Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Объектами исследования явились многочисленные земельные участки, расположенные в Гурьевском и Зеленоградском районах Калининградской области. Эти участки были предметом договора аренды, заключенного между АО «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» и ООО «ТАС». Особенности объектов существенно повлияли на выбор методологии исследования, так как рынок аренды подобных участков в регионе был признан неактивным.
В ходе осмотра, проведенного экспертом, было установлено, что некоторые земельные участки находились в неухоженном состоянии, были заросшими травой и кустарником. Отдельные участки располагались в лесополосе, другие между железнодорожными путями. Часть полей была ухожена и скошена. На всех осмотренных участках отсутствовали какие-либо строения и сооружения.
Основные характеристики исследованных земельных участков:
Основной целью проведения данной судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за многочисленные земельные участки, переданные в аренду в период с 2018 по 2021 годы. Перед экспертами стояла задача не только установить текущую рыночную стоимость, но и проанализировать динамику арендных ставок для каждого из объектов за указанные годы. Эта задача требовала комплексного подхода, учитывающего специфику каждого участка, а также общую экономическую ситуацию и особенности рынка недвижимости Калининградской области. Процесс оценки включал тщательный сбор данных, детальный анализ рынка, профессиональное суждение в оценке достоверности исходной информации и применение утвержденных стандартов оценочной деятельности.
При проведении исследования эксперты преодолели сложности, связанные с неактивным характером рынка аренды аналогичных земельных участков, что ограничивало применение сравнительного подхода. В этих условиях доминирующим методом стал доходный подход, который основывается на прогнозировании будущих доходов от использования объектов. Для обоснования расчетов были применены методические рекомендации по определению рыночной арендной платы, а также учитывались положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (№ 135-ФЗ), Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (№ 73-ФЗ), Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федеральных стандартов оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V). В частности, активно использовалась информация о кадастровой стоимости земельных участков, полученная из Росреестра, и применялись установленные законодательством коэффициенты для расчета арендной платы. Эта методология позволила системно подойти к оценке, несмотря на ограниченные рыночные данные.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная оценочная экспертиза, направленная на определение действительной стоимости ½ доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Авенир».
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, назначенная Арбитражным судом города Москвы, была проведена для определения рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений и оценки стоимости поврежденного имущества после залива, вызванного срабатыванием автоматической системы пожаротушения.
Судебная оценочная экспертиза прав застройщика на земельные участки и объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2.
Комплексная судебная компьютерно-техническая и оценочная экспертиза по определению объема, соответствия и потребительской ценности работ по настройке корпоративного портала на основе системы Битрикс24, а также выявлению недостатков и расчету стоимости их устранения, выполненная на основе анализа предоставленных резервных копий и проектной документации.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.