Экспертиза №9476

Объектом исследования явилось нежилое помещение, расположенное в подвальной части пятиэтажного жилого дома. Здание было построено в 1959 году и находится в Северо-Западном административном округе города Москвы. Этот округ известен как один из экологически чистых районов столицы, обладающий развитой промышленной инфраструктурой.

Рассматриваемое помещение находится на второй линии домов, с удобной транспортной доступностью до ближайшей станции метро.

• Назначение: Нежилое помещение (комнаты 1-11, 13-20).
• Расположение: Подвал 5-этажного жилого дома, 1959 года постройки.
• Общая площадь: 183 кв.м. (согласно поставленным вопросам).
• Высота потолков: 2,21 м.
• Класс помещения для офисной недвижимости: С.
• Обеспеченность инженерными коммуникациями: Водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, электричество, МГТС, Интернет.

Целью проведения судебно-оценочной и строительно-технической экспертизы стало комплексное исследование нежилого помещения с целью последовательного решения ключевых вопросов, поставленных Арбитражным судом г. Москвы. Основными задачами являлись определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выявление всех выполненных работ, квалифицируемых как неотделимые улучшения, а также расчет их амортизационной стоимости на определенную дату. Для этого эксперты столкнулись с необходимостью тщательного анализа обширного пакета документации, включающего выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации, а также детальные проектные предложения по переустройству и акты о завершенном переустройстве. Дополнительно были изучены договоры подряда и сметы, что позволило получить полную картину проведенных работ и их документального оформления. Проведение экспертизы такого рода требовало не только глубоких познаний в области оценки и строительства, но и умения интегрировать данные из различных источников для формирования объективных и обоснованных заключений.

В ходе исследования для определения рыночной стоимости применялся сравнительный подход, основывающийся на методе сравнения продаж. Экспертам предстояло найти и проанализировать объекты-аналоги на вторичном рынке коммерческой недвижимости Москвы, сопоставляя их характеристики с оцениваемым помещением. Особую сложность представляла необходимость выполнения множественных корректировок цен аналогов, учитывающих различия в объеме передаваемых прав, финансовых условиях сделок, даты предложения и оценки, снижения цены в процессе торгов, местоположения, типа объекта, этажа расположения, общей площади, наличия дополнительных улучшений, назначения помещений, а также уровня отделки и технического состояния. Нюансы такого анализа включали работу с публичными офертами вместо данных о фактически совершенных сделках, что требовало применения экспертных поправок. Для идентификации неотделимых улучшений проводился детальный анализ строительно-монтажных работ, зафиксированных в проектной и сметной документации, с применением положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы аренды и улучшений. Расчет амортизационной стоимости основывался на оценке срока эксплуатации улучшений и общих норм амортизации капитальной недвижимости, что требовало применения специализированных формул и данных. Все этапы исследования проводились в строгом соответствии с положениями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и методическими рекомендациями, что обеспечило полноту и достоверность экспертных выводов.

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, дом 11, корпус 2, помещение VI (комн. № 1-11, 13-20) – подвал, общей площадью 183 кв.м. по состоянию на 03 марта 2014 года?

2. Какие из выполненных работ, в соответствии с проектом ОАО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ» относятся к неотделимым улучшениям спорного нежилого помещения по адресу: г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, дом 11, корпус 2, помещение VI (комн. № 1-11, 13-20) – подвал, общей площадью 183 кв.м.?

3. Какова амортизационная стоимость данных неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, дом 11, корпус 2, помещение VI (комн. № 1-11, 13-20) – подвал, общей площадью 183 кв.м. по состоянию на 03 марта 2014 года?