Примеры выполненных экспертиз — Оценка коммерческой недвижимости

Стороны спорили о плате за меблированный офис с парковкой в Москве: судебная оценочная экспертиза определяла рыночную стоимость аренды за два прошедших периода. Работу провели по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты имели экономический и оценочный профили. Расчёты охватывали площади около 1100 и 2600 квадратных метров, а также примерно 50 и 100 парковочных мест.

Для ретроспективной оценки эксперты сформировали два временных среза рынка коммерческой недвижимости. Метод сопоставимых предложений включал по 3 аналога для каждого варианта площади, сравнение удельных ставок и корректировки характеристик. Ценовую динамику между датами предложений и периодами аренды учли с помощью калькулятора инфляции. Долю расходов на содержание офиса оценивали по рыночным данным об операционных затратах.

Оценка коммерческой недвижимости, оценка недвижимости, оценочная экспертиза и ещё 2 направления

Покупатель и продавец спорили о цене двух будущих нежилых помещений на дату прекращения договоров: оценочная экспертиза определяла цену сопоставимых объектов. Работу провели в Москве по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты оценочного и строительно-стоимостного профилей анализировали 2 помещения площадью около 61 и 40 квадратных метров. Расчёт относился к коммерческой недвижимости в новостройке.

Ретроспективный расчёт охватывал ценовую динамику новостроек за 2 соседних месяца, районную статистику и показатели у ближайшей станции метро. Эксперты применили сравнительный подход: отбирали рыночные ориентиры, рассчитывали удельную цену квадратного метра и соотносили характеристики помещений. Аналитические срезы разделяли общегородскую и локальную экспозицию коммерческой недвижимости. Временная привязка учитывала движение цен между статистическими периодами.

Оценка незавершенного строительства, оценочная экспертиза, оценка коммерческой недвижимости и ещё 2 направления

В споре о цене нежилого помещения на прошедшую дату судебная оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость для сделки с коммерческой недвижимостью в Москве. Эксперты выехали на наружный осмотр строящегося здания в Москве и сопоставили его признаки с договорным описанием. В работе участвовали оценщики недвижимости и эксперты по строительно-технической и стоимостной экспертизе объектов недвижимости.

Расчёт охватил помещение площадью около 56 квадратных метров, договорные материалы на 10 листах и ценовой срез из 3 открытых источников. Эксперты применили ретроспективный анализ рынка и расчёт по удельной стоимости квадратного метра. Состояние объекта сопоставили с описанием работ при передаче, а наблюдения оформили в акте и фототаблице. Архивные публикации разделили по первичному и вторичному сегментам.

Оценочная экспертиза, оценка незавершенного строительства, оценка недвижимости и ещё 1 направление

Участник вышел из общества и потребовал выплату за долю: оценочная экспертиза должна была установить её действительную стоимость с учётом активов организации в Москве. Эксперты работали по материалам дела без осмотра объектов. В расчёт вошли 2 взаимосвязанных баланса и 3 нежилых здания общей площадью около 8 500 квадратных метров. Работу выполнили эксперты по финансам организаций, оценке бизнеса и коммерческой недвижимости.

Рыночную базу сформировали из предложений по сопоставимым зданиям, а различия учли поправками на площадь, торг, тип и состояние. Денежные требования пересчитывали методом дисконтированных денежных потоков. При сведении имущественного портфеля эксперты применили метод чистых активов и соотносили расчёт с размером корпоративного пакета. Отдельно рассматривались степень контроля и ликвидность участия в связанном обществе.

Оценка бизнеса, оценочная экспертиза, финансово-экономическая экспертиза и ещё 5 направлений

Участник вышел из ООО, владеющего арендным зданием, и спорил о сумме выплаты: оценочная экспертиза рассчитывала действительную стоимость доли 4% с учётом рыночной цены здания. Объект — нежилое здание площадью более 7 тысяч квадратных метров в Москве. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. Её выполняли эксперты-оценщики, подготовленные в оценке бизнеса и стоимостной экспертизе недвижимости.

Рыночную стоимость здания эксперты получили методом сравнения продаж по 3 аналогам, используя справочник коэффициентов Московского региона. Затем они скорректировали бухгалтерский баланс общества и определили долю 4% методом чистых активов по Приказу Минфина России № 84н. В расчёт вошла отчётность за 3 года, выручка от аренды и сведения об амортизации здания.

