Целью проведения данной судебной оценочной экспертизы являлось всестороннее определение рыночной стоимости нежилого помещения и размера убытков, включая упущенную выгоду, возникших в связи с его изъятием для государственных нужд. Экспертное исследование было инициировано определением судебной коллегии по гражданским делам, поставившим перед экспертом комплекс задач. Для достижения поставленных целей эксперт ознакомился с предоставленными материалами дела, осуществил сбор и детализированный анализ информации, необходимой для проведения корректной оценки. Этот процесс включал изучение количественных и качественных характеристик объекта, выявление политических, экономических, социальных и экологических факторов, влияющих на его стоимость, а также анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. В ходе работы также были рассмотрены правоустанавливающие документы на объект, сведения об обременениях, физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики помещения, степень его износа и устаревания. Особое внимание уделялось анализу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, что является ключевой предпосылкой для стоимостной оценки, выражающей мнение эксперта, основанное на аналитических навыках и текущем состоянии рынка.
В процессе экспертизы были применены методы оценочной деятельности в соответствии с действующими нормативными актами, включая Федеральные стандарты оценки (ФСО № II, III, V, VII). Основным применяемым подходом был выбран сравнительный подход, поскольку на рынке имелась достаточная и достоверная информация о схожих объектах-аналогах. Применение данного подхода потребовало тщательного анализа рыночных цен предложений, выявления различий между объектом оценки и аналогами, а также внесения соответствующих корректировок на ценообразующие факторы, такие как площадь, отделка, этаж расположения, возможность торга и наличие земельного участка. Дополнительно был выполнен расчет убытков, в том числе связанных с временным пользованием иным нежилым помещением, расходами на переезд, риэлторскими услугами и оформлением права собственности на новое помещение, а также определена упущенная выгода. Сложность заключалась в корректном учете всех прямых и косвенных потерь, которые возникли бы у собственника при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, опираясь на рыночные данные по аренде и сопутствующим услугам в соответствующем сегменте рынка Москвы.
