Экспертиза №123328

Объектами исследования являлись права застройщика на ряд земельных участков, расположенных в Ростовской области, с находящимися на них объектами незавершенного строительства, а также соответствующая проектная документация. Экспертиза проводилась на основании представленных материалов дела и проектной документации, без выезда на место осмотра. Это определило специфику работы, требующую тщательного анализа документальных источников.

• Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012503:38: Площадь 2 294 кв.м. Категория земель — земли населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.
• Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012503:39: Площадь 6 211 кв.м. Категория земель — земли населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.
• Объект незавершенного строительства (Дом 14): Расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0012503:38, по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2, участок VI. Запроектирован как двухсекционный, 3-этажный многоквартирный жилой дом каркасно-монолитного типа. Максимальный размер здания составляет 66,71х15,30 м, максимальная высота — 8,395 м. Высота этажей: техническое подполье 1,6 м, 1-й этаж (вход и жилые квартиры) 2,7 м, 2-3 этажи (жилые) 2,7 м. Площадь застройки составляет 1 116,86 кв.м, строительный объем — 11 055,36 куб.м, общая площадь здания — 2 911,74 кв.м. Объект имел 65% готовности, включая фундамент, стены, перегородки, перекрытия, кровлю, полы и оконные проемы.
• Объект незавершенного строительства (Дом 15): Расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0012503:39, по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2, участок VII. Запроектирован как двухсекционный, 3-этажный многоквартирный жилой дом каркасно-монолитного типа. Максимальный размер здания составляет 66,71х15,30 м, максимальная высота — 8,495 м. Высота этажей: техническое подполье 1,6 м, 1-й этаж (вход и жилые квартиры) 2,7 м, 2-3 этажи (жилые) 2,7 м. Площадь застройки составляет 1 117,86 кв.м, строительный объем — 11 055,36 куб.м, общая площадь здания — 2 911,74 кв.м. Объект имел 65% готовности, включая фундамент, стены, перегородки, перекрытия, кровлю, полы и оконные проемы.
• Проектная документация: Включает все внесенные изменения по состоянию на 01.04.2022.

Целью проведения данной судебной оценочной экспертизы стало определение рыночной стоимости прав застройщика на земельные участки и расположенные на них объекты незавершенного строительства, а также на проектную документацию, учитывающую все изменения по состоянию на 01.04.2022. Перед экспертом стояла задача глубокого анализа предоставленных материалов дела и проектной документации для формирования объективного заключения. Проведение экспертизы осложнялось отсутствием физического осмотра объектов, что потребовало особого внимания к документальному подтверждению всех характеристик и состояния исследуемых объектов. Комплексный характер оцениваемых прав, включающих как земельные участки, так и стадии незавершенного строительства, обусловил необходимость применения различных методологических подходов и учета множества ценообразующих факторов. Работа требовала не только глубоких познаний в области оценки недвижимости, но и понимания строительной специфики объектов незавершенного цикла, а также тщательного анализа рыночной ситуации.

В процессе работы экспертом применялись федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V) и положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для оценки рыночной стоимости использовались три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный. Дополнительно эксперт опирался на Гражданский и Градостроительный кодексы РФ, а также СНиПы, ГОСТы и другие нормативно-технические документы, такие как ГОСТ 21.101–97, СНиП 12-01-2004, СП 22.13330.2011 и ВСН 53–86, регулирующие вопросы оценки физического износа и общие требования к документации. Особую сложность представлял анализ данных, касающихся рынка объектов незавершенного строительства, который зачастую не является высоколиквидным и прозрачным. Эксперты обосновали отказ от применения доходного подхода к объектам ИЖС и жилой недвижимости в связи с их спецификой. Затратный подход требовал детального расчета восстановительной стоимости объектов с учетом степени их готовности (65%), базирующегося на укрупненных показателях восстановительной стоимости (УПВС) и актуальных индексах пересчета.