Экспертиза №176904

Объектами исследования являлись объекты капитального строительства (жилые дома индивидуального жилищного строительства), возведённые на земельных участках, расположенных вдоль южной границы города Тулы, между прудом и железной дорогой. Данная территория входит в охранную зону объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательного места, связанного с жизнью и творчеством Л. Н. Толстого, «усадьба Ясная Поляна и её окрестности». Именно расположение объектов в границах охранной зоны и в зоне действия градостроительных регламентов памятника определило особый характер исследования: помимо технического состояния строений, оценке подлежало соответствие застройки установленным для данной территории режимам использования, ограничениям по этажности и высоте.

Существенным нюансом, повлиявшим на ход работ, стало наложение разных охранных режимов на рассматриваемой территории и несовпадение буквенно-цифровых обозначений в графических и текстовых материалах градостроительной документации, что потребовало дополнительного анализа. Часть строений на момент осмотра была завершена, оборудована инженерными коммуникациями и отделкой, часть находилась в стадии строительных работ по отделке помещений.

Перечень исследованных строений:

• двухэтажный жилой дом (одноэтажный с используемым подкровельным пространством — мансардой): наружные стены кирпичные с утеплением, перегородки кирпичные, перекрытия и покрытие из сборных железобетонных плит, лестницы из сборных железобетонных маршей, окна и балконные двери металлопластиковые с двухкамерным стеклопакетом, кровля двухскатная с организованным водостоком, стропильная система из деревянных элементов; здание оборудовано инженерными коммуникациями, системой пожарной сигнализации и автономной канализацией;
• два двухэтажных жилых дома (одноэтажных с мансардой) и один одноэтажный жилой дом, расположенные на одном земельном участке; конструктивные решения аналогичны: кирпичные стены с утеплением, железобетонные перекрытия, металлопластиковые окна, многоскатная либо двухскатная кровля с организованным водостоком, инженерные коммуникации, пожарная сигнализация, автономная канализация; у одноэтажного дома предусмотрена открытая веранда с навесом;
• двухэтажный кирпичный жилой дом (одноэтажный с мансардой): кирпичные наружные стены с утеплением, железобетонные перекрытия, металлопластиковые окна с двухкамерным стеклопакетом, двухскатная кровля с деревянной стропильной системой; на момент осмотра велись строительные работы по отделке;
• объекты капитального строительства (жилые дома), находящиеся в стадии строительства: возведены несущие и ограждающие конструкции, установлены окна, отделка помещений и монтаж инженерного оборудования на момент осмотра не завершены.

Основной целью проведения экспертизы являлось установление того, имеются ли какие-либо нарушения градостроительных норм и правил, требований правил землепользования и застройки, а также требований санитарного, пожарного, экологического законодательства и законодательства об объектах культурного наследия при возведении жилых домов на земельных участках, расположенных в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения — усадьбы Ясная Поляна и её окрестностей. Работа велась на стыке двух областей специальных знаний, поэтому к её выполнению были привлечены эксперт-архитектор-реставратор и эксперт в области строительно-технических экспертиз, что придало исследованию комплексный характер. Эксперты изучили пять томов материалов гражданского дела, историко-архивные источники, картографические материалы разных периодов, а также действующую градостроительную и охранную документацию: Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», приказ Министерства культуры Российской Федерации от 08.07.2015 № 1941 об утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории памятника, а также Решение исполнительного комитета Тульского областного совета от 24 апреля 1987 года № 8-261 об утверждении правил застройки и содержания охранной зоны заповедника. Значительную сложность представило то, что охранные режимы на рассматриваемой территории накладывались друг на друга, а буквенно-цифровые обозначения в графической и текстовой частях регламентов не совпадали, вследствие чего экспертам пришлось сопоставлять источники и восстанавливать логику допустимого использования участков.

В процессе работы эксперты преодолели ограничения, связанные с сезоном проведения осмотра, необходимостью получения фактического доступа к отдельным элементам и конструкциям строений, а также с частичной незавершённостью ряда объектов. Для достижения поставленной цели применялась общая методика строительно-технической экспертизы, заключающаяся в сопоставлении данных, установленных визуальными и инструментальными методами, с результатами теоретических изысканий и с требованиями нормативно-технической документации. Проводился визуально-инструментальный осмотр строений с одновременной фотофиксацией цифровой камерой и измерениями металлической рулеткой и лазерным дальномером, применялись методы информационного и ситуационного анализа, а также общенаучные методы описания, сравнения и измерения. Эксперты проверяли соответствие объёмно-планировочных и конструктивных решений зданий требованиям «СП 55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные», СП 13-102-2003 по обследованию несущих конструкций и ГОСТ 26433.2-94 по правилам выполнения измерений. Санитарно-эпидемиологические параметры оценивались по СанПиН 2.1.3684-21 и СанПиН 2.1.2.2645-10, требования пожарной безопасности — по Техническому регламенту, утверждённому Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ, а также по сводам правил СП 484.1311500.2020 и СП 486.1311500. Отдельное внимание уделялось соблюдению ограничений по этажности и предельной высоте застройки, установленных для охранной зоны, и соответствию общего характера строений сложившейся исторической застройке района железнодорожной станции.