Экспертиза №46528

Объектом исследования являлась площадь жилых помещений, подлежащих передаче одной из сторон в рамках заключенного инвестиционного контракта. Эти помещения расположены в многоквартирных жилых домах.

Особенностью исследования стало требование определить рыночную стоимость квадратного метра как для помещений без отделки, так и с отделкой, поскольку условия инвестиционного контракта не разъясняли этот аспект. Объекты исследования не осматривались экспертом, и анализ проводился на основе материалов дела и информации из открытых источников.

Перечень объектов и их основные характеристики:

• Многоквартирный жилой дом:
• Год постройки: 2006
• Тип здания: Многоквартирный жилой дом
• Количество этажей: 5
• Тип дома: Монолитно-кирпичный (индивидуальный проект)
• Техническое обустройство: Центральное водяное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, мусоропровод.
• Многоквартирный жилой дом:
• Год постройки: 2008
• Тип здания: Многоквартирный жилой дом
• Количество этажей: 7
• Тип дома: Монолитно-кирпичный (индивидуальный проект)
• Техническое обустройство: Центральное водяное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, мусоропровод.
• Многоквартирный жилой дом:
• Год постройки: 2010
• Тип здания: Многоквартирный жилой дом
• Количество этажей: 8
• Тип дома: Монолитно-кирпичный (индивидуальный проект)
• Техническое обустройство: Центральное водяное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, мусоропровод.

Жилые помещения, подлежащие оценке, представляли собой одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные преимущественно на первых и вторых этажах указанных домов.

Проведение данной судебной оценочной экспертизы было инициировано для точного определения рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах города-наукограда Пущино Московской области. Основной целью стало разрешение спорной ситуации, возникшей в рамках инвестиционного контракта, условия которого требовали установления стоимости жилья для дальнейшей передачи стороне по договору. Экспертам были поставлены несколько сложных задач. В частности, предстояло выявить рыночную стоимость для двух различных сценариев состояния объекта – как без финишной отделки, так и с ней, поскольку инвестиционный контракт не содержал четких и однозначных указаний по этому критически важному вопросу отделки. Это потребовало от экспертов дополнительных изысканий и анализа рыночных данных для корректного применения соответствующих корректировок.

Еще одной значительной сложностью стало отсутствие возможности физического осмотра исследуемых жилых помещений экспертом на месте, что является стандартом для многих оценочных работ. В таких условиях экспертам приходилось полагаться исключительно на тщательный анализ предоставленных материалов дела, которые включали в себя акты приема-передачи и исковые требования, а также на использование актуальных, верифицированных данных из открытых источников, включая объявления на специализированных веб-сайтах недвижимости. При проведении анализа рынка жилья в наукограде Пущино, эксперты учитывали его уникальные социально-экономические характеристики, высокий научный потенциал и благоприятную экологическую обстановку, что могло существенно влиять на рыночную привлекательность недвижимости. В процессе исследования был применен сравнительный подход, признанный наиболее целесообразным в условиях наличия актуальных предложений на рынке. В частности, эксперты использовали метод прямого сравнительного анализа продаж (предложений), позволяющий сопоставить оцениваемые объекты с аналогичными предложениями, внося необходимые корректировки. Работа проводилась в строгом соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки № 1 и № 7. Также были задействованы данные из «Сборника рыночных корректировок. СРК-2017» и «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том IV. Жилая недвижимость» для обоснования применяемых поправок.

Один из вопросов, поставленный перед экспертом, был сформулирован следующим образом:

1. Какова рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилых помещений зданий в соответствии с инвестиционным контрактом от 05.07.2002, расположенных по адресу: Московская область, город Пущино, микрорайон АБ, дома 25, 26, 28 на текущую дату.