Экспертиза раздела жилого дома и оценки долей в Подмосковье №111359

Жилой дом с участком предстояло разделить между совладельцами, которые спорили о технической возможности такого раздела и стоимости будущих частей. Дом представлял собой многоуровневое кирпичное здание с пристроенной частью и общими инженерными системами. Эксперты рассматривали недвижимость как единый объект: здание, землю, планировку, проходы, отопление, водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение. Расположение помещений и скрытая прокладка коммуникаций определили порядок натурного осмотра.

• Жилой дом — здание площадью около 1 500 квадратных метров с цокольным уровнем.
• Земельный участок — территория под домом площадью около 1 800 квадратных метров.
• Технический паспорт — поэтажные планы, экспликация и основные характеристики здания.
• Межевой план — сведения о конфигурации и площади связанного с домом участка.

Материалы дела включали судебное определение, техническую документацию на жилой дом и землеустроительные сведения. Они задавали доли предполагаемого раздела, варианты частей для оценки и дату, на которую требовалось определить рыночную стоимость.

Спор о разделе жилого дома требовал проверить, можно ли образовать самостоятельные части здания и участка в соответствии с заданными долями. Также рассчитывались затраты на необходимое переоборудование, рыночная стоимость каждой предполагаемой части дома и связанной с ней земли. Отдельно проверялось, отвечает ли здание техническим признакам дома блокированной застройки.

Для этого комплексная строительно-техническая, оценочная экспертиза объединила работу экспертов по промышленному и гражданскому строительству и оценке недвижимости. Эксперты выехали в Московскую область и осмотрели жилой дом, участок, планировочные связи и инженерные коммуникации. Наблюдения фиксировали фотографированием и видеозаписью, а затем сопоставляли с техническим паспортом, поэтажными планами и межевым планом.

Проверку раздела эксперты организовали по направлениям, от которых зависела самостоятельная эксплуатация предполагаемых частей:

• Планировка — анализ входов, проходов, этажей и связи основной части дома с пристройкой.
• Конструкции — визуальный осмотр стен, фундамента, перекрытий, кровли и внутренней отделки.
• Коммуникации — прослеживание отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения и электропроводки по доступным участкам.
• Участок — сопоставление предлагаемого раздела земли с размещением дома и сведениями межевого плана.
• Стоимость — расчёт предполагаемых частей сравнительным подходом по предложениям сопоставимой недвижимости.

При оценке сравнительный подход применяли через подбор рыночных аналогов, то есть сходных объектов с известными ценами предложений. Эксперты сравнивали местоположение, площадь дома и земли, состояние, отделку и инженерное оснащение. Затем они вводили количественные корректировки по различающимся характеристикам. Требования к отбору аналогов и единицам сравнения соотносили с Приказом Минэкономразвития России «Оценка недвижимости» (ФСО №7) от 25.09.2014 г. № 611.

Техническую часть строили от фактической схемы здания к вариантам его самостоятельного использования. Эксперты сопоставили конфигурацию частей, общие проходы и трассы коммуникаций с условиями предполагаемого раздела. Конструкции осматривали с учётом СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Для каждого заданного варианта отдельно рассчитывали стоимость части дома и соответствующей земли на требуемую дату.