Оценочная экспертиза права аренды участка в Талицах №187751

Две части земельного участка в деревне Талицы использовались под дорогу, замощение и элементы нежилой недвижимости. Спор касался помесячной платы за аренду этой земли. Части находились внутри более крупного участка, относились к разным способам фактического использования и требовали отдельных расчётов.

• Определение суда — два расчёта арендной стоимости по месяцам спорного периода.
• Материалы дела — электронные документы на одном оптическом диске.
• Сведения ЕГРН — характеристики земельного участка и зарегистрированные права.
• Кадастровая схема — площадь и конфигурация участка с выделенными спорными частями.
• Градостроительная документация — разрешённое использование земли в разные периоды.
• Документы об использовании — дорога, замощение и элементы нежилой недвижимости.

Материалы дела описывали обе арендуемые части и весь участок, на котором они расположены. Разрешённое использование земли менялось в течение расчётного периода, поэтому расчёты опирались на два сегмента рынка: сельскохозяйственные и производственно-складские участки.

Спор касался размера платы за пользование двумя частями земли в Талицах на протяжении нескольких лет. Судебная оценочная экспертиза должна была определить рыночную стоимость права аренды для каждого месяца спорного периода. Отдельно рассчитывалась плата за землю под дорогой и за часть под замощением и элементами нежилой недвижимости. Задача требовала построить непрерывный помесячный ряд.

Эксперты работали в составе комиссии по материалам дела. В комиссию вошли эксперты в области оценки недвижимости и имущественных прав. Они сопоставили сведения ЕГРН, кадастровую схему, градостроительную документацию и документы о фактическом использовании земли. Характеристики права аренды и участка брали из источников, относящихся к расчётному периоду. Документальные характеристики служили исходными данными для расчётов.

Сначала эксперты разделили расчётный интервал по видам разрешённого использования земли. Для каждого периода они отобрали предложения о продаже сопоставимых участков и применили метод сравнения продаж: цены приводили к характеристикам оцениваемой земли. Затем стоимость земли переводили в арендную плату методом рекапитализации через рыночную ставку капитализации. За единицу сравнения принималась цена одного квадратного метра.

• Подбор аналогов — по 3 предложения для сельскохозяйственного и производственно-складского сегментов.
• Корректировки — на торг, категорию земли, разрешённое использование, площадь и транспортную доступность.
• Рекапитализация — перевод стоимости земли в годовую и месячную арендную плату.
• Индексация — пересчёт ставок по рыночной динамике каждого календарного периода.

Предложений по земельным участкам для дорожного сервиса было мало, поэтому эксперты подбирали производственно-складские участки. Такой выбор основывался на сходстве функционального использования, коммерческого назначения, инженерного обеспечения и рыночных характеристик. Различия в категории и разрешённом использовании земли учитывались отдельными корректировками. Участки обоих сегментов имели коммерческое назначение и сходные требования к инженерному обеспечению.

Для ранней части периода эксперты последовательно индексировали месячную ставку вперёд. Для последующей части они рассчитали ставку на дату оценки и выполнили обратную индексацию к моменту изменения разрешённого использования. Эксперты формировали отдельный помесячный ряд для каждой из 2 арендуемых частей и каждого сегмента земельного рынка. Индексы выбирали раздельно для сельскохозяйственной и производственно-складской земли.