Когда строительство остановилось, сумма оплаченных счетов ещё не показывает стоимость того, что осталось на площадке. Эксперт устанавливает фактически выполненные работы, проверяет их объёмы и рассчитывает стоимость на согласованную дату. Исследование помогает разобраться с актами подрядчика, рассчитать стоимость консервации — защиты и сохранения недостроя — или оценить расходы на возобновление строительства.
До полного исследования можно согласовать предварительный прогноз по доступным документам и сведениям об объекте. Специалист проверит, какие расчёты возможны, где вероятны расхождения и каких данных не хватает для вывода. Прогноз может оказаться неблагоприятным для заказчика: например, подтвердить заявленные подрядчиком объёмы или показать, что по сохранившимся сведениям нельзя установить, каким было состояние скрытых конструкций. Формат, глубину и условия такого изучения согласуют отдельно.
Если судебная экспертиза уже назначена, назначенный эксперт обсуждает задание и запрашивает материалы через суд или иной назначивший орган. Он не принимает от одной стороны дополнительные документы напрямую и не даёт ей частный прогноз по исследуемому объекту. Заключение составляют после исследования материалов и проверки возможных причин расхождений.
Когда нужна оценка стоимости незавершённого строительства
Остановка работ бывает связана с нехваткой финансирования, сменой подрядчика, спором о качестве или подготовкой объекта к продаже. Для каждой ситуации нужен свой расчёт. В строительном споре прежде всего проверяют результат работ и его стоимость, а для продажи или залога — стоимость объекта недвижимости с определённым составом прав. Подмена одной суммы другой даёт неверный вывод даже при правильном расчёте.
В рамках экспертизы процесса строительства и ремонта исследование незавершённого объекта обычно требуется, чтобы:
- сопоставить выполненные работы с актами, сметами и оплаченными этапами при прекращении договора или смене подрядчика;
- определить состав и стоимость работ, результаты которых сохранились на площадке к моменту остановки строительства;
- рассчитать стоимость необходимых мероприятий по консервации и подготовке к возобновлению строительства;
- оценить стоимость оставшихся работ по проекту и устранения выявленных повреждений после простоя;
- подготовить исходные технические данные для оценки недостроя при продаже, залоге, банкротстве, разделе имущества или наследовании;
- проверить исходные данные и расчёты в уже подготовленном заключении.
В споре о выполненных этапах задают границы исследования: какой корпус, участок, конструкцию или инженерную систему исследуют и на какую дату. Вывод по одной секции нельзя распространять на весь комплекс. Одного несогласия с суммой в акте недостаточно: нужны конкретные расхождения, которые можно проверить.
Какие суммы рассчитывают и почему они различаются
Стоимость работ, расходы и цена продажи недостроя — разные показатели. До исследования выбирают показатель, дату и основание расчёта. Эксперт поясняет, какие величины сопоставляет: текущую цену материалов нельзя сравнивать с оплатой этапа несколько лет назад без приведения к сопоставимым условиям.
Стоимость фактически выполненных работ рассчитывают по установленным объёмам и выбранной ценовой основе. Это может быть договорная цена соответствующих позиций, применимая сметная база или обоснованные цены на заданную дату. Подробнее о проверке объёмов — на странице об экспертизе объёмов и стоимости строительно-монтажных работ. В расчёте должны быть видны единицы измерения, расценки, коэффициенты и условия включения затрат.
Фактические расходы устанавливают по документам о затратах: оплате работ, покупке материалов, проектировании, перевозке и других операциях. Перечисленный аванс не подтверждает выполнение работ, а доставленный материал ещё не обязательно использован в работах. Бухгалтерские данные сопоставляют с результатом на объекте; если требуется исследовать учётные записи, привлекают специалиста соответствующего профиля. Балансовая стоимость также не равна автоматически цене продажи.
Стоимость завершения строительства включает расходы на оставшиеся работы по определённой версии проекта. При необходимости отдельно рассчитывают расходы на устранение повреждений, демонтаж непригодных элементов, обследование и подготовку к продолжению работ. Недостающая часть бюджета зависит от состояния уже построенного: завершить объект после длительного простоя может быть дороже, чем выполнить те же оставшиеся работы без остановки. Изменённый проект требует отдельного расчёта.