Оценка недвижимости, оценочная экспертиза, оценка бизнеса и ещё 6 направлений

Стороны спорили о плате за аренду комплекса коммерческой недвижимости и стоимости ремонта: при комплексной строительно-технической, оценочной экспертизе требовалось рассчитать оба показателя. Эксперты строительного и оценочного профилей выехали на осмотр в Москву. Они обследовали около 6200 квадратных метров и изучили документацию по нескольким видам капитальных улучшений. Эксперты фиксировали на фотографиях помещения разной планировки.

Конъюнктуру аренды на требуемую дату эксперты анализировали по 3 аналогам из сегмента коммерческой недвижимости. Они корректировали предложения по ценообразующим факторам и согласовывали показатели весовыми коэффициентами. Калькуляцию ремонта эксперты формировали по договорам, смете, актам приёмки и накладной. Расходы распределяли между кровельными, оконными, монтажными и проектными работами. По каждому виду улучшений эксперты отдельно сопоставляли расходы с договорами и актами.

Оценочная экспертиза, оценка недвижимости, оценка коммерческой недвижимости и ещё 7 направлений

Участник вышел из общества, и стороны спорили о цене доли с учётом коммерческой недвижимости: её требовалось рассчитать в ходе комплексной оценочной, финансово-экономической экспертизы. Эксперты выехали в Москву и осмотрели нежилое помещение площадью около 1500 квадратных метров с фотофиксацией. В работе участвовали эксперты по финансам предприятий, оценке бизнеса и коммерческой недвижимости. Материалы охватывали бухгалтерскую отчётность за 1 период и более 10 технических и корпоративных документов.

Эксперты применили метод сравнения продаж: сопоставили 3 рыночных предложения по местоположению, площади, назначению, этажу, коммуникациям и состоянию. Цены предложений корректировали по условиям торга и отличиям характеристик. Методом чистых активов эксперты связали оценку недвижимости с отчётным балансом, составом активов и обязательств на установленную дату. По экспликации они сопоставили функциональные зоны помещения с его техническим описанием.

Оценка недвижимости, оценочная экспертиза, оценка бизнеса и ещё 4 направления

Покупатель и продавец спорили о цене участка с нежилыми зданиями и возможности оплаты сделки: судебная экономическая, оценочная экспертиза проверяла оба вопроса. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов в Самаре. Эксперты по оценке недвижимости, экономике, финансам и бухгалтерскому учёту изучили участок площадью более 44 000 квадратных метров и 3 рыночных предложения.

Ретроспективный расчёт стоимости участка в Самаре строился на сравнительном подходе и методе сравнения продаж. Эксперты корректировали 3 предложения на торг и изменение цен между периодом сделки и расчётной датой. Финансовую часть проверяли по бухгалтерскому балансу: денежные ресурсы и собственный капитал соотносили с требуемой суммой и сроком договорного платежа на отчётную дату.

Оценка земельных участков, оценка недвижимости, оценочная экспертиза и ещё 3 направления

Корпоративный спор возник из-за выплаты за долю в компании: оценочная экспертиза устанавливала её действительную стоимость с учётом залога помещений в Москве. Эксперты выехали на осмотр коммерческой недвижимости в Москве; работу распределили по направлениям оценки бизнеса и недвижимости, бухгалтерского учёта и налогообложения. Расчёт охватывал 3 объекта общей площадью около 1 100 квадратных метров и бухгалтерскую отчётность за 2 даты.

Стоимость бизнеса рассчитывали методом чистых активов, а помещения сопоставляли с 9 рыночными предложениями. При корректировках учитывали линию застройки, высоту потолков, интенсивность движения, площадь и состояние отделки. На выезде эксперты выполнили визуальный осмотр и фотофиксацию, затем сверили наблюдения с правоустанавливающими документами. Финансовые показатели проверяли документальным контролем и анализом отчётности на соответствующие даты.

Оценка бизнеса, оценка коммерческой недвижимости, оценка недвижимости и ещё 4 направления

Стороны спорили, сколько стоит офисное помещение площадью около 410 квадратных метров в Москве: оценочная экспертиза определяла его среднюю рыночную стоимость на дату оценки. Работу провели по 33 листам материалов дела без осмотра объекта: параметры для расчётов приняли по судебным документам и открытым сведениям. Эксперты по оценке недвижимости и бизнеса анализировали сегмент московской коммерческой недвижимости.

В сравнительном подходе эксперты использовали предложения о продаже, а в доходном — арендную модель и прямую капитализацию. Для поправки на доступность метро они обработали около 575 рыночных записей. Затем сопоставили площадь, этаж, тип помещения, расположение, вход, класс офиса и отделку. Расчёт учитывал периоды простоя, срок размещения объявления и скидку на торг. Ориентиры двух подходов взвесили по достоверности сведений и применимости к офису.

