Экспертиза №82359

Объектами исследования являлся комплекс недвижимости, включающий земельный участок и расположенные на нем нежилые здания. Исследуемая территория относится к категории земель населенных пунктов, предназначенных для объектов общественно-делового значения, с прилегающей территорией.

Особенностью объектов являлось их назначение для общественно-деловой застройки, что было учтено при выборе методологии оценки. Земельный участок обладает значительной площадью и расположен в крупном регионе.

• Земельный участок: общей площадью 44 231,00 кв.м., кадастровый номер: 63:01:0000000:2331.
• Нежилые здания, расположенные на участке: Литера М, Литера В, Литера Г.г.г, Литера Л, Литера А, Литера Р, Литера Б,Б1.

Целью проведения данной судебной экспертизы являлось комплексное определение рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, фигурирующих в договоре купли-продажи № 209-пр от 21.08.2014, а также анализ финансовой состоятельности ООО «Долина» – одной из сторон договора – для оценки её способности исполнить обязательства по оплате за счет собственных средств в установленные сроки. Экспертам предстояло решить задачу оценки объектов недвижимости по состоянию на конкретную дату (декабрь 2013 года), что требовало применения специализированных методик и учёта ретроспективных данных. Сложность работы заключалась в ограниченности доступа к информации о реальных рыночных сделках с аналогичными объектами, что является распространённой проблемой в российском деловом обороте из-за конфиденциальности подобных данных. Это обусловило необходимость тщательного отбора и обоснования использования публичных оферт в качестве основы для сравнительного анализа, с последующими корректировками, учитывающими типичные рыночные колебания и возможный торг. Эксперты преодолевали эту сложность, опираясь на принципы, изложенные в гражданском законодательстве относительно оферты, и применяя корректные методы статистического анализа для приведения цен предложений к реальной рыночной стоимости.

Для выполнения поставленных задач эксперты применяли преимущественно сравнительный подход, основываясь на его актуальности при наличии достаточного количества рыночных данных, пусть и в виде публичных оферт. В рамках этого подхода был использован метод сравнения продаж, который позволяет наиболее объективно отразить рыночные реалии. Отказ от доходного и затратного подходов был обоснован спецификой исследуемых объектов – нежилых зданий и земельного участка, не являющихся доходной недвижимостью в контексте предполагаемого использования, а также наличием развитого рынка для сравнительного анализа. В процессе работы были учтены и применены положения Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки: ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» и ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ. Особое внимание было уделено таким значимым нюансам, как корректировки на торг и на изменение цен на рынке недвижимости за исследуемый период, что позволило максимально точно определить стоимость объектов на заданную дату. Также проводился анализ финансовой отчетности ООО «Долина» для оценки её платежеспособности в соответствии с условиями договора, что требовало глубоких познаний в экономическом анализе.

1. Определить рыночную стоимость нежилых зданий и земельного участка, указанных в пункте 1.1 договора купли-продажи № 209-пр от 21.08.2014, по состоянию на 23.12.2013 (либо на декабрь 2013 года) по Самарской области.
2. Были ли условия договора купли-продажи № 209-пр от 21.08.2014 об оплате исполнимы со стороны ООО «Долина» за счет собственных средств в сроки, предусмотренные договором?