Стороны спорили, сколько стоил садовый земельный участок: оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость в Республике Саха (Якутия) на требуемую дату. Эксперты по оценке недвижимости и экономике работали по материалам дела без осмотра объекта. В расчётную основу вошли 138 листов дела, 4 фотографии и реестровые сведения о категории и разрешённом использовании земли.
Эксперты применили сравнительный подход и изучили 3 объявления о продаже земли того же назначения. Предложения проверяли по местоположению, площади, условиям продажи, сроку экспозиции и возможности торга. Для каждого аналога рассчитали удельный показатель цены и внесли предусмотренные методом поправки. Порядок оценки недвижимости соотнесли с Федеральным стандартом оценки №7 «Оценка недвижимости» в расчётной таблице.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Садовый земельный участок оценивали из-за спора о том, сколько он стоил на рынке. Земля находилась в Республике Саха (Якутия) и относилась к сфере недвижимости сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование участка было связано с садоводством или огородничеством.
Материалы дела содержали сведения о площади, категории земли, разрешённом использовании и окружении участка. Удалённость участка от места производства экспертизы определила работу по акту осмотра, фотографиям, реестровым сведениям и предложениям местного рынка.
Спор о цене садового участка требовал рассчитать его рыночную стоимость на дату, указанную судом. Оценочная экспертиза должна была соотнести характеристики земли в Республике Саха (Якутия) с предложениями местного рынка. Расчёт относился к земле, предназначенной для садоводства или огородничества. Требовалась полная рыночная стоимость участка в рублях, а не цена единицы площади.
Эксперты по оценке недвижимости и экономике работали по материалам дела без осмотра объекта. Состояние участка они изучали по акту выездного обследования и 4 фотографиям. Реестровая выписка служила источником сведений о площади, категории земли и разрешённом использовании. Рыночную часть расчёта эксперты строили на предложениях о продаже сопоставимых участков на дату оценки.
Для ответа на вопрос о том, сколько стоил участок, эксперты применили сравнительный подход: сопоставили 3 рыночных предложения с оцениваемой землёй и рассчитали стоимость единицы площади. Затем они проверили различия по характеристикам, способным влиять на цену. Так цены садовых участков приводили к общей расчётной базе. Каждый приём был связан с отдельным элементом сравнения:
Цены сделок в материалах не приводились, поэтому эксперты использовали цены предложений: такой приём предусмотрен сравнительным подходом при наличии объявлений о продаже сопоставимой земли. Они отобрали 3 участка сельскохозяйственного назначения и проверили их по одинаковому набору ценообразующих признаков. Скорректированные показатели сводили к единой расчётной базе для определения рыночной стоимости садовой земли.
При анализе недвижимости эксперты опирались на Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости»: по нему описывали участок и изучали местный рынок. Последовательность сравнения участков и внесения поправок определяли по Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Поправки к ценам предложений выбирали по изданию «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 2».
Оценка касалась садового земельного участка в Республике Саха (Якутия) и спора о его цене на рынке. Для расчёта учитывались назначение земли, площадь, местоположение и предложения о продаже сопоставимых участков.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
После пожара стороны спорили о безопасности утепления ангара: комплексной судебной пожарно-технической, строительно-технической экспертизе требовалось проверить его и рассчитать восстановление.
Стороны спорили о цене изготовления двух партий печатных плат для промышленных табло: оценочная экспертиза определяла их рыночную стоимость на прошедшие даты.
При приёмке квартиры возник спор о качестве отделки: экспертиза при приемке квартиры от застройщика должна была определить, имеются ли недостатки, каковы их причины и стоимость исправления.
Заказчик оспаривал качество муниципального генплана: дополнительная комплексная судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза рассчитывала стоимость его исправления.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.