Оценка недвижимости, оценка коммерческой недвижимости, оценочная экспертиза

После выхода из общества стороны спорили о выплате за долю в бизнесе: при оценке действительной стоимости доли участника общества с ограниченной ответственностью требовалось рассчитать её размер. Работу провели в Москве по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты по экономике, финансам, бухгалтерскому учёту и налогообложению изучили динамику показателей за 3 отчётных года и рассчитывали стоимость на 2 даты.

Балансовые данные сопоставляли с рыночной оценкой коммерческого здания площадью около 1000 квадратных метров. Ценовую выборку сформировали методом сравнения продаж из 3 предложений и скорректировали по условиям торга. Метод чистых активов связывал стоимость недвижимости с активами и обязательствами бизнеса. Календарные интервалы между отчётными и расчётными датами использовали для пропорционального распределения прибыли и амортизации.

Оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка бизнеса и активов и ещё 3 направления

Стороны спорили о стоимости птицефабрики на дату соглашения: оценочной экспертизе предстояло определить рыночную стоимость участка и 8 нежилых зданий. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты в области оценки недвижимости и строительства обработали 4 комплекта документов о 9 объектах: участке около 5 гектаров и зданиях общей площадью около 12 200 квадратных метров.

Эксперты анализировали ретроспективный рынок по 3 ценовым предложениям сельскохозяйственных участков, а ценовую выборку проверяли статистически. Для 8 корпусов они применили метод замещения и электронную версию УПВС, сопоставляя строительные объёмы, индексы пересчёта и накопленный износ. Расчётная модель учитывала временной срез рынка, назначение земли и потери инвестора. Земельную и строительную части привели к единой дате, сохранив раздельные вычисления по каждому виду недвижимости.

Оценочная экспертиза, оценка земельных участков, оценка коммерческой недвижимости и ещё 2 направления

Участники общества спорили о цене своих долей с учётом коммерческого помещения: для расчёта их действительной стоимости назначили дополнительную судебную оценочную экспертизу в Москве. Эксперты по оценке бизнеса и коммерческой недвижимости вошли в комиссию и выехали на осмотр нежилого помещения. Они обследовали около 1000 квадратных метров и отобрали 4 объекта сравнения для расчёта на прошедшую дату.

Метод прямого сравнительного анализа продаж эксперты применили к предложениям профильных изданий. Рыночные цены они сопоставили по периоду экспозиции, расположению, площади, этажу и состоянию отделки. Эксперты ввели поправки на условия торга и пешую доступность метро, затем распределили веса по совокупности различий. По методу скорректированных чистых активов они связали оценку недвижимости с расчётом стоимости долей по финансовой отчётности.

Оценка коммерческой недвижимости, оценка недвижимости, оценочная экспертиза и ещё 3 направления

Стороны спорили о цене нежилого здания в Москве при купле-продаже: судебная оценочная экспертиза определяла его рыночную стоимость на дату сделки. Эксперты по оценке недвижимости и экономике выполнили 2 выезда на осмотр. Поскольку стоимость определяли на прошедшую дату, свойства постройки сопоставляли с рыночной конъюнктурой того периода. Во время выездов они осмотрели помещения, фасад здания и прилегающую территорию.

Эксперты изучили 6 предложений по коммерческой недвижимости: отдельно сформировали выборки продажи и аренды. Сравнительный подход учитывал условия предложения и различия аналогов, а метод прямой капитализации связывал арендный поток с ценой здания. Расчётные модели охватывали местоположение, метраж, этажность, транспортную доступность, эксплуатационные расходы и ставку капитализации. Оба подхода опирались на предложения одного рыночного сегмента.

Оценка недвижимости, оценочная экспертиза, оценка коммерческой недвижимости

Стороны спорили о цене встроенного торгового помещения на прошедшую дату: судебная оценочная экспертиза определяла его рыночную стоимость в Москве. Работа проведена по материалам дела без осмотра объекта; состояние помещения восстанавливали по документам, ближайшим к дате оценки. Эксперты по оценке недвижимости работали с площадью около 1 000 квадратных метров на первом этаже и в подвале.

