Экспертиза №64512

Исследование было проведено в отношении двух объектов, расположенных в границах территории, имеющей значимый историко-культурный статус. Объекты представляют собой индивидуальные постройки, одна из которых находилась в состоянии незавершенного строительства, а другая подверглась реконструкции. Особенностью экспертизы являлось комплексное рассмотрение этих объектов не только с точки зрения строительных норм, но и их потенциального влияния на сохранность прилегающего объекта культурного наследия федерального значения. Это обусловило необходимость многоаспектного анализа, включающего архитектурно-планировочные решения и градостроительные регламенты.

В ходе экспертизы были изучены следующие объекты:

1. Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 73:24:041805:290. Представляет собой постройку с предполагаемой площадью 627,9 кв. м и площадью застройки 224,8 кв. м, возведенную в три этажа. Расположен в Ульяновской области, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого.
2. Объект незавершенного строительства, являющийся результатом реконструкции индивидуального жилого дома, кадастровый номер 73:24:041410:3002. Расположен в г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65. При реконструкции были изменены общая площадь и количество этажей дома.

Целью проведения данной судебной комплексной экспертизы по определению Арбитражного суда Ульяновской области стало выяснение ключевых характеристик объектов недвижимости, их соответствия градостроительной документации и нормативным требованиям, а также оценка их влияния на прилегающие объекты культурного наследия. Экспертам предстояло определить фактическую площадь, площадь застройки и этажность объекта незавершенного строительства, установить его архитектурно-планировочное назначение — является ли он индивидуальным или многоквартирным жилым домом. Особое внимание уделялось анализу соответствия обоих объектов параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, градостроительной документацией, а также выданным разрешениям на строительство и реконструкцию. Сложность работы заключалась в сопоставлении текущего состояния объектов с историческими данными и действующими юридическими и техническими нормативами, что требовало комплексного подхода специалистов разных профилей.

В процессе работы эксперты преодолевали сложности, связанные с необходимостью комплексного анализа как строительно-технических параметров, так и их историко-культурного контекста. Применялись измерительные методы с использованием специализированных инструментов, таких как металлическая рулетка и лазерный дальномер, для точного определения геометрических параметров объектов. Проводился тщательный информационный и ситуационный анализ, а также детальное изучение представленных материалов дела. Особый акцент был сделан на применении таких нормативных документов, как Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и другие. Это позволило осуществить всестороннюю оценку соответствия объектов строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, а также исследовать вопрос возможного причинения вреда соседним строениям и объектам культурного наследия при потенциальном сносе или приведении в соответствие.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Какова площадь, площадь застройки, количество этажей незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого?
2. Чем по своим архитектурно-планировочным решениям (многоквартирным жилым домом или индивидуальным жилым домом) является незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого?
3. Соответствуют ли параметрам установленной документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям и параметрам постройки, содержащихся в иных градостроительных документах:
   • незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;
   • жилой дом с кадастровым номером 73:24:041410:3002, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65?
4. Соответствуют ли характеристики незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого; жилого дома с кадастровым номером 73:24:041410:3002, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, разрешению на строительство от 22.09.2005 № 7-И, выданному Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ульяновска, а также разрешению на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома от 21.12.2016 № 73-73-713-2016, выданному Администрацией города Ульяновска"?
5. Является ли жилой дом с кадастровым номером 73:24:041410:3002, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, вновь возведенным либо является результатом реконструкции? В случае осуществления реконструкции жилого дома определить: какие параметры объекта капитального строительства, его частей были изменены при данной реконструкции?
6. Соответствуют ли требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил:
   • незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;
   • жилой дом с кадастровым номером 73:24:041410:3002, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65?
   Создают ли вышеуказанные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?
7. Если имеются нарушения, то возможно ли приведение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:041805:290 и жилого дома с кадастровым номером 73:24:041410:3002, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Л. Толстого в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом? Каковы возможные способы устранения нарушений?
8. Возможно ли с технической точки зрения осуществить снос незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого; жилого дома кадастровый номер 73:24:041410:3002, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65 (либо приведение их в соответствие), без причинения вреда расположенным рядом с данными строениями соседним зданиям, в том числе объектам культурного наследия регионального значения, в частности строениям 63 и 67 по адресу г. Ульяновск, ул. Льва Толстого?
9. Представляет ли строительство жилого дома (в настоящее время объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого), а также реконструкция жилого дома с кадастровым номером 73:24:041410:3002, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, угрозу для объекта культурного наследия - государственного историко-мемориального заповедника «Родина В.И. Ленина», с учетом его территории, обеспечивается ли сохранность данного объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении в случае возведения вышеуказанных объектов?