Землеустроительная экспертиза сервитута в Котельниках №124371

Три земельных участка в Котельниках стали предметом спора о проезде: требовалось рассмотреть доступ к двум участкам через соседнюю территорию и рассчитать плату за сервитут. Землеустроительная задача охватывала границы возможных полос проезда, их площадь и связь с окружающей дорожной сетью. Расположение участков внутри кадастрового квартала определило необходимость полевой съёмки и сопоставления нескольких маршрутов.

• Смежная территория — площадка для проверки возможной полосы сервитута.
• Два соседних участка — территории, к которым требовался проход и проезд.
• Кадастровый план территории — основа для нанесения вариантов доступа.
• Сведения реестра недвижимости — данные о границах и площади территории.
• Каталог геодезических пунктов — координатная основа полевых измерений.

Материалы дела были представлены в 1 томе. Эксперты сопоставили документы о земельных участках, графические материалы и сведения государственного реестра с измерениями на местности.

Спор касался проезда к двум земельным участкам и платы за пользование соседней территорией. Требовалось проверить, нужен ли для доступа сервитут, рассмотреть другие маршруты и сравнить варианты по степени обременения. Для выбранных полос следовало рассчитать границы, площадь и ежемесячную рыночную плату. Каждый вариант требовалось отобразить на графической схеме с привязкой к кадастровому кварталу.

Комплексную землеустроительную, оценочную экспертизу совместно выполнили эксперты в области землеустройства и оценки недвижимости. Они изучили 1 том материалов дела и выехали в Котельники. На месте эксперты осмотрели 3 земельных участка, выполнили геодезическую съёмку и фотофиксацию территории. Эксперты-землеустроители готовили координатные построения, а эксперты-оценщики рассчитывали плату за ограниченное пользование землёй по каждому рассматриваемому варианту.

Полевую часть построили вокруг визуально-инструментального осмотра и геодезической съёмки. Эксперты измеряли характерные точки спутниковой аппаратурой EFT M3 PLUS методом полярных засечек в режиме stop and go. Затем они обработали координаты в AutoCAD и АРГО 7, совместили съёмку с кадастровым планом и подготовили графические схемы возможных проездов. На схемах обозначили рассматриваемые полосы доступа и их связь с границами участков.

• Маршруты доступа — сопоставление существующих проездов и соседних земельных участков.
• Полосы сервитута — построение границ и расчёт площади каждого варианта.
• Степень обременения — сравнение протяжённости и размещения полос проезда.
• Плата за пользование — расчёт для части территории по данным реестра недвижимости.

Координатную часть эксперты проверяли по требованиям к точности определения границ и площади. Стоимостную часть они строили по правилам проведения оценки и выбора подходов. Источники применяли раздельно: геодезический документ относили к полевой съёмке, а стандарты оценки — к расчёту платы за пользование землёй и проверке его последовательности на каждом этапе.

• Координаты и площадь — Приказ Росреестра от Минэкономразвития России от 23.10.2020 № П/0393.
• Порядок расчёта — федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)».
• Выбор способа расчёта — федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».