Экспертиза №34939

Объектом исследования выступала жилая квартира, представляющая собой часть многоквартирного жилого дома. Исследуемый объект расположен в хорошо развитом районе с благоприятной экологической обстановкой, обеспечен хорошей транспортной доступностью и обладает необходимой социальной инфраструктурой в пешей доступности.

Осмотр внутренней отделки квартиры не проводился, однако предполагалось ее хорошее состояние, без видимых дефектов. Данные о перепланировке объекта отсутствовали.

• Жилая квартира, 4-комнатная.
• Общая площадь: 98,80 кв. м.
• Площадь кухни: 10,10 кв. м.
• Санузел: раздельный.
• Высота потолков: 2,70 м.
• Этаж расположения: 7-й (из 22-х этажей дома).
• Тип дома: Многоквартирный многоподъездный панельный дом.
• Год постройки дома: 1986.
• Состояние дома: Хорошее (на дату экспертизы), износ не предполагался.
• Техническое обеспечение дома: Водопровод, канализация, газ, отопление, электроснабжение, горячее водоснабжение.

Работа экспертов была сосредоточена на определении рыночной стоимости жилой квартиры в рамках гражданского дела, возбужденного Гагаринским районным судом города Москвы. Основной задачей стало установление объективной стоимости объекта на две различные даты, а именно на 17 ноября 2013 года и на дату непосредственного проведения экспертизы в феврале 2017 года. В процессе проведения исследования специалисты столкнулись с необходимостью тщательного выбора наиболее адекватного подхода к оценке, учитывая специфический характер объекта – типовой жилой квартиры в многоквартирном доме. Был принят взвешенный подход к методологии, отклонившись от применения затратного подхода, так как он основывается на принципе замещения, предполагающем возможность создания аналогичного объекта. В контексте отдельной квартиры в уже существующем многоквартирном доме прямое строительство или воссоздание невозможно. Применение же расчетов по "типовым" сметам без учета специфики конкретного объекта и всех сопутствующих затрат неминуемо привело бы к значительным погрешностям и недостоверным результатам.

Также эксперты исключили доходный подход из своих расчетов, основываясь на информации, полученной от заказчика, которая свидетельствовала, что квартира приобреталась и планировалась к использованию исключительно для целей проживания. Отсутствие планов извлечения прибыли от сдачи объекта в аренду или иной коммерческой эксплуатации делало доходный подход нерелевантным для данного случая. Эти методологические решения позволили сконцентрироваться на наиболее релевантных и точных техниках оценки, обеспечивая высокую достоверность полученных результатов. Для достижения поставленной цели эксперты применили сравнительный подход, который, благодаря хорошо развитой системе информационного обеспечения на рынке недвижимости, был признан наиболее эффективным и объективным для оценки данного типа имущества. В рамках сравнительного подхода тщательно использовался метод сравнения продаж, подразумевающий глубокий анализ предложений по продаже объектов с аналогичными характеристиками на соответствующих рынках на обе даты оценки. Проводилась тщательная выборка листингов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после чего вносились многосторонние корректировки цен для учета различий по таким параметрам, как общая площадь, площадь кухни, тип санузла, наличие балкона или лоджии, а также расположение окон и этаж. Весь процесс оценки строго соответствовал требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО № 7 «Оценка недвижимости»), а также положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ, что обеспечило юридическую обоснованность, методическую корректность и прозрачность выполненной работы.

1. Определить рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 26, корп. 2, по состоянию на 17 ноября 2013 года?

2. Определить рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 26, корп. 2, по состоянию на дату проведения экспертизы?