Экспертиза №175353

Объектами исследования выступили встроенные нежилые помещения первого этажа многоквартирного жилого дома дореволюционной постройки, расположенного на первой линии Садового кольца в Центральном административном округе Москвы, а также право ограниченного пользования (сервитут) частью смежного помещения. Основным исследуемым объектом являлось изолированное нежилое помещение площадью 31,6 кв.м, не имеющее на момент осмотра действующего доступа: предусмотренный планом БТИ дверной проем оказался заложен со стороны смежных помещений, а бывший проход со стороны дворовой территории переоборудован в оконный. Попасть в помещение при осмотре было возможно только через оконный проем.

Существенной особенностью, повлиявшей на ход экспертизы, стало расхождение фактической планировки смежных помещений с данными технического учета: на момент осмотра в месте исторического входа в исследуемое помещение располагалась санитарная комната, а сведения о согласовании выполненного переустройства и перепланировки в материалах дела отсутствовали. Дополнительную сложность создавали возраст здания и режим его эксплуатации: смежные помещения были заняты действующей медицинской организацией, что ограничивало условия осмотра и потребовало учета режима работы арендатора при моделировании вариантов прохода.

• Нежилое помещение (комната в составе помещения I) общей площадью 31,6 кв.м — встроенное помещение первого этажа, назначение по ЕГРН «нежилое», по экспликации к поэтажному плану — «учрежденческое»; два оконных блока, выходящих на магистраль; инженерные и транзитные коммуникации многоквартирного дома в помещении отсутствуют; действующий вход отсутствует, проектный дверной проем заложен.
• Смежное нежилое помещение свободного назначения общей площадью 214,3 кв.м — помещение первого этажа с двумя отдельными входами (со стороны магистрали и со стороны арки во двор), все центральные коммуникации, санузлы в наличии, внутренняя отделка типового уровня «стандарт», состояние по результатам визуального осмотра — хорошее; на дату исследования передано в аренду для размещения медицинской клиники, зарегистрированы обременения в виде аренды.
• Помещения, рассматривавшиеся как потенциально обременяемые сервитутом: коридоры, холлы, техническое помещение и санитарные узлы площадью от 1,5 до 13,0 кв.м, образующие два возможных маршрута прохода — со стороны улицы и со стороны арки.
• Здание — кирпичный многоквартирный дом 1908 года постройки, 7 этажей и подвал, нежилые помещения на нижних этажах; нормативный срок жизни принят 150 лет, эффективный возраст на дату оценки — 118 лет; в перечни аварийных объектов, объектов под снос или реконструкцию не включено.
• Локация — Басманный район ЦАО г. Москвы, фасад здания на красной линии Садового кольца, пешая доступность станции метро около 5 минут, преобладание административной и общественной застройки.

Экспертиза назначалась для разрешения спора о доступе к изолированному нежилому помещению первого этажа и об условиях его дальнейшей эксплуатации. Перед комиссией ставилась задача установить, обеспечивается ли проход в помещение с придомовой территории без использования помещений, принадлежащих иным лицам, определить функциональное назначение помещения и потребность в санитарно-техническом оборудовании исходя из этого назначения, смоделировать технически реализуемые варианты сервитута и рассчитать соразмерную плату за право ограниченного пользования — как в единовременной, так и в периодической форме. Отдельным блоком проверялась техническая возможность устройства самостоятельного входа без затрагивания смежного помещения и возможность размещения в исследуемом помещении унитаза и раковины. Работа велась в комиссионном комплексном формате: строительно-техническая часть выполнялась двумя экспертами-строителями, стоимостная — экспертом-оценщиком, что потребовало согласования исходных данных между специализациями и объединения исследования по двум взаимосвязанным вопросам в единый блок.

Основную сложность создало несоответствие фактической планировки данным технического учета: заложенный дверной проем, замена прохода со стороны двора на оконный блок и размещение санитарной комнаты в месте исторического входа вынудили экспертов реконструировать первоначальную конфигурацию по плану БТИ и экспликации, сопоставляя ее с результатами натурного обследования, обмеров и фотофиксации. Проверялись положения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, Градостроительного и Жилищного кодексов РФ (в части переустройства и перепланировки), постановления Правительства Москвы № 508-ПП о порядке согласования таких работ, СП 54.13330.2022 по жилым многоквартирным зданиям, СП 30.13330.2020 по внутреннему водопроводу и канализации, СП 2.1.3678-20 в части санитарных требований к эксплуатации помещений, СП 1.13130.2020 в части эвакуационных путей и выходов при устройстве проема у лифтовой площадки, а также СП 13-102-2003 и ВСН 53-86(р), по которому экспертным методом определялся физический износ здания через сумму произведений износа конструктивных элементов на их удельные веса. Для решения вопросов ценообразования выполнялся анализ макроэкономической конъюнктуры и сегмента коммерческой недвижимости, обосновывался отказ от доходного и затратного подходов и применялся сравнительный подход: подбирались объекты-аналоги, вносились корректировки на уторгование, дату предложения, ценовую зону и удаленность от метро, красную линию, этаж, отдельный вход, материал стен, парковку, техническое состояние, класс объекта, качество отделки и площадь, рассчитывались весовые коэффициенты, обратные суммарной величине корректировок. Далее последовательно определялись потенциальный и действительный валовой доход с учетом недозагрузки, операционные расходы, чистый операционный доход по каждому обременяемому помещению, а размер убытков собственника моделировался по четырем равновесным факторам — доле обременяемой площади, степени ограничения пользования, интенсивности использования сервитута и влиянию на распоряжение объектом — с дискретной шкалой значений и последующим переходом от единовременного платежа к периодическому.