Арбитражный суд Московской области | Дело №А41-73373/21
Объект исследования
Объектами исследования выступала совокупность документальных материалов, имеющих отношение к финансовой и хозяйственной деятельности компании, а также различные виды недвижимости, в отношении которых требовалось установить рыночную стоимость и рассчитать фактические доходы от аренды. Особенностью объектов недвижимости являлось их деление на различные классы (A, B, C) с присущими им характеристиками, что оказало существенное влияние на методику и результаты оценки. Географическое расположение объектов в Московской области учитывалось при анализе рыночных ставок арендной платы.
В ходе экспертизы были исследованы следующие основные объекты и материалы:
- Акт (1 шт.)
- Бухгалтерская отчетность (2 шт.)
- Заключение № К-1460/0321 (1 шт.)
- Отчет о прибылях и убытках за 2011-2014 гг. (1 шт.)
- Приказ от 13.04.2021 (1 шт.)
- Письмо (от В.И. Ротанова) от 22.11.2022 (1 шт.)
- Книга покупок компании (1 шт.)
- Сшив документов компании (без описи) (1 шт.)
- Акты (23 шт.)
- Письмо (от А.Н. Поварова) от 24.11.2022 (1 шт.)
- Ходатайство по делу № А41-73373/2021 (от И.В. Карташева) (1 шт.)
- Копия книги покупок компании (1 шт.)
- Письмо генерального директора одной из компаний (1 шт.)
- Договор № 3/2019 (1 шт.)
- Письмо генерального директора другой компании (1 шт.)
- Письмо (от В.Н. Чернавина) (1 шт.)
- Договор аренды №09/2019 (1 шт.)
- Приказ от 06.06.2020 (1 шт.)
- Договор субаренды №01/02/2018 (1 шт.)
- Выписка по операциям на счете (специальном банковском счете) (1 шт.)
- Докладная записка (1 шт.)
- Сопроводительное письмо начальника инспекции (1 шт.)
- Бухгалтерская (финансовая) отчетность субъектов малого предпринимательства (2 шт.)
- Опись документов для направления на судебную экспертизу (1 шт.)
- Флеш-накопитель (1 шт.)
- Скан фотографий (1 шт.)
- Договор о добровольном возмещении вреда, причиненного имуществу юридического лица от 21.02.2011 (1 шт.)
- Копии бухгалтерской отчетности субъектов малого предпринимательства (1 шт.)
- Сшив документов, прошитый Инспекцией ФНС (на 35 л.) (1 шт.)
- Акт об уничтожении бухгалтерских документов № 1 (1 шт.)
- Письмо директора компании (21 шт.)
- Сшив документов компании (с описью) (3 шт.)
- Уведомление (от С.А. Иванушкина) от 23.11.2022 (1 шт.)
- Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (1 шт.)
- Договор № 5/2019 (1 шт.)
- Экспертное заключение об исследовании среднерыночных показателей ставок арендной платы и заполняемости складов класса "В" (1 шт.)
- Упрощенная бухгалтерская (финансовая) отчетность (5 шт.)
- Договор № 4/2019 (1 шт.)
- Письмо руководителя отдела по работе со складскими и производственными площадями одной из компаний (1 шт.)
- Банковские выписки компании за 2017-2019 годы.
- Отчетность компании за 2017-2019 годы.
- Книги покупок и книги продаж компании.
- Флеш-накопитель с банковскими выписками компании за 2014-2019 годы.
Осмотр недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская обл., г. Домодедово, микрорайон Востряково, ул. Рябиновая, д. 10, включал в себя следующие объекты:
- Складские и офисные площади общей площадью 27 940,7 кв.м., подразделяющиеся на:
- Склад площадью 6247,6 кв.м.: отнесен к категории С, неотапливаемый, отсутствовали вентиляция, стеллажи, кран-балка, недостаточное количество докшелтеров. Несмотря на наличие регистра отопления, помещение фактически не утеплено.
- Склады площадью 8619,3 кв.м. и 11159,8 кв.м. (итого 19 779,1 кв.м.): отнесены к категории B, не имели полноценного отопления, отсутствовала система вентиляции, не были оборудованы офисными зонами (использовались бытовки), имелось недостаточное количество докшелтеров.
- Склад площадью 1914 кв.м.: отнесен к категории В+ или А-.
Город
Адрес
Цель экспертизы
Целью проведения данной дополнительной судебной оценочной, экономической экспертизы являлось всестороннее исследование и анализ данных, необходимых для определения ключевых экономических показателей, связанных с использованием объектов недвижимости. Перед экспертом стояла задача установить рыночную стоимость арендной платы за пользование складскими и офисными площадями общей площадью 27 940,7 кв.м. за длительный период с 01.01.2014 по 31.12.2019 гг., а также определить фактический размер полученных арендных платежей за тот же временной интервал. Особое внимание уделялось детализации стоимости аренды одного квадратного метра по каждому году и классу объектов. Эта работа требовала глубокого погружения в специфику рынка недвижимости Московской области, применения специализированных методик оценки и тщательного анализа обширного массива финансовой документации. Сложность задачи усугублялась необходимостью обработки данных за прошедшие периоды, где информация могла быть неполной или требовала дополнительных корректировок, а также различиями в классе исследуемых объектов (от C до A-), что предполагало индивидуальный подход к их оценке.