Для сравнения эксперты отобрали 5 листингов — предложений о продаже — и сопоставили назначение, площадь, расположение, права и условия сделки. Доходную модель строили по 3 предложениям аренды, потенциальному доходу, расходам и валовому рентному множителю. Ретроспективный пересчёт опирался на рыночную динамику, а показатели двух подходов согласовывали весовыми коэффициентами. При корректировке листингов учитывали торг и срок экспозиции — период размещения объявления.

Оценочная экспертиза, оценка недвижимости, оценка коммерческой недвижимости

Стороны спорили о цене выкупа арендуемых торговых помещений: в судебной оценочной экспертизе требовалось установить их рыночную стоимость на дату обращения за муниципальным имуществом. Эксперты работали по материалам дела без осмотра помещений в Пущино. Эксперты в области оценки недвижимости изучили представленные судом 4 документа и рассчитывали стоимость 6 помещений площадью около 440 квадратных метров.

Для ретроспективной оценки эксперты использовали метод сравнения продаж и отобрали 5 рыночных листингов — объявлений о продаже встроенной недвижимости. Цены предложений привели к требуемой дате по индексу цен в строительстве. Сопоставление учитывало местоположение, этаж, площадь, отделку и физическое состояние здания. Веса аналогов рассчитали с учётом числа поправок к каждому предложению.

Оценочная экспертиза, оценка недвижимости, оценка коммерческой недвижимости

Стороны спорили о стоимости заложенных квартиры и машино-места: оценочная экспертиза определяла их рыночную стоимость на прошедшую дату в Москве. Эксперты выехали на осмотр жилого помещения и подземного паркинга. Эксперты по оценке недвижимости и финансово-экономической экспертизе сопоставили 8 рыночных предложений для 2 самостоятельных сегментов. Фотофиксация охватила интерьеры, общие зоны и прилегающую территорию.

Для каждого помещения эксперты сформировали отдельную экспозицию из 4 предложений. Метод сравнения продаж включал сопоставление местоположения, площади, этажа, состояния, прав и условий продажи. Эксперты корректировали ценовые ориентиры, назначали аналогам весовые коэффициенты и рассчитывали удельные показатели для квартиры и машино-места. Сопоставимость предложений они проверяли отдельно в каждом сегменте рынка недвижимости Москвы.

Оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка недвижимости и ещё 2 направления

Стороны спорили о цене арендуемого нежилого помещения в Москве: судебная оценочная экспертиза определяла его рыночную стоимость на прошедшую дату. Эксперты по оценке недвижимости работали по материалам дела без осмотра объекта. Площадь оцениваемого помещения составляла около 35 квадратных метров, а расчёт опирался на архивные рыночные сведения о продаже и аренде подобных объектов.

Эксперты сопоставили 5 предложений о продаже и 4 предложения об аренде коммерческой недвижимости. Сравнительный подход учитывал различия в площади, этаже, местоположении, отделке и составе прав. Эксперты рассчитали доходную модель методом прямой капитализации, используя арендную ставку, загрузку, расходы и ставку капитализации. Две расчётные линии сводили по весовым коэффициентам в единой стоимостной модели.

Оценка недвижимости, оценочная экспертиза, оценка коммерческой недвижимости

Судебная оценочная экспертиза нежилого помещения, расположенного в подвальном этаже жилого дома в Москве. Целью экспертизы было определение рыночной стоимости объекта и амортизационной стоимости выполненных в нем неотделимых улучшений. В рамках исследования проводился детальный натурный осмотр, комплексный анализ представленной проектно-сметной документации и актов выполненных работ. Рыночная стоимость устанавливалась сравнительным подходом, методом сравнения продаж, с учетом корректировок по многочисленным ценообразующим факторам специфики подвального помещения, а оценка неотделимых улучшений основывалась на анализе их характера с точки зрения законодательства.

Строительная экспертиза, оценка недвижимости, оценочная экспертиза и ещё 8 направлений

Судебная оценочная экспертиза нежилого здания (гаражного комплекса) в городе Москве с целью определения его рыночной стоимости по состоянию на указанную дату. В ходе экспертизы, проводившейся в 2016 году, были применены затратный и сравнительный подходы к оценке, включающие тщательный анализ рыночных предложений аналогичных объектов, расчет полной восстановительной стоимости исследуемого здания и его физического износа. Эксперты детально исследовали физические характеристики объекта, особенности его местоположения, а также экономические и физические факторы, влияющие на ценообразование в сегменте гаражной недвижимости. Работа включала верификацию ценовых данных и корректировку значений объектов-аналогов для достижения наиболее объективной и обоснованной оценки.

Оценка недвижимости, оценка коммерческой недвижимости, оценочная экспертиза и ещё 1 направление