Экспертиза №136611

Объектом исследования выступали помещения, расположенные в трехэтажном здании складского комплекса, которые ранее были переданы в аренду для организации складского хранения. Общая площадь арендуемых помещений составляла 16058 м2. Они были предназначены для коммерческой деятельности арендатора и, согласно условиям договора, должны были соответствовать требованиям пожарной и электротехнической безопасности, а также быть оборудованы необходимыми коммуникациями и стеллажной системой.

В ходе экспертизы был проведен тщательный осмотр этих помещений, включающий как внутренние зоны (раздевалки, офисные встройки, мезонины, коридоры, зоны сортировки, помещения для поломоечных машин), так и внешние элементы, такие как погрузочно-разгрузочные ворота. Отмечалось, что при передаче помещения, оно должно было находиться в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Список и основные характеристики объектов с выявленными дефектами:

1. Санитарно-техническое оборудование:
   • Унитазы: Отсутствовали крышки.
   • Сантехника: Требовалась замена сливной и запорной арматуры.
2. Дверные конструкции:
   • Дверь санузла в раздевалке: Сломана ручка.
   • Входная дверь операторской офисной встройки: Имелись повреждения.
3. Внутренние строительные конструкции:
   • Гипсокартонные стены мезонина 3 этажа: Имелись повреждения.
   • Стены офисных помещений и коридора: Фиксировались загрязнения.
4. Системы освещения:
   • Люминесцентные лампы в раздевалке и на мезонинах 1-го, 2-го и 3-го уровней: Требовалась замена перегоревших ламп.
5. Напольные покрытия:
   • Напольное покрытие в зоне сортировки: Имелись повреждения.
6. Системы водоотведения:
   • Сливное отверстие в помещении для поломоечной машины: Было забито.
7. Защитное и вспомогательное оборудование:
   • Желтый отбойник в ряду: Имелись повреждения.
8. Погрузочно-разгрузочные ворота (№16-25):
   • Обобщенные повреждения включали: износ нижних резиновых уплотнителей, повреждения нижних и верхних панелей ворот, повреждения боковых уплотнителей, повреждения алюминиевых профилей, наличников, сэндвич-панелей здания, сколы фасада на цоколе, повреждения роликов и их креплений, отсутствие металлических уголков, замятие полотна ворот, отсутствие верхних наличников, повреждения заглушек панелей ворот, отсутствие тормозных резиновых буферов, повреждения нижних боковых опор и щели между фасадом и каркасом ворот.

Основная цель данной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы заключалась в комплексном анализе состояния арендуемых складских помещений и прилегающего оборудования для разрешения судебного спора. Перед экспертами изначально была поставлена задача определить, являются ли зафиксированные в акте приема-передачи повреждения следствием нормального (естественного) износа в процессе обычной эксплуатации объекта, соответствующей условиям договора аренды. Эта задача представляла особую сложность, поскольку в самом договоре отсутствовало четкое определение понятия «нормальный износ». Для преодоления данного пробела эксперты обращались к общепринятым нормам и методикам в области оценки физического износа жилых и нежилых зданий, регламентированным такими документами, как Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) и Методика определения физического износа гражданских зданий. Также дополнительной трудностью стало отсутствие в первоначальном акте осмотра детальной информации о размерах, площадях и точном местоположении выявленных дефектов, что потребовало проведения углубленного визуально-инструментального осмотра с фотофиксацией для полной и объективной картины.

Второй ключевой целью экспертизы, напрямую зависящей от выводов по первому вопросу, было определение рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения повреждений, которые не были признаны нормальным износом. Эксперты столкнулись с необходимостью не только идентифицировать каждый дефект, но и проанализировать причины его возникновения, а также сформировать перечень необходимых восстановительных работ. Для этого применялись методы информационного и ситуационного анализа, а также детальное изучение представленных суду материалов и сопоставление их с результатами проведенного осмотра. Расчет стоимости устранения ущерба производился с использованием базисно-индексного метода на основе территориальных расценок, принятых в данном регионе, согласно Методике определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта и других работ, утвержденной приказом Минстроя. Это позволило сформировать локальный сметный расчет, учитывающий стоимость материалов, заработную плату, эксплуатацию машин и механизмов, накладные расходы и сметную прибыль.

1. Являются ли повреждения, указанные в акте приема-передачи объекта аренды (осмотра арендуемого помещения) от 30.08.2022 № 188, следствием нормального (естественного) износа при обычном использовании объекта аренды по назначению, определенному договором аренды недвижимого имущества от 13.08.2021 № СФ/СТА?
2. Если указанные в акте повреждения не являются следствием нормального (естественного) износа, какова рыночная стоимость устранения этих повреждений?