Основной целью проведения данной судебной экспертизы являлось установление объективной рыночной стоимости земельного участка, расположенного в межселенной территории Ленского района Республики Саха (Якутия). В ходе работы эксперту предстояло решить ряд сложных задач, связанных с анализом объекта, на котором фактически имелись различные хозяйственные строения и объекты, такие как дом, теплица, металлический контейнер и другие постройки. Ключевым нюансом стало то, что данные улучшения на момент исследования не имели официальной государственной регистрации, что требовало от эксперта строгого соблюдения методологии оценки именно земельного участка, исключая из расчета стоимость незарегистрированных объектов, но при этом учитывая их наличие в контексте наиболее эффективного использования земли. Была проведена кропотливая работа по сбору и анализу материалов гражданского дела, акта осмотра земельного участка и фотографических данных, предоставленных для экспертизы, что позволило сформировать полное представление об объекте.
Для достижения поставленной цели экспертом был применен сравнительный подход, который является наиболее релевантным для оценки земельных участков в условиях активного рынка. В рамках этого подхода осуществлялся тщательный поиск и подбор аналогичных объектов недвижимости, а также проводился детальный анализ их характеристик с последующим применением соответствующих корректировок. Среди ключевых элементов сравнения учитывались передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемых сделок, специфика условий продажи, общая площадь участка, текущие рыночные условия, влияющие на фактор торга, а также давность используемой информации об аналогах. Особое внимание было уделено определению сегмента рынка, к которому относится объект оценки – рынок земель сельскохозяйственного назначения. Экспертиза основывалась на фундаментальных нормативно-правовых актах и стандартах, таких как Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7), Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, а также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Необходимость применения комплексного подхода к анализу всех доступных данных и устранению влияния незарегистрированных строений стала одной из методологических сложностей, успешно преодоленных в ходе работы.
