- Договоры аренды иных помещений того же собственника за близкий период.
- Документы о составе платежей — счета на коммунальные и эксплуатационные расходы.
Можно ли заранее оценить перспективу
Да, и по договору с описанием объекта это делается быстро. Специалист скажет, насколько фактическая ставка отличается от ориентировочного рыночного уровня и в чём вероятная причина расхождения расчётов.
Чаще всего причина в составе платежа: стороны сравнивают ставки, включающие разный набор расходов. Определить это удаётся по договору, без полного исследования, и нередко после такого разбора спор снимается.
Оценка бывает неблагоприятной: фактическая ставка находится в рыночном диапазоне, и оспаривать её бесперспективно. Узнать это до подачи иска дешевле.
Прогноз не является заключением, не гарантирует результат и после исследования может уточниться. Если экспертиза назначена судом, назначенный эксперт сторону не консультирует.
Как сформулировать вопросы
Формулировки определяют применимость результата. Мы разбираем задачу вместе с заказчиком; окончательные вопросы судебной экспертизы определяет суд.
Главное — назвать дату или период и прямо указать состав платежа.
- Каков рыночный размер арендной платы за … по состоянию на … с учётом или без учёта эксплуатационных и коммунальных расходов?
- Каков диапазон рыночных ставок по сопоставимым объектам на указанную дату?
- Соответствует ли арендная плата, установленная договором, рыночному уровню?
- Каков рыночный размер платы за пользование объектом за период с … по …?
- Какова рыночная арендная ставка для объекта с учётом совокупности условий договора — срока, площади, состояния объекта, распределения эксплуатационных расходов — и какова ставка для такого же объекта на типовых условиях?
- Каково отклонение фактической платы от рыночного уровня?
- Обоснован ли подбор объектов-аналогов в отчёте, представленном стороной?
Несколько формулировок стоит поправить до подачи ходатайства.
- «Какова рыночная ставка?» без указания состава → уточните: с эксплуатационными расходами или без, с налогом на добавленную стоимость или без.
- «Завышена ли арендная плата?» → «Находится ли плата в диапазоне рыночных ставок на дату?»
- «Обязан ли арендатор платить за этот период?» → правовой вопрос, решает суд.
- «Какова стоимость объекта?» → это другая задача; арендная плата и стоимость объекта считаются по-разному.
Что делать с готовым отчётом
Отчёт прикладывается к иску о взыскании платы за пользование, к требованию об изменении условий договора либо к возражениям на них, используется в налоговых спорах и при обосновании условий аренды имущества должника.
Проверка чужого отчёта строится на трёх вопросах: приведены ли ставки к единому составу платежа, обоснован ли подбор аналогов с учётом назначения, площади и состояния, взяты ли данные соответствующего периода. Документ, не проходящий по этим трём, уязвим независимо от итоговой цифры.
Гарантировать исход невозможно — доказательства оцениваются в совокупности. Но расчёт с прозрачным приведением к единой базе и обоснованными корректировками оспаривать существенно труднее, чем подборку объявлений.
От чего зависят стоимость и срок
Основные факторы — тип и площадь объекта, число оцениваемых периодов, необходимость ретроспективного расчёта, доступность данных по сегменту, потребность в осмотре объекта.
Длительный период с разбивкой по интервалам увеличивает объём: по каждому интервалу собираются собственные данные о ставках.
Редкие типы объектов — производственные площадки, специализированные помещения — требуют большего времени на подбор аналогов, чем офисы и торговые помещения с активным рынком.
Пришлите договор и описание объекта — после просмотра назовём ориентировочные стоимость и срок и скажем, в чём вероятная причина расхождения.
Как мы работаем
- Смотрим договор и описание объекта, сообщаем предварительное мнение о вероятной причине расхождения.
- Согласовываем вопросы, состав платежа, даты или периоды, сроки и условия либо принимаем определение суда.
- Устанавливаем характеристики объекта и его состояние в оцениваемый период.
- Подбираем сопоставимые объекты и приводим ставки к единому составу платежа.
- Вносим корректировки на различия и определяем диапазон и итоговую величину.
- Оформляем отчёт с обоснованием подбора и корректировок, при необходимости участвуем в заседании.
Организация независима от сторон спора, работает в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ о государственной судебно-экспертной деятельности и обеспечивает конфиденциальность переданных материалов.
Получите бесплатную консультацию
Пришлите договор аренды и описание объекта — мы бесплатно скажем, в чём вероятная причина расхождения расчётов и насколько ставка отличается от рыночного уровня. Чаще всего дело в составе платежа, и это выясняется по договору, без полного исследования. Телефон 8 (800) 333-24-09 или заявка на сайте.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам», негосударственными судебно-экспертными учреждениями признаются некоммерческие организации, созданные на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О некоммерческих организациях» и ведущие судебно-экспертную деятельность согласно своим уставам.
По сведениям организации, проведение судебных экспертиз предусмотрено её уставом (см. действующую редакцию в разделе «Документы организации»). Это само по себе не означает автоматического поручения любой экспертизы. Возможность поручить конкретное исследование определяет назначающий орган.
В случаях, перечисленных пунктом 5 постановления № 28, когда экспертизу по уголовному делу назначает суд, ему следует мотивировать в определении или постановлении поручение исследования учреждению либо конкретному лицу. Пункт 5 постановления № 28 связывает выбор негосударственного учреждения с невозможностью провести исследование в государственном учреждении, обслуживающем соответствующую территорию: например, из-за отсутствия нужного специалиста, материально-технической базы или специальных условий, либо с отводом компетентных государственных учреждений. Дополнительно учитываются квалификация эксперта, основания для отвода и действующий перечень экспертиз, выполняемых только государственными судебно-экспертными организациями.