Рыночная стоимость недостроя относится к объекту с заданным составом прав и характеристик на конкретную дату. Для продажи, залога и иных имущественных задач выбирают оценку незавершённого строительства как недвижимости. Учитывают местоположение, права на землю, ограничения использования, состояние конструкций, возможность завершения и рыночные данные. Цена такого объекта может существенно отличаться и от понесённых затрат, и от сметной стоимости выполненных работ.
Заранее определяют, входят ли в состав оцениваемого имущества земельный участок, право его использования, несмонтированное оборудование и материалы. Если аналог продаётся вместе с землёй, его цену нельзя прямо сравнивать с ценой одних конструкций. Для страхования, изъятия, приватизации, передачи в управление и спора о кадастровой стоимости также уточняют требуемый показатель и правила процедуры. Строительный расчёт может дать исходные данные, но не заменяет необходимый для такой задачи документ.
При составлении отчёта об оценке соблюдают требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и соответствующих федеральных стандартов оценки. Заключение судебного эксперта оформляется в процессуальном порядке и не становится отчётом об оценке только из-за наличия денежного расчёта. Если нужен документ для банка, сделки или отчётности, требования к нему уточняют до заказа.
Процент готовности сам по себе не определяет стоимость. У здания могут быть почти завершены дорогие конструкции, но отсутствовать инженерные системы; другой объект с похожим внешним видом имеет иной состав работ. Для самостоятельной задачи о готовности нужна экспертиза степени готовности объекта. В стоимостном расчёте показывают принятую базу сравнения и долю каждого элемента, а не умножают цену готового здания на приблизительный процент.
Что подготовить для исследования
Для первого обращения достаточно описания объекта, причины остановки, спорных сумм и нескольких основных документов. Полный комплект определяют после разбора задачи. Не ограничивайте комплект актами, которые подтверждают вашу позицию: расхождения между версиями проекта, сметами и документами приёмки часто объясняют, почему расчёты сторон не совпадают.
По заданию эксперту передают:
- договор строительного подряда, приложения, согласованные этапы и изменения цены, дополнительные соглашения и переписку об изменении объёма работ;
- проектную и рабочую документацию с обозначением редакций, сметы и расчёты стоимости, документы об изменении проектных решений;
- акты выполненных работ, в том числе КС-2, и справки о стоимости работ и затрат КС-3, если они использовались, реестры оплат и документы о передаче этапов;
- исполнительные схемы с фактическим расположением элементов, журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций, результаты испытаний;
- документы о приобретении, доставке, передаче, монтаже и хранении материалов и оборудования, об остатках на площадке;
- акты остановки и консервации, ведомости незавершённых работ, сведения о защите конструкций и их состоянии после простоя;
- фотографии и видеозаписи с известными датами и местами съёмки, прежние обследования, заключения и расчёты сторон;
- для оценки недвижимости — сведения об объекте и земельном участке, правах, разрешениях и зарегистрированных ограничениях; для судебного исследования — определение или постановление о назначении и относящиеся к вопросам материалы дела.
КС-2 описывает предъявленные к приёмке работы и их стоимость, а КС-3 — стоимость выполненных работ и затрат за соответствующий период. Эти документы важны для сопоставления, но не заменяют проверку реального результата. Платёжное поручение подтверждает перечисление средств; по нему одному нельзя установить состав построенных конструкций или качество монтажа.
Если сметы нет, эксперт проверяет, позволяют ли проект, обмеры и другие источники составить ведомость работ и выбрать обоснованные расценки. Если нет проекта, становится сложнее отделить выполненное от полного предусмотренного объёма и рассчитать стоимость завершения. Недостающие документы отмечают: предположения о скрытых работах не выдают за факты.
Даты расчёта и осмотра могут различаться. Чтобы определить стоимость на момент прежней остановки, нужны источники о состоянии объекта именно тогда: акты, фотографии, журналы, исполнительная документация. Сегодняшний осмотр не показывает автоматически, что было выполнено до демонтажа, ремонта или последующего повреждения.