В процессе выполнения работы эксперт преодолел ряд методологических и информационных сложностей. Для определения рыночной стоимости арендной платы были применены общенаучные методы исследования, такие как анализ, синтез, индукция, дедукция, моделирование и системный анализ, а также специальные методы судебной экономической экспертизы, включая документальный и расчетно-аналитический подходы. Основным подходом к оценке был выбран сравнительный, базирующийся на поиске и анализе аналогичных предложений на рынке. Однако, для некоторых ранних периодов (2014-2017 гг.) наблюдался дефицит актуальной рыночной информации, что потребовало разработки и применения аналогий и методик для ретроспективной оценки ставок. Были исключены затратный и доходный подходы в силу их неприменимости к специфике поставленных вопросов и интересов арендатора. Важным нюансом стала классификация складов (классы С, В, В+ или А-), которая обусловила различные подходы к поиску аналогов и внесению корректировок на такие факторы, как наличие отопления, вентиляции, стеллажей и докшелтеров. При проведении экспертизы использовалась нормативно-правовая база, включающая Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, а также Федеральные стандарты оценки (ФСО I, II, III, IV, V, VI, VII, XI), и Приказы Минэкономразвития России № 611 и № 659, обеспечивающие достоверность и обоснованность экспертных выводов.
Вопросы на исследование
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
- Какова рыночная стоимость арендной платы за пользование складскими и офисными площадями общей площадью 27 940,7 кв.м, за период с 01.01.2014 по 31.12.2019 гг. (с указанием стоимости аренды одного квадратного метра по каждому году с 2014 года по 2019 год)?
- Каков размер фактически полученной суммы арендной платы за пользование складскими и офисными помещениями общей площадью 27 940,7 кв. м, за период с 01.01.2014 по 31.12.2019 гг. (с указанием стоимости аренды одного квадратного метра по каждому году с 2014 года по 2019 год)?
Иллюстрации
Кейс связан со следующими видами экспертиз:
Смотрите также:
Экспертиза №135613
17.08.2023 | Дело №А41-85805/2022
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №129343
Арбитражный суд Московской области | Дело №А41-74044/2021
Аннотация
Проведена судебная экономическая экспертиза, направленная на всесторонний анализ финансовой деятельности Общества. Основными задачами являлись оценка достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2019 год, определение точной стоимости чистых активов организации, а также расчет действительной стоимости доли в уставном капитале, принадлежавшей бывшему участнику. В ходе исследования применялись как общенаучные подходы, так и специализированные расчетно-аналитические методы, включая метод чистых активов. Эксперты тщательно изучали представленные в судебном деле финансовые документы и отчетность, обеспечивая соответствие проведенной работы действующим федеральным стандартам и законодательству в сфере бухгалтерского учета и оценочной деятельности. Результаты экспертизы обеспечили судебный процесс необходимой информацией для урегулирования имущественных споров.
Вид экспертизы
Экспертиза №130848
Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области | Дело №2-204/2023
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №99286
Арбитражный суд Владимирской области | Дело №А11-11645/2020
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №133923
Одинцовский городской суд Московской области | Дело №2-1600/2023
Аннотация
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза по определению соответствия кровельных конструкций гостевого дома и его открытой веранды действующим строительным нормам и правилам. В ходе исследования эксперты провели комиссионный осмотр объектов, включающий обмеры и фотофиксацию, для выявления потенциальных угроз и несоответствий. Также была установлена возможность и проанализированы последствия схода снежных масс с кровли веранды гостевого дома на соседний участок. Специалисты оценили характер повреждений кровельного покрытия бани, определили их причинно-следственную связь с внешними факторами и рассчитали стоимость необходимого восстановительного ремонта, используя аналитические и расчетные методы в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и соответствующих строительных нормативов.
Вид экспертизы
Экспертиза №140239
Красногвардейский районный суд Республики Крым | Дело №2-164/2023
Аннотация
Судебная комплексная автотехническая, оценочная экспертиза, проведенная по определению суда Республики Крым, была направлена на установление обстоятельств дорожно-транспортного происшествия, произошедшего 27 августа 2021 года между двумя легковыми автомобилями. Эксперты анализировали материалы гражданского дела, фотографии и схемы с места происшествия, а также существующие акты осмотра поврежденных транспортных средств. В рамках автотехнической части исследования проводился анализ действий водителей на предмет соответствия Правилам дорожного движения, определялось наличие технической возможности предотвращения столкновения и устанавливалась причинно-следственная связь между выявленными нарушениями и ДТП. Оценочная часть предусматривала установление перечня повреждений одного из автомобилей и расчёт стоимости его восстановительного ремонта. В работе применялись методы логического анализа, трасологические приемы и расчётные методики, основанные на Правилах дорожного движения РФ и специализированных методических рекомендациях, несмотря на ограничения в исходных данных для некоторых аспектов исследования.
Вид экспертизы
Экспертиза №137805
Арбитражный суд города Москвы | Дело №А40-230737/2022
Аннотация
Судебная комплексная оценочная экономическая экспертиза, направленная на определение рыночной стоимости услуг по международным автомобильным грузоперевозкам. В рамках исследования была установлена рыночная стоимость 58 перевозок, осуществленных в период с января по июнь 2022 года по трём международным маршрутам. Эксперты проводили комплексный анализ рынка транспортных услуг, изучали представленные материалы дела и применяли затратный подход к оценке. Были учтены особенности каждого маршрута, тип перевозимого груза (стандартные грузы, а также грузы, требующие холодильного оборудования, такие как цветы в горшках), специфические требования к температурному режиму, а также логистические и таможенные издержки. Работа включала информационный и ситуационный анализ, а также сопоставление данных из различных источников для формирования объективного заключения о ценообразовании на рынке грузоперевозок.
