Экспертиза арендной платы за землю в Калининградской области №96833

Земельные участки в Калининградской области передали в аренду, а стороны спорили о том, сколько должна стоить месячная аренда земли в разные годы. В перечень входили территории под малоэтажную застройку, склады и производственные объекты. Совокупная площадь участков составляла около 2,7 миллиона квадратных метров.

• Участки — 29 территорий в нескольких частях Калининградской области.
• Договорные материалы — перечень переданной в аренду земли.
• Реестровые выписки — площади, категории и разрешённое использование территорий.
• Кадастровые сведения — показатели стоимости земли для 4 расчётных периодов.

Материалы дела занимали 4 тома и содержали документы об аренде, характеристиках и местоположении территорий. Участки находились в разных муниципальных образованиях, поэтому эксперты распределили выездной осмотр на 2 дня и фиксировали каждый объект отдельно.

Спор о цене аренды земли требовал рассчитать рыночную ежемесячную плату для 29 участков за 4 последовательных года. Судебная оценочная экспертиза охватывала каждый объект отдельно с учётом площади, категории земли, разрешённого использования и расчётного периода. Эксперты также сопоставляли назначение территорий с доступными вариантами использования, чтобы выбрать исходные показатели для ретроспективной оценки.

Экспертизу провела комиссия экспертов в области оценки недвижимости, экономики и финансов. Эксперты изучили 4 тома материалов дела и выехали в Калининградскую область. Осмотр занял 2 рабочих дня и охватил 29 участков, распределённых между несколькими территориями. Положение, рельеф и окружение они занесли в акт, а внешний вид зафиксировали на 48 фотографиях.

Предложений по аренде сопоставимых участков было недостаточно, поэтому эксперты рассчитывали плату через стоимость земли и ставку доходности по методическим рекомендациям оценки арендной платы. Для каждого года они брали сведения соответствующего расчётного периода и переводили годовую величину в ежемесячную. Основные приёмы охватывали осмотр участков, проверку их назначения и расчёт платы по годам:

• Ретроспективный расчёт — стоимостные показатели и коэффициенты распределяли по 4 годовым периодам.
• Доходный подход — месячную аренду рассчитывали через стоимость земли и применимую ставку доходности.
• Анализ наиболее эффективного использования — проверяли допустимые способы использования по назначению каждого участка.
• Визуальный осмотр — местоположение, рельеф и окружение территорий заносили в акт с фотофиксацией.

Эксперты свели исходные сведения по каждому участку и году в отдельные табличные расчётные позиции. Они сопоставляли площадь, категорию земли, разрешённое использование, местоположение и показатели соответствующего года. Годовую плату делили на 12 месяцев, а единицы измерения приводили к единому формату. В каждой строке указывали исходный показатель, коэффициент, годовую и месячную расчётные ставки.

• Федеральные стандарты оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» — выбор подхода к расчёту аренды земли.
• Методические рекомендации по определению рыночной арендной платы (стоимости права пользования или владения и пользования) за объекты недвижимости — расчёт для неактивного рынка.