Как проверяют объёмы, состояние и стоимость
Сначала изучают задание и документы, проверяют доступность объекта. Эксперт выделяет конструкции и этапы, по которым можно проверить объёмы, а затем согласует необходимый осмотр. Доступ, безопасное перемещение, вскрытия и испытания организуют в предусмотренном порядке; при судебном назначении вопросы доступа и новых материалов решают через назначивший орган.
На площадке фиксируют расположение и размеры выполненных элементов, состояние конструкций и инженерных систем, материалы и оборудование. Обмеры сопоставляют с чертежами и актами, составляют ведомости по видам работ. Для скрытых работ, например армирования под слоем бетона или гидроизоляции под отделкой, используют исполнительную документацию и доступные методы обследования. Когда требуется вскрытие, заранее определяют место, объём, порядок согласования и восстановления. Фотографии подтверждают только то, что различимо на снимке и связано с конкретным участком.
Из-за дефекта результат части работ может оказаться непригодным для продолжения строительства; тогда потребуются расходы на исправление. Однако денежный расчёт не заменяет экспертизу качества строительных работ. Прочность, причины повреждений и необходимый способ восстановления исследуют по соответствующему заданию. Стоимость исправления показывают отдельно от стоимости работ, результат которых сохранился; одну и ту же потерю нельзя учитывать дважды.
После установления объёмов выбирают ценовую основу. Для договорного расчёта проверяют согласованные цены и состав позиций; для сметного — применимость нормативов, метода, индексов и коэффициентов к объекту, региону и периоду. Если используются рыночные цены ресурсов, указывают источники, дату, условия поставки и включённые расходы. Оборудование, материалы заказчика, перевозку, накладные расходы и налог учитывают так, чтобы избежать пропусков и повторного включения.
Стоимость единицы площади или другие удельные показатели могут помочь проверить приблизительную сумму, но не заменяют поэлементный расчёт при споре о конкретных выполненных работах. Различия конструкций, отделки и инженерного оснащения способны существенно изменить стоимость при одинаковой площади. В заключении обосновывают применение укрупнённых показателей и объясняют связанную с ним неопределённость.
При рыночной оценке рассматривают применимость сравнительного, затратного и доходного подходов, выбор подходов и отказ от некоторых из них обосновывают исходными данными. Для сравнительного нужны сопоставимые предложения или сведения о сделках с обоснованными корректировками; для доходного — проверяемый сценарий завершения, будущего использования, затрат и доходов. В затратном подходе учитывают состояние объекта и причины снижения его стоимости. Ни один подход не становится обязательным для каждого недостроя лишь потому, что объект не завершён.
В расчёте должна быть видна связь источников с суммой: какие объёмы подтверждены, какая расценка применена, что включено в позицию и какие допущения повлияли на результат. Несогласованные данные не усредняют без объяснения. Если вопрос допускает разные исходные условия, их обозначают и при достаточных материалах рассчитывают каждый вариант, чтобы читатель видел причину различия.
Консервация и возобновление строительства
При остановке нужно различать стоимость уже выполненных работ, расходы на сохранение объекта и бюджет последующего завершения. Консервация не означает, что прежний процент готовности и состояние конструкций сохранятся неизменными. Вода, мороз, коррозия, повреждение изоляции и отсутствие защиты могут сделать результат части работ непригодным к дальнейшему использованию.
Для расчёта стоимости консервации устанавливают технически необходимые мероприятия с учётом стадии строительства и условий площадки: защиту открытых конструкций и проёмов, водоотвод, отключение или сохранение систем, меры для безопасного доступа. Если исследуют уже понесённые расходы, проверяют подтверждённый состав мероприятий и документы о затратах. Определение того, какие расходы обязан возместить подрядчик или заказчик, остаётся правовым вопросом.
Перед возобновлением строительства проверяют, что сохранилось, что нуждается в обследовании или исправлении и какие работы ещё предстоят. Стоимость завершения рассчитывают для указанного проекта и состояния объекта. Когда проект меняется, отдельно показывают, какие расходы относятся к продолжению первоначального строительства, а какие — к новым решениям. Решение об инвестициях требует также финансового и рыночного анализа: строительная смета сама по себе не доказывает окупаемость.
