Степень готовности объекта незавершённого строительства — это доля выполненного от полного объёма работ по проекту, выраженная в процентах. Цифра нужна для регистрации права, для оценки, для раздела имущества, для торгов в банкротстве и для решения о консервации — и почти всегда становится предметом спора, потому что от неё прямо зависят деньги.
Сразу о самой частой ошибке, из-за которой цифры сторон расходятся в разы. Степень готовности не равна доле освоенных средств. Значительная часть бюджета уходит на нулевой цикл и инженерию, при этом объект внешне выглядит едва начатым; и наоборот, коробка под крышей производит впечатление почти готового здания, хотя без отделки и инженерных систем до завершения далеко. Готовность считают по конструктивным элементам с их удельными весами, а не по платёжкам.
Ниже разобрано, как определяется процент готовности, что происходит с некачественно выполненным и что учитывается у объектов, простоявших годы. Стоимостная сторона рассматривается в рамках оценки стоимости незавершённого строительства.
Что устанавливает эксперт и где граница его компетенции
Эксперт отвечает на технические вопросы; правовая квалификация объекта остаётся за судом и регистрирующим органом.
Эксперт устанавливает:
- состав и объём фактически выполненных строительно-монтажных работ;
- степень готовности объекта в процентах и по отдельным конструктивным элементам;
- соответствие выполненного проектной документации и нормативным требованиям;
- техническое состояние конструкций, включая изменения за период простоя;
- пригодность выполненного к продолжению строительства и необходимость переделки;
- состав и стоимость мероприятий по консервации, если такой вопрос поставлен.
За пределами компетенции остаются правовые выводы: признание объекта недвижимым имуществом, наличие оснований для регистрации права, судьба самовольной постройки. Эксперт даёт техническую характеристику, а правовую квалификацию делают суд и уполномоченные органы.
Как считается процент готовности
Метод расчётный по процедуре, и в этом его главное достоинство в споре: он проверяем по шагам. При этом обе величины расчёта — экспертные: удельные веса берутся из сметы объекта либо из укрупнённых показателей, а степень выполнения каждого элемента назначается по результатам осмотра. Поэтому результат представляет собой обоснованную экспертную оценку с диапазоном, а не однозначно вычисленное число, и источник удельных весов в заключении оговаривается.
Полный объём работ по проекту разбивается на конструктивные элементы и виды работ: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, кровля, заполнение проёмов, отделка, инженерные системы, благоустройство. Каждому элементу присваивается удельный вес — доля в общей стоимости объекта, определяемая по смете либо по укрупнённым показателям для данного типа зданий.
Затем по каждому элементу устанавливается фактическая степень выполнения. Итоговая готовность — сумма произведений удельных весов на степень выполнения каждого элемента.
Отсюда понятно, почему интуитивные оценки ошибаются. Нулевой цикл и подземная часть могут составлять значительную долю стоимости, оставаясь визуально незаметными; отделка и инженерные системы, наоборот, занимают долю, которую по внешнему виду коробки не заподозришь. Расчёт по элементам эти искажения снимает.
Что делают с некачественно выполненным
Простое суммирование выполненного даёт завышенный результат, поэтому качество оценивается параллельно.
Элементы, выполненные с устранимыми недостатками, учитываются в готовности, а стоимость устранения определяется отдельной величиной. Элементы, подлежащие демонтажу и переделке, в готовность не включаются: они не приближают объект к завершению, а отдаляют его — к оставшимся работам добавляется ещё и демонтаж.
Отдельно оценивается пригодность выполненного к продолжению строительства в принципе. Бывает, что конструкции формально соответствуют проекту, но их состояние после длительного простоя не позволяет вести работы дальше без восстановления. Такой вывод меняет смысл всей цифры, поэтому соответствующий вопрос стоит ставить прямо.
Долгострой: что учитывается
Объект, простоявший несколько лет без консервации, — не то же самое, что объект той же готовности, работы на котором остановлены вчера.
Открытые конструкции подвергаются увлажнению и промораживанию; незащищённая арматура корродирует; в незасыпанных котлованах меняется состояние грунтов основания; кладка без кровли насыщается влагой и разрушается при циклах замерзания; деревянные элементы поражаются гнилью. Инженерные заготовки и оборудование, оставленные на площадке, приходят в негодность.
