Экспертиза №13179

Объектом исследования выступал газопровод низкого давления, представляющий собой часть городской газораспределительной сети, предназначенной для снабжения потребителей газом. Этот объект был введен в эксплуатацию в 2004 году и на дату проведения оценки находился в работоспособном состоянии. Уникальность ситуации заключалась в том, что право собственности на газопровод было закреплено за частным лицом, при этом часть его использовалась для транзитной транспортировки газа третьим лицам без надлежащего согласования с собственником.

В ходе экспертизы было установлено, что к дате оценки объект имел физический износ, составлявший 25%. Данный показатель был определен исходя из нормативного срока эксплуатации газопровода, который составляет 40 лет.

• Газопровод низкого давления, часть городской газораспределительной сети
• Общая протяженность: 118 м
• Протяженность участка, используемого для транзита газа: 51 м
• Диаметр трубопровода на используемом участке: 150 мм
• Диаметр трубопровода на неиспользуемом транзитно участке: 80 мм
• Материал газопровода: сталь
• Конструктивная система: КС-12
• Год ввода в эксплуатацию: 2004

Основной целью проведенной экспертизы являлось определение рыночной величины арендной платы за участок газопровода низкого давления, располагающегося в Ногинске Московской области, за определенный период. Перед экспертами стояла задача оценить справедливый размер платы за использование данного инфраструктурного объекта, который находился в частной собственности, но служил для транспортировки газа множеству потребителей. Сложность работы заключалась в уникальном характере объекта исследования – линейно-протяженного сооружения, для которого отсутствовал сформированный открытый рынок аренды. Это потребовало от экспертов выхода за рамки стандартных оценочных методик и применения более детализированных подходов, учитывающих специфику объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, необходимо было учесть сложную историю объекта, включая вопросы его создания, ввода в эксплуатацию, а также факт его использования без формально закрепленных договорных отношений на определенном участке. Специалисты столкнулись с вызовом оценки объекта, который на протяжении срока эксплуатации подвергается постоянному обновлению и ремонту отдельных участков, что влияет на его "средневзвешенный" износ и, как следствие, на арендную стоимость. Также важным аспектом было определение того, как изменения в составе имущества на протяжении срока действия договора аренды влияют на расчет компенсационных платежей. Проведенный анализ макроэкономической ситуации дополнительно осложнял прогнозирование рыночных тенденций, поскольку в период оценки наблюдалось замедление темпов роста основных экономических показателей и снижение реальных доходов населения, что могло косвенно влиять на ставки доходности и инвестиционную активность. Все эти факторы требовали глубокого понимания рынка недвижимости, инженерных особенностей газопроводов и правовых аспектов их эксплуатации.

Для достижения поставленной цели экспертами был применен комплексный подход, сочетающий элементы затратного и доходного методов оценки. В рамках затратного подхода была определена полная восстановительная стоимость газопровода с учетом накопленного износа, используя метод сравнительной единицы и специализированные справочные материалы, такие как сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС). Для определения рыночной величины арендной платы был использован метод капитализации в рамках доходного подхода, адаптированный для линейно-протяженных объектов. При этом особое внимание было уделено модели оценки рыночной величины арендной платы, предложенной Н. Р. Галимовой, которая учитывает как арендный платеж за эксплуатируемое имущество, так и компенсационные платежи за утрату стоимости вновь вводимого имущества. В ходе работы проверялись и использовались положения обширной нормативной базы, включая Федеральные законы «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (№ 73-ФЗ) и «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ), Федеральный закон «О газоснабжении» (№ 69-ФЗ), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3, 7). Также в расчетах применялись Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденные постановлением Совета министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072, для определения нормативного срока эксплуатации и физического износа. Эксперты учли региональные индексы стоимости строительства и макроэкономические показатели, чтобы обеспечить максимальную точность оценки и соответствие рыночным реалиям. Расчеты производились с учетом специфики газораспределительных сетей, включая определение ставок капитализации и факторов фонда возмещения, что позволило объективно подойти к вопросу определения справедливой арендной платы.