Оценочная экспертиза прав на землю и недострой в Батайске №123328

Права застройщика на два земельных участка в Батайске, два недостроенных многоквартирных дома и проектную документацию составляли единый объект оценки. Спор касался рыночной стоимости этого имущества на прошедшую дату. Оба дома находились на стадии незавершённого строительства, поэтому эксперты отдельно учитывали земельную составляющую, возведённые конструкции и документацию.

• Материалы арбитражного дела — копии документов об объекте оценки и правах застройщика.
• Проектная документация — комплект по первому недостроенному многоквартирному дому.
• Проектная документация — комплект по второму недостроенному многоквартирному дому.
• Фотографии стройплощадки — изображения конструкций обоих объектов незавершённого строительства.

Материалы дела содержали сведения о назначении земли, параметрах строительства и составе прав. Общая площадь участков составляла около 8 500 квадратных метров, а проектная площадь каждого дома — около 2 900 квадратных метров. Сочетание земли, недостроенных зданий и изменяемой проектной документации определило раздельный расчёт составляющих.

В споре о стоимости прав застройщика требовалось рассчитать рыночную стоимость единого набора недвижимости на ретроспективную дату. Суд поставил вопрос о двух земельных участках в Батайске, двух недостроенных многоквартирных домах и проектной документации с внесёнными изменениями. Судебная оценочная экспертиза охватывала земельную составляющую, неотделимые улучшения и документацию как части одной задачи.

Эксперты по оценке недвижимости, экономике и строительно-технической оценке работали по материалам дела. Они изучили документы о правах, проектные решения и фотографии стройплощадки. Параметры двух участков сопоставили с открытыми рыночными предложениями, а характеристики недостроенных домов — с проектной документацией и укрупнёнными показателями восстановительной стоимости. Такой порядок разделял рыночные данные о земле и расчёт затрат на возведённые конструкции.

• Метод сравнения продаж — для каждого участка отобрали по 3 предложения и скорректировали различия.
• Затратный подход — стоимость конструкций рассчитывали через восстановительные затраты и показатели износа.
• Метод срока жизни — физический износ соотносили с возрастом и нормативным сроком службы.
• Базовые цены проектирования — объём изменений соотносили с трудоёмкостью работ по документации.

Рыночную выборку проверяли по назначению земли, площади, местоположению, условиям предложения и передаваемым правам. После корректировок аналогам присваивали веса с учётом числа и величины поправок. Для недостроенных домов эксперты рассчитали восстановительную стоимость по укрупнённым показателям, затем учли стадию строительства и виды износа. Проектную документацию анализировали по составу изменений и базовым ценам проектных работ.

При выборе процедур эксперты связали нормативные источники с конкретными расчётами. Общие федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, задавали вид стоимости и процесс оценки. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости» применяли к земле и улучшениям. Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 №1102-Р использовали при работе с правами на участки. Методика определения физического износа гражданских зданий применялась к конструкциям недостроенных домов.