Поэтому обследование долгостроя включает оценку технического состояния выполненного, а не только фиксацию его объёма. Результат нередко таков: конструктивно выполнено много, но часть требует восстановления, и фактическая готовность к продолжению строительства ниже формальной.
Эта разница обычно и составляет предмет спора при продаже, разделе или взыскании — и её стоит выносить в вопросы отдельной строкой.
Когда нужна экспертиза
- Регистрируется право на объект незавершённого строительства и требуется определение степени готовности.
- Объект продаётся, вносится в уставный капитал или передаётся в залог.
- Имущество делится между собственниками или супругами.
- Объект реализуется в процедуре банкротства и требуется обоснование начальной цены.
- Решается вопрос о консервации либо о возобновлении строительства.
- Спорны объёмы, предъявленные подрядчиком, при прекращении работ.
- Требуется оценка состояния объекта, простоявшего длительное время.
Консервация
Если продолжение работ откладывается, вопрос о консервации ставится вместе с определением готовности — эти задачи решаются одним обследованием.
Определяются техническое состояние конструкций на момент остановки, перечень мероприятий по защите от атмосферных воздействий и разрушения, необходимость временных креплений и водоотвода, порядок последующего контроля. Оценивается и стоимость этих мероприятий.
Практический аргумент в пользу консервации простой: она обходится существенно дешевле восстановления конструкций, разрушившихся за несколько лет простоя. Наибольший ущерб долгострою наносит не время само по себе, а вода — незакрытый контур, отсутствие водоотвода и незасыпанные пазухи котлована.
Какие документы нужны
- Проектная документация в полном объёме — она задаёт тот стопроцентный объём, относительно которого считается готовность.
- Сметная документация — из неё берутся удельные веса конструктивных элементов.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство.
- Договоры подряда, акты приёмки и справки о стоимости выполненных работ.
- Исполнительная документация и акты освидетельствования — их проверка ведётся в рамках экспертизы скрытых работ и исполнительной документации.
- Документы о приостановке работ и консервации, если она выполнялась.
- Ранее выполненные заключения и материалы обследований.
- Фотографии разных периодов, показывающие состояние объекта во времени.
Отсутствие проекта усложняет задачу, но не делает её невыполнимой: полный объём восстанавливается по фактически выполненному, аналогам и укрупнённым показателям — с прямым перечислением того, что осталось неизвестным. Проектная этажность, состав инженерных систем, наружные сети и благоустройство по построенной части не восстанавливаются: если выполнено три этажа из проектных девяти, расчёт без проекта завысит готовность в разы, поэтому результат даётся с указанием принятых допущений и границ применимости, что оговаривается в заключении.
Можно ли заранее оценить перспективу
Да. По проекту, фотографиям объекта и описанию ситуации специалист назовёт ориентировочный диапазон готовности и скажет, какие вопросы стоит ставить и каких документов не хватает.
Предварительная оценка часто расходится с ожиданиями заказчика, и в этом её польза: представление «дом почти готов» при отсутствии инженерных систем и отделки регулярно не подтверждается. Узнать это до сделки или до подачи иска дешевле, чем после.
Отдельно стоит сказать о срочности для остановленных объектов: если консервация не выполнена, каждый сезон уменьшает фактическую готовность. Обследование в этом случае разумно проводить не тогда, когда возникнет спор, а сразу.
Прогноз не является заключением, не гарантирует результат и после обследования может уточниться. Если экспертиза назначена судом, назначенный эксперт сторону не консультирует.
Как сформулировать вопросы эксперту
Формулировки определяют применимость результата. Мы разбираем задачу вместе с заказчиком; окончательные вопросы судебной экспертизы определяет суд.
Ключевое — отделить объём выполненного от его состояния. Один процент готовности без оценки состояния конструкций в спорах о долгостроях мало что даёт.
- Какие строительно-монтажные работы фактически выполнены на объекте и в каком объёме?
- Какова степень готовности объекта незавершённого строительства в процентах?
- Какова степень готовности по отдельным конструктивным элементам объекта?
