Экспертиза №176375

Объектами исследования выступали семь нежилых зданий капитального строительства, расположенные на территории крупного земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного в бессрочное пользование сельскохозяйственному университету. Особенностью объектов и их расположения является наличие реестровой ошибки, выражающейся в пересечении границ некоторых зданий с границами земельного участка улично-дорожной сети. Также территория исследования расположена в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия и имеет наложенные градостроительные ограничения.

• Нежилое здание (строение №1): Год постройки – 1955. Одноэтажное, крупнопанельное. Площадь застройки – 575 кв. м. Общая площадь – 515.7 кв. м.
• Нежилое здание (строение №2): Год постройки – 1968. Одноэтажное. Площадь застройки – 287 кв. м. Общая площадь – 226.9 кв. м.
• Нежилое здание (строение №3): Год постройки – 1968. Одноэтажное. Площадь застройки – 30 кв. м. Общая площадь – 19.7 кв. м.
• Нежилое здание (строение №4): Год постройки – 1968. Одноэтажное, с подвальным помещением. Площадь застройки – 16 кв. м. Общая площадь – 11.5 кв. м.
• Нежилое здание (строение №5): Год постройки – 1968. Одноэтажное. Площадь застройки – 289 кв. м. Общая площадь – 285.4 кв. м.
• Нежилое здание (строение №6): Год постройки – 1968. Одноэтажное. Площадь застройки – 277 кв. м. Общая площадь – 150.0 кв. м.
• Нежилое здание (строение №7): Год постройки – 1915. Одноэтажное. Площадь застройки – 199 кв. м. Общая площадь – 157.9 кв. м.

Целью проведения данной судебной землеустроительной экспертизы являлось всестороннее исследование возможности раздела крупного земельного участка для формирования нового участка, необходимого для эксплуатации нежилых капитальных строений, принадлежащих истцу. Перед экспертами ставились задачи по определению точной площади и конфигурации образуемого земельного участка, установлению его границ, в том числе с предложением графических вариантов расположения, а также по выполнению градостроительных расчетов нормативно необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости. Данная работа была вызвана отказом в согласовании схемы раздела земельного участка, что потребовало объективной оценки ситуации специалистами.

В процессе выполнения экспертизы экспертами был преодолен ряд сложностей, связанных с градостроительными и кадастровыми особенностями территории. Была выявлена реестровая ошибка, когда части нежилых зданий истца фактически располагались в границах зарегистрированного земельного участка улично-дорожной сети, что создавало препятствия для корректного кадастрового учета и формирования границ. Кроме того, исходный земельный участок находился в постоянном бессрочном пользовании у университета и имел обременения в виде охранных зон объектов культурного наследия и зон регулирования застройки, а также использовался совместно разными субъектами, что потребовало комплексного анализа фактического землепользования. Для проведения исследования применялись методы анализа нормативно-правовых и технических источников, визуального обследования территории, геодезической съемки местности с использованием спутникового GNSS-оборудования в режиме RTK, графического моделирования и логического сопоставления результатов. Экспертная работа опиралась на требования Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федеральных законов «О государственной регистрации недвижимости» и «О кадастровой деятельности», методические рекомендации по проведению межевания, Правила землепользования и застройки города Москвы, Своды правил, а также ГОСТы, регламентирующие геодезические работы и точность определения координат. Все измерения и расчеты производились с учетом действующих нормативных документов и требований к точности.

1. Какова точная площадь и конфигурация образуемого земельного участка, необходимая для эксплуатации по назначению нежилых зданий истца: строений №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7?
2. Определить границы образуемому земельному участку из земельного участка с указанным кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, и предложить графическую схему расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории в возможных вариантах образования (не больше 3 вариантов)?
3. Провести градостроительные расчеты нормативно необходимой площади земельного участка (расчетных минимальных и максимальных площадей) для эксплуатации нежилых зданий истца: строений №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, соответственно, с целью обоснования площади и конфигурации образуемого земельного участка?