Экспертиза №75581

В рамках экспертизы исследовались несколько земельных участков и сопутствующие им объекты, ключевым из которых являлся земельный участок на территории СНТ «Агрохимик», предназначенный для общего пользования. Особенности объектов включали их расположение в охранных зонах электросетевого хозяйства, что накладывало определенные ограничения и требования к использованию территории. Также проводился анализ границ участков и существующей дорожной инфраструктуры.

• Земельный участок СНТ «Агрохимик» (кадастровый номер 16:24:250101:114): территория общего пользования площадью 4272 кв.м, категория земель – сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для ведения садоводства и огородничества. На местности участок ограничен заборами частных садовых участков и располагает тремя заездами.
• Земельный участок (кадастровый номер 16:24:090704:2065): площадь 15661 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для индивидуальных жилых домов (объекты индивидуального жилищного строительства) и прочих видов использования, характерных для населённых пунктов. По данному участку фактически проходит грунтовая дорога, ведущая к СНТ «Агрохимик».
• Охранная зона ВЛ 10кВ РП "Орловка" фидер 1 от оп.№69 до оп. 133 (номер 16.00.2.769): зона с особыми условиями использования, относящаяся к объектам электросетевого хозяйства.
• Охранная зона КВЛ-35 кВ Матюшино-Столбищи ОАО "Сетевая компания" (номер 16.24.2.1340): зона с особыми условиями использования, относящаяся к объектам электросетевого хозяйства.
• Зона ВЛ 10 кВ РП "Орловка" фидер 1, зона с особыми условиями использования (номер 16.00.2.2139): прилегает к территории СНТ «Агрохимик» с восточной и северной стороны.
• Земельный участок (кадастровый номер 16:24:090704:801): участок, упоминаемый в вопросах для экспертизы, классифицированный в реестре недвижимости как «архивный» на дату проведения исследования.
• Земельные участки (кадастровые номера 16:24:000000:252, 16:24:090704:538, 16:24:090704:2): смежные и связанные с доступом к исследуемому участку СНТ «Агрохимик».

Целью проведения комплексной судебной экспертизы являлось всестороннее исследование вопросов, связанных с обеспечением проезда транспортных средств на территорию садоводческого некоммерческого товарищества, а также определением соразмерной платы за возможное установление сервитута на земельный участок. Эксперты столкнулись с необходимостью анализа не только строительных и пожарных норм, но и сложного законодательства, регулирующего эксплуатацию электроустановок, что потребовало междисциплинарного подхода. Процесс проведения работы включал изучение материалов гражданского дела, картографических данных, кадастровых планов и выписок из ЕГРН, а также проведение полевых работ, таких как визуально-инструментальное обследование объектов с фотофиксацией и геодезическими измерениями. Особое внимание уделялось оценке фактической возможности использования существующих проездов с учетом их ширины, рельефа местности и наличия зеленых насаждений, а также соответствия всех выявленных параметров действующим градостроительным, земельным и противопожарным нормативам.

В ходе экспертизы применялись разнообразные методы исследования, включая информационный и ситуационный анализ, а также инструментальные измерения, выполненные с использованием геодезической спутниковой аппаратуры South Galaxy G1. Анализируемые нормативы включали Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации недвижимости», «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также многочисленные Постановления Правительства и СП (Своды правил), регламентирующие планировку территорий садоводческих объединений и охранные зоны объектов электросетевого хозяйства. Сложности обусловлены многокомпонентным характером запросов, требующих объединения знаний из области землеустройства, технического состояния инфраструктуры и экономической оценки, включая аспекты определения рыночной стоимости. При экономической оценке исследовались затратный, сравнительный и доходный подходы, а также применялись методы прямого сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты и остатка.