Оценочная экспертиза производственной недвижимости в Серпухове №111907

Производственная недвижимость в Серпухове включала части нежилых зданий и земельные участки, предназначенные для размещения производства. Спор возник вокруг рыночной стоимости этого имущества на дату оспариваемой сделки. Экспертам требовалась ретроспективная оценка, то есть расчёт стоимости на прошедшую дату. Состав объектов определил раздельный подбор аналогов для зданий и земли.

• Части 11 нежилых зданий производственного назначения общей площадью около 34 тысяч квадратных метров.
• Земельные участки — 12 объектов общей площадью около 27 тысяч квадратных метров.
• Технические отчёты — сведения о конструкциях и состоянии оцениваемых производственных зданий.
• Рыночные предложения — данные о продаже сопоставимой коммерческой недвижимости в Московской области.

Материалы дела занимали 6 томов и содержали характеристики 23 объектов, технические отчёты и документы о спорной сделке. Различия между зданиями и землёй требовали отдельных выборок рыночных аналогов для каждого сегмента коммерческой недвижимости.

Спор об оспаривании сделки требовал рассчитать рыночную стоимость производственной недвижимости в Серпухове на дату её совершения. Суд поставил 1 вопрос по 23 объектам: 11 частям нежилых зданий и 12 земельным участкам. Судебная оценочная экспертиза охватывала коммерческую недвижимость двух видов, поэтому здания и землю эксперты рассчитывали раздельно. Эксперты выполнили работу по материалам дела без осмотра объектов. В производстве участвовали эксперты в области экономических экспертиз и оценки имущества. Они изучили 6 томов и сопоставили технические характеристики имущества с рыночными предложениями.

Ретроспективную стоимость эксперты рассчитывали сравнительным подходом: для каждого класса имущества подбирали предложения сопоставимых объектов на рынке Московской области. Метод количественных корректировок приводил цены аналогов к сопоставимым условиям. Эксперты учитывали различия по дате предложения, возможности торга, техническому состоянию и местоположению. Расчёты выполняли по цене единицы площади, после чего показатель умножали на площадь каждого здания или участка.

• Здания — сопоставление производственной и коммерческой недвижимости с учётом состояния конструкций.
• Земля — подбор участков промышленного назначения в том же рыночном районе.
• Дата сделки — пересчёт цен предложений по динамике рынка недвижимости Московской области.
• Торг — корректировка цены предложения до условий предполагаемой рыночной сделки.

Осмотр на оценочную дату был объективно недоступен, поэтому состояние зданий эксперты оценивали по техническим отчётам: в них описывались конструкции после обследования производственного комплекса. Для объектов с несколькими обозначениями эксперты сверяли площади, этажность и расположение частей по документации дела. Такой приём связывал сведения из технических отчётов с каждой оцениваемой частью здания.

Отбор аналогов и корректировки эксперты связывали с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 299 Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Выбор сравнительного подхода они обосновывали положениями Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».