Экспертиза №109613

Предметом исследования являлись два объекта недвижимости – нежилые помещения, расположенные на десятом этаже в корпусе 7.2 многоквартирного монолитного здания, возведенного с 2015 года в Южном административном округе города Москвы. Эти объекты представляют собой часть жилого комплекса бизнес-класса, характеризующегося этажностью от 5 до 15, монолитным каркасом и наличием подземного паркинга.

Общее техническое состояние объекта недвижимости на дату оценки было определено как новое. Ключевые особенности объектов включали монолитный железобетонный каркас, наружные стены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки), перегородки из ячеистобетонных блоков и гипсокартона, двухкамерное остекление. В местах общего пользования была предусмотрена отделка, высота потолков составляла не менее 2,75 м. Инженерное оснащение предполагало систему водяного отопления со стальными радиаторами, естественную или механическую вентиляцию, стояки ХВС и канализации с запорной арматурой, а также выделенную электрическую мощность 11 кВт для каждого помещения, с установкой распаечной коробки.

Однако, объекты передавались без внутренней отделки, что означает отсутствие межкомнатных перегородок, штукатурки стен, стяжки пола, разводки электропроводки, приборов учета электроэнергии, монтажа сантехники. Также отсутствовал монтаж межкомнатных дверей.

1. Нежилое помещение условный номер 14
   • Назначение: нежилое
   • Общая ориентировочная площадь: 60,5 кв.м.
   • Расположение: 10 этаж, корпус 7.2
2. Нежилое помещение условный номер 16
   • Назначение: нежилое
   • Общая ориентировочная площадь: 40 кв.м.
   • Расположение: 10 этаж, корпус 7.2

Целью настоящего экспертного исследования было установление текущей рыночной цены двух нежилых помещений на ретроспективную дату – 12 марта 2018 года. Данная задача возникла в связи с прекращением договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества и необходимостью определения стоимости сопоставимых объектов в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 120. Для достижения поставленной цели эксперты сталкивались со сложностью поиска актуальных рыночных данных на обозначенную дату, поскольку прямой информации по объектам долевого строительства в достаточном объеме в открытых источниках на тот период не было. Поэтому была применена методика, основанная на статистическом анализе ценовых изменений на рынке новостроек нежилых помещений по городу Москве за февраль и март 2018 года. Это позволило осуществить экстраполяцию данных и сформировать обоснованное представление о рыночной ситуации на требуемую дату.

В процессе работы эксперты опирались на комплекс нормативно-правовых актов и федеральных стандартов оценочной деятельности, включая Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, а также Федеральные стандарты оценки (ФСО) №1, №2, №3 и №7 «Оценка недвижимости». Особое внимание уделялось требованиям ФСО №3, предписывающим изложение существенной информации, ее подтверждаемость и исключение неоднозначных толкований результатов. Исследование также включало детальный анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости, таких как местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, физические характеристики объектов и особенности рынка коммерческой недвижимости в г. Москве. Этими методами и стандартами обеспечивалась объективность и обоснованность установленной рыночной цены, несмотря на первичные ограничения доступности информации.