Экспертиза №122746

Объектами данной судебной оценочной экспертизы стали различные виды недвижимости, расположенные как в столице, так и в Московской области. Исследование включало подробный анализ технических характеристик, местоположения и рыночных факторов для каждого объекта, что позволило эксперту произвести комплексную оценку их рыночной стоимости. Особое внимание уделялось деталям конструкции и отделки жилых помещений, а также особенностям земельных участков, влияющим на их инвестиционную привлекательность.

• Квартира: общей площадью 133,3 кв.м., расположена в многоквартирном доме (7-этажный панельный жилой дом с кирпичными наружными стенами), на 5-м этаже, имеет 5 комнат, высоту потолков 3,45 м, два санузла. Год постройки дома - 1912. Состояние объекта и отделки - отличное.
• Земельный участок: общей площадью 1190+/-24 кв.м., расположен в Московской области, Раменском районе, с/п Сафоновское, ООО «Самар-1», предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Рельеф ровный, имеются зеленые насаждения, постройки (баня, хозяйственный домик).
• Земельный участок: общей площадью 1189+/-24 кв.м., расположен в Московской области, Раменском районе, с/п Сафоновское, ООО «Самар-1», предназначен для ИЖС. На участке расположен жилой дом.
• Земельный участок: общей площадью 2003+/-31 кв.м., расположен в Московской области, Раменском районе, с/п Сафоновское, ООО «Самар-1», предназначен для ИЖС.
• Жилой дом: площадью 274,1 кв.м., состоит из 2-х этажей, возведен в 2013 году на шлакобетонном фундаменте, с железобетонными перекрытиями, кровлей из черепицы. Имеет 6 комнат (включая гостиную, спальни, игровую), два санузла. Подключен к инженерным коммуникациям (газ, электричество, холодное водоснабжение, септик). Состояние объекта и отделки - отличное.

Целью данной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости нескольких объектов недвижимости: квартиры, расположенной в Москве, трех земельных участков и индивидуального жилого дома, находящихся в Московской области. Эксперты столкнулись с задачей не только точного определения стоимости каждого объекта в отдельности, но и с необходимостью учета их взаимосвязи, особенно в отношении жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Процесс исследования включал всесторонний анализ текущей рыночной ситуации, проверку наличия аналогичных предложений на рынке и адаптацию методов оценки к специфике каждого объекта. Сложности возникали при сборе исчерпывающей рыночной информации и ее систематизации для достоверного применения сравнительного подхода, который в итоге стал основным методом.

В ходе работы эксперты опирались на Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, а также Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО №7 «Оценка недвижимости»). Первоначально были рассмотрены все три основных подхода к оценке — затратный, сравнительный и доходный. От затратного и доходного подходов для жилой недвижимости было решено отказаться в связи с нецелесообразностью: затратный подход не мог быть применен без учета стоимости земельного участка, а жилая недвижимость не является чисто доходным объектом. Основное внимание было уделено сравнительному подходу, который позволил наиболее точно отразить рыночную стоимость объектов, основываясь на анализе сделок с аналогичными объектами и внесении необходимых корректировок по таким факторам, как местоположение, площадь, состояние и наличие дополнительных удобств.