Экспертиза действительной стоимости доли бизнеса в Москве №107124

Доля в уставном капитале организации стала предметом корпоративного спора после выхода участника из общества. Требовалось рассчитать причитающуюся ему выплату с учётом стоимости имущества на отчётную дату. Активы относились к сфере коммерческой недвижимости и включали здания, финансовые вложения, займы, дебиторскую задолженность и оборудование. Расчёт охватывал также долю организации в другом обществе, поэтому эксперты последовательно оценивали активы двух взаимосвязанных балансов.

• Оптический диск — один носитель с бухгалтерскими и правоустанавливающими документами.
• Бухгалтерская отчётность — балансы и расшифровки счетов двух организаций.
• Коммерческая недвижимость — три нежилых здания общей площадью около 8 500 квадратных метров.
• Финансовые активы — договоры займа, карточки счетов и сведения о задолженности.
• Рыночные данные — предложения о продаже сопоставимых нежилых объектов в Москве.

Материалы дела содержали корпоративные документы, сведения о правах на недвижимость, технические характеристики зданий и финансовую отчётность. Состояние активов требовалось восстановить на прошедшую отчётную дату, что определило ретроспективный характер расчётов.

Корпоративный спор касался выплаты участнику, который вышел из общества. Экспертам требовалось установить действительную стоимость его доли на отчётную дату с учётом рыночной стоимости основных средств. Оценочная экспертиза охватывала недвижимость, финансовые вложения, дебиторскую и кредиторскую задолженность, денежные средства, запасы и прочие статьи двух связанных балансов. Расчёт отражал структуру имущества обеих организаций.

Экспертизу выполнили эксперты по финансам организаций, экономической и оценочной экспертизе, оценке бизнеса и недвижимости. Они работали по материалам дела без осмотра объектов. Характеристики трёх нежилых зданий в Москве эксперты брали из технических, правоустанавливающих и рыночных материалов. Финансовую часть они строили по балансам, расшифровкам счетов и документам о денежных требованиях на соответствующую дату.

Сначала эксперты восстановили состав активов и обязательств по бухгалтерской отчётности. Затем они проверили каждую существенную статью и привели её к рыночной величине. Недвижимость оценивали сравнительным подходом: сопоставляли здания с предложениями о продаже и вводили поправки на торг, площадь, тип объекта и состояние. Дебиторскую и кредиторскую задолженность пересчитывали методом дисконтированных денежных потоков, учитывая срок обращения денег.

• Метод чистых активов — сопоставление скорректированных активов и обязательств организации.
• Сравнительный подход — подбор аналогов для каждого нежилого здания и расчёт поправок.
• Дисконтирование — приведение будущих платежей к стоимости на отчётную дату.
• Ретроспективный расчёт — пересчёт рыночных показателей к дате выхода участника.

Для расчёта доли эксперты свели скорректированные статьи баланса и применили установленную пропорцию участия. Стоимость вложения в связанное общество они определяли отдельно: оценивали его недвижимость и финансовые активы, затем учитывали степень контроля и ликвидность доли. Такой порядок связывал оценку коммерческой недвижимости с финансово-экономическим анализом корпоративных активов и обязательств обеих организаций в одном расчёте.

Порядок расчёта чистых активов эксперты соотносили с Приказом Минфина России от 28.08.2014 N 84н "Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов". Подход к оценке зданий выбирали по Федеральному стандарту оценки №7 «Оценка недвижимости». Оценку корпоративной доли строили с учётом Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 года № 326.