Была проведена повторная судебная оценочная экспертиза, целью которой стало определение рыночной стоимости права аренды и размера убытков, причиненных правообладателю в результате изъятия нескольких частей земельного участка для государственных нужд. Исследование охватило два временных периода, требуя оценки стоимости как на ретроспективную дату (21 апреля 2014 года), так и на текущую дату осмотра (10 мая 2016 года). При проведении экспертизы применялся сравнительный подход, основанный на анализе рыночных предложений аналогичных объектов недвижимости. Были внесены необходимые корректировки на торг, площадь и инфляцию, а также учтены особенности правового статуса и фактического использования исследуемых земельных участков, расположенных в Москве.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Предметом исследования являлись земельные участки, находящиеся в долгосрочной аренде и предназначенные для эксплуатации торгово-досугового центра. Фактически площадь участка была занята торговыми помещениями на первых двух этажах и офисом на третьем. В процессе проведения экспертизы учитывалась специфика его расположения и функционального использования, а также факт частичного изъятия для государственных нужд, связанных с реконструкцией крупной автодороги в городе.
Особенностью исследования стала необходимость определения стоимости права аренды и убытков, вызванных изъятием части земельного участка. Это требовало тщательного анализа рынка с учетом разрешенного использования, местоположения объекта и временных рамок оценки.
Целью проведения экспертизы являлось определение рыночной стоимости права аренды, а также расчет убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием для государственных нужд двух частей земельного участка. Задача требовала двукратного определения стоимости: по состоянию на конкретную дату в прошлом (21 апреля 2014 г.) и на дату проведения осмотра объекта экспертизы (10 мая 2016 г.). Основная сложность заключалась в необходимости точного учета различий между рыночными условиями на эти две даты, а также в адаптации стандартных методик оценки к ситуации частичного изъятия земельного надела. Была проведена детальная оценка не только актуальной рыночной конъюнктуры, но и ретроспективный анализ стоимости с применением соответствующих корректировок на инфляцию и рыночные изменения во времени, что позволило объективно установить запрашиваемые показатели.
В процессе работы экспертами были преодолены сложности, связанные с неполнотой достоверной информации о фактических сделках на рынке, что потребовало применения сравнительного подхода через анализ предложений и дальнейшей их корректировки. Применялись основные принципы оценки недвижимости, включая принципы полезности, замещения, ожидания, вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, а также принципы, связанные с рынком: зависимости, спроса и предложения, конкуренции, соответствия и изменения. Особое внимание уделялось принципу наиболее эффективного использования, позволяющему определить максимально прибыльный вариант использования земельного участка. В работе использовались положения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2), а также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и нормы Гражданского процессуального кодекса РФ, что обеспечило юридическую и методологическую обоснованность проведенного исследования.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Комплексная инженерно-техническая, оценочная экспертиза электронных приборов логического управления производственным процессом, используемых для автоматизации промышленных технологических циклов.
Судебная инженерно-техническая экспертиза пакетировочного пресса модели ПП-250 была проведена с целью комплексного анализа его технического состояния, выявленных недостатков и причин их возникновения.
Данная дополнительная инженерно-техническая судебная экспертиза проводилась с целью всестороннего исследования причин поломки сложного медицинского оборудования — усилителя радиочастотного сигнала SRFD3, являющегося составной частью магнитно-резонансного томографа модели Optima MR360.
Судебная оценочная экспертиза трактора «Кировец» К-744Р1, поврежденного пожаром, проведена с целью определения экономической целесообразности его восстановительного ремонта и расчетной стоимости в аварийном состоянии.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.