- Соответствуют ли выполненные работы проектной документации и требованиям нормативных документов?
- Каково техническое состояние выполненных конструкций и имеются ли повреждения, возникшие за период приостановки работ?
- Пригоден ли объект к продолжению строительства и требуется ли переделка ранее выполненного?
- Каковы состав и стоимость мероприятий по консервации объекта?
- Какова стоимость работ, необходимых для завершения строительства?
Несколько формулировок стоит поправить до подачи ходатайства.
- «Является ли объект недвижимым имуществом?» → правовая квалификация; техническая часть — «Каковы конструктивные характеристики объекта и обладает ли он прочной связью с землёй?»
- «Сколько денег вложено в объект?» → «Какова степень готовности и какова стоимость фактически выполненных работ?» — вложенное и выполненное совпадают не всегда.
- «Можно ли зарегистрировать право на объект?» → правовой вопрос, решается регистрирующим органом и судом.
- «Сколько стоит объект?» → это задача оценки; экспертиза даёт готовность и объём выполненного как исходные данные.
Причина ограничений в предмете исследования. Эксперт работает с конструкциями, проектом и сметой: он устанавливает, что выполнено, в каком состоянии и какую долю составляет от полного объёма. Правовая квалификация объекта и основания для регистрации права — вопросы права. Заключение, где эксперт высказывается о них, даёт оппоненту повод оспорить его целиком.
Что делать с готовым заключением
Заключение используется при постановке объекта на кадастровый учёт и регистрации права, при подготовке сделки, при внесении в уставный капитал и передаче в залог, при разделе имущества и в процедурах банкротства.
В суде оно обосновывает объём и состояние выполненного, а при назначении судебной экспертизы служит основой для постановки вопросов. Для остановленных объектов заключение имеет и самостоятельную ценность: оно фиксирует состояние на дату, и по нему потом видно, что именно разрушилось за время простоя.
Гарантировать исход невозможно — доказательства оцениваются в совокупности. Но расчёт по конструктивным элементам с удельными весами оспаривать существенно труднее, чем оценку «на глаз» или по доле освоенных средств.
От чего зависят стоимость и срок
Основные факторы — площадь и сложность объекта, полнота проектной и сметной документации, необходимость вскрытий для проверки скрытых работ, объём оценки технического состояния при длительном простое.
Отсутствие проекта увеличивает объём работы заметнее всего: полный объём приходится восстанавливать по аналогам и укрупнённым показателям. Добавляют времени расчёт стоимости завершения и разработка мероприятий по консервации, если такие вопросы поставлены.
Пришлите проект, имеющиеся акты и фотографии объекта — после просмотра мы назовём ориентировочные стоимость и срок.
Как мы работаем
- Смотрим проект, документы и фотографии, сообщаем предварительное мнение и перечень недостающих материалов.
- Согласовываем вопросы, сроки и условия либо принимаем определение суда.
- Проводим обследование с обмерами, фотофиксацией и оценкой технического состояния конструкций.
- Определяем состав выполненного по конструктивным элементам и их удельные веса по смете.
- Рассчитываем степень готовности и, при необходимости, стоимость завершения и мероприятия по консервации.
- Оформляем заключение с ведомостями, расчётами и фототаблицами, при необходимости участвуем в заседании.
Организация независима от сторон спора, работает в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ и обеспечивает конфиденциальность переданных материалов.
Получите бесплатную консультацию
Пришлите проект и фотографии объекта — мы бесплатно назовём ориентировочный диапазон готовности и скажем, какие вопросы стоит поставить. Если работы остановлены и консервация не выполнялась, обследование лучше не откладывать: каждый сезон под открытым небом уменьшает фактическую готовность. Телефон 8 (800) 333-24-09 или заявка на сайте.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Негосударственными судебно-экспертными учреждениями постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» признаёт некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
По сведениям организации, проведение судебных экспертиз предусмотрено её уставом (см. действующую редакцию в разделе «Документы организации»). Это само по себе не означает автоматического поручения любой экспертизы. Возможность поручить конкретное исследование определяет назначающий орган с учётом предмета дела, квалификации эксперта, оснований для отвода и действующего перечня экспертиз, выполняемых только государственными судебно-экспертными организациями.
