Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Предметом исследования являлся комплекс объектов недвижимости, включающий части нежилых зданий и прилегающие к ним земельные участки. Особенностью объектов исследования стало их техническое состояние: значительная часть нежилых зданий характеризовалась высоким уровнем износа и аварийным состоянием основных конструкций, вплоть до отсутствия кровли, что представляло собой существенный фактор при оценке их рыночной стоимости. Земельные участки были отнесены к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения отделочного производства.
Перечень объектов исследования:
Экспертиза была назначена для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости, включающего части нежилых зданий и прилегающие к ним земельные участки, расположенных в Московской области. Эта задача являлась ключевой для разрешения спора по делу №А40-112955/19-36-128 Арбитражного суда города Москвы. Датой оценки было установлено 30 мая 2017 года, что соответствовало дате оспариваемой сделки. В процессе выполнения экспертизы экспертам предстояло провести детальный анализ и выявить все существенные факторы ценообразования для каждого из 23 исследуемых объектов. Это включало исследование их индивидуальных характеристик, таких как общая площадь, фактическая этажность и целевое назначение. Основным вызовом стало определение адекватной рыночной стоимости большинства нежилых зданий, которые, согласно предоставленным техническим отчетам, находились в весьма неудовлетворительном состоянии на дату оценки. Некоторые из них характеризовались значительным физическим износом, включая существенные повреждения фундамента и стен, а в отдельных случаях – полным отсутствием кровли, что классифицировалось как аварийное техническое состояние. Это потребовало глубокого анализа и применения специализированных корректировок для отражения реальной ценности объектов в таком состоянии. Важно отметить, что физический осмотр объектов недвижимости экспертами не выполнялся, и оценка их состояния базировалась исключительно на информации из технических отчетов, содержащихся в материалах дела. Данное обстоятельство требовало особенно тщательной работы с документацией и обоснования всех сделанных допущений.
Для обеспечения объективности и достоверности результатов, эксперты строго следовали требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и судебно-экспертной работы. В частности, применялись положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Гражданского и Земельного кодексов РФ. Методологическая основа экспертизы соответствовала Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости» и ФСО № 8 «Оценка бизнеса»). Ключевым использованным подходом стал сравнительный подход, выбранный в связи с наличием достаточного объема рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости в Московской области. Этот подход основывался на анализе предложений о продаже сопоставимых объектов, с последующим применением необходимых корректировок. Корректирующие коэффициенты учитывали как изменения рыночных цен с даты оценки до момента проведения экспертизы, так и специфические факторы сделки, такие как возможный торг, а также критический фактор – техническое состояние оцениваемых объектов, уровень износа которых был весьма высок для многих зданий. При этом затратный и доходный подходы были обоснованно признаны неприемлемыми. Затратный подход не мог быть применен из-за сложности корректной оценки износа для частей зданий, а доходный подход – из-за невозможности обоснованного прогнозирования ожидаемых доходов от использования объектов, находящихся в аварийном или сильно изношенном состоянии на дату оценки. Эти методологические решения обеспечили адекватное отражение рыночной ситуации.
На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная комплексная оценочная, инженерно-техническая экспертиза была проведена для выяснения обстоятельств дорожно-транспортного происшествия и оценки ущерба.
Повторная комплексная строительно-техническая экспертиза была проведена для оценки качества работ и материалов, использованных при устройстве велосипедной дорожки в Новоусманском лесничестве.
Судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания и комплекса промышленного оборудования была проведена по обращению Арбитражного суда города Москвы.
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза была проведена по поручению Арбитражного суда города Москвы с целью всестороннего анализа процесса подключения объекта капитального строительства к системе теплоснабжения.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.