Если продолжение невозможно или не планируется, задание может включать стоимость демонтажа и пригодных к использованию материалов. Количество и состояние материалов, расходы на их извлечение и реализацию проверяют отдельно. Другой показатель — ликвидационная стоимость самого объекта при вынужденной продаже за срок короче обычного для рынка. Она не сводится к цене металлолома; её расчёт требует своего задания и допущений.
Примеры вопросов на экспертизу
При судебной экспертизе окончательный круг и редакцию вопросов определяет суд, а в иной предусмотренной законом процедуре — назначивший орган или лицо. Эксперт отвечает в пределах специальных знаний и переданных материалов; он не меняет вопросы по своему усмотрению. Если задание неясно, выходит за его компетенцию или требует новых данных, уточнения и запросы направляют в порядке соответствующего процесса.
До назначения стороны могут использовать следующие формулировки как предложения. В вопросе обозначают объект, корпус или участок, дату, перечень документов и основу расчёта. Стоимость выполненных работ, готовность и бюджет завершения лучше разделить, чтобы ответ на один вопрос не подменял другой:
- Какие строительно-монтажные работы и в каких объёмах фактически выполнены на указанном объекте по состоянию на заданную дату?
- Какие расхождения по видам и объёмам имеются между фактически выполненными работами и перечисленными актами приёмки?
- Какова стоимость фактически выполненных работ по указанным договорным расценкам и условиям расчёта?
- Какова сметная стоимость установленного объёма выполненных работ в ценах заданного периода с применением указанной или обоснованно выбранной сметной базы?
- Какая часть предусмотренных проектом работ выполнена по конструктивным элементам и объекту в целом, если степень готовности определять на указанной расчётной основе?
- Какие выявленные недостатки препятствуют использованию выполненных работ при продолжении строительства и какие мероприятия технически необходимы для их устранения?
- Какова стоимость технически необходимых работ по консервации объекта в установленном состоянии?
- Каковы состав и стоимость работ, оставшихся для завершения строительства по представленной версии проекта, с отдельным расчётом исправления выявленных повреждений?
- Какова стоимость неиспользованных материалов и несмонтированного оборудования, находящихся на площадке, с учётом их состояния и заданных условий расчёта?
- Какие исходные данные, объёмы, расценки и коэффициенты в представленном расчёте подтверждаются материалами исследования, а какие расхождения влияют на итоговую сумму?
Вопрос о рыночной стоимости объекта или доли можно поставить отдельно специалисту с оценочной компетенцией, указав состав прав, дату и цель оценки. Эксперт не определяет принадлежность права, размеры долей наследников или супругов, нарушение договора, виновность и сумму, подлежащую взысканию. Он даёт технический или стоимостной расчёт; правовую оценку и последствия устанавливает суд.
Формат работы, результат и использование в споре
До назначения судебной экспертизы можно получить организационный разбор, консультацию или внесудебное исследование. Для процессуального назначения готовят сведения о специалисте, возможности исследования, необходимых материалах, примерной цене и сроке. Письмо для суда помогает рассмотреть кандидатуру, но не содержит готового вывода о стоимости спорного объекта.
Судебная экспертиза выполняется после назначения в соответствующем процессе. Права, обязанности и требования к заключению разъясняет страница о Федеральном законе от 31.05.2001 № 73-ФЗ с учётом его применимости к негосударственным экспертам. Стоимость услуги — от 80 000 ₽, срок — от 10 рабочих дней. Эти условия уточняют по заданию и комплекту материалов.
Внесудебное исследование заказывают по договору для проверки объёмов и расчётов, переговоров или подготовки позиции. Ориентир — от 80 000 ₽, срок — от 10 рабочих дней. Формат документа согласуют заранее. Если требуется именно отчёт об оценке, проверяют квалификацию оценщика, членство в саморегулируемой организации, страхование и применимые требования к документу; сведения о строительной квалификации сами по себе их не заменяют.
Рецензирование проверяет уже выполненное исследование: достаточность материалов, обоснование объёмов, цен, допущений и выводов. Подробнее — рецензия на заключение строительной экспертизы. Ориентир — от 60 000 ₽, срок — 10 рабочих дней. Для отдельного расчёта стоимости объекта может потребоваться новое исследование; рецензия не отменяет прежнее заключение и не подменяет осмотр.
Консультация и справка помогают понять, какие ответы возможны, какие источники доступны и что ограничивает исследование. Ориентир — от 20 000 ₽, срок — 2–3 рабочих дня. Содержательный предварительный прогноз согласуют с указанием объёма изучения. При бесплатном организационном разборе определяют, относится ли задача к компетенции специалистов и хватает ли материалов. Полное исследование стоимости он не включает.
В результате исследования заказчик получает описание объектов и источников, сведения об осмотре, ведомости подтверждённых объёмов, расчёты и ответы на поставленные вопросы. По заданию прилагают фотографии, схемы, сметные таблицы, перечень расхождений и необходимые пояснения. В документе указывают дату расчёта, ценовую основу, допущения и ограничения, чтобы сравнить результат с другим расчётом при одинаковых условиях.
До суда результат используют для переговоров, проверки актов и подготовки требований. В деле сторона представляет документ и при необходимости просит назначить экспертизу. Для пояснений по судебному заключению можно просить вызвать назначенного эксперта; возможность привлечения автора внесудебного документа и его процессуальный статус определяет суд. Суд оценивает результат вместе с другими доказательствами и решает вопросы дополнительной или повторной экспертизы. Оплата исследования одной стороной не определяет содержание вывода; квалификацию, возможный конфликт интересов и обоснованность методов проверяют применительно к конкретному специалисту.
Стоимость, срок и следующий шаг
Цена зависит от числа зданий и участков, объёма документов, расчётных дат, доступности скрытых элементов, выезда, обследования и участия специалистов разных профилей. Простая проверка нескольких позиций в актах и расчёт завершения большого комплекса требуют разного объёма работы. Точный срок определяют после проверки необходимых данных; срочность обсуждают с учётом обязательных этапов исследования.
Документы можно предварительно изучить дистанционно. Полное исследование без выезда возможно лишь тогда, когда сохранённые источники позволяют ответить на вопросы; отсутствие доступа нельзя компенсировать обещанием точной оценки по нескольким фотографиям. При опасном состоянии объекта сначала обеспечивают безопасность, затем фиксируют доступные сведения. Экспертный осмотр не должен задерживать необходимые аварийные меры.
Для обращения укажите адрес и назначение объекта, стадию строительства, дату остановки, спорную сумму и результат, который нужен: стоимость выполненных работ, консервации, завершения или рыночная стоимость. Приложите доступные копии договора, проекта, актов и фотографий. До работы согласуют передачу полного комплекта, доступ к нему, условия конфиденциальности и возврата оригиналов, предоставление электронной копии и число экземпляров. По судебному назначению материалы передают через назначивший орган.
Опишите задачу в форме обращения или позвоните по телефону 8 (800) 333-24-09. Затем согласуем вопросы, недостающие материалы и формат исследования.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам», негосударственными судебно-экспертными учреждениями признаются некоммерческие организации, созданные на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О некоммерческих организациях» и ведущие судебно-экспертную деятельность согласно своим уставам.
По сведениям организации, проведение судебных экспертиз предусмотрено её уставом (см. действующую редакцию в разделе «Документы организации»). Это само по себе не означает автоматического поручения любой экспертизы. Возможность поручить конкретное исследование определяет назначающий орган.
В случаях, перечисленных пунктом 5 постановления № 28, когда экспертизу по уголовному делу назначает суд, ему следует мотивировать в определении или постановлении поручение исследования учреждению либо конкретному лицу. Пункт 5 постановления № 28 связывает выбор негосударственного учреждения с невозможностью провести исследование в государственном учреждении, обслуживающем соответствующую территорию: например, из-за отсутствия нужного специалиста, материально-технической базы или специальных условий, либо с отводом компетентных государственных учреждений. Дополнительно учитываются квалификация эксперта, основания для отвода и действующий перечень экспертиз, выполняемых только государственными судебно-экспертными организациями.
