Экспертиза №97490

На исследование экспертам были предоставлены материалы гражданского дела, включающие финансовые документы и условия кредитного договора. Дополнительно проводился осмотр объекта недвижимости, являющегося предметом оценки.

Материалы гражданского дела №2-3259/20 от 08.12.2020 г. представлены в 3-х томах.

Объект недвижимости представляет собой квартиру, расположенную в многоквартирном доме. На момент проведения экспертизы она находилась в совместной собственности и была обременена ипотекой.

Основные характеристики квартиры и здания:

• Тип недвижимости: Квартира (жилое помещение)
• Общая площадь: 182,6 кв.м
• Этаж расположения: 24 (в 25-этажном здании)
• Материал несущих стен здания: железобетонные панели
• Год постройки здания: 2008
• Состояние дома: хорошее
• Количество комнат: 6 (5 спален, совмещенная гостиная с кухней)
• Высота помещения: 2,75 м
• Количество санузлов: три, совмещенные (душевая кабина, ванна, джакузи)
• Наличие балкона/лоджии: 2 лоджии, остекленные, утепленные, с подогревом пола
• Состояние внутренней отделки: отличное, с использованием качественных материалов (паркетная доска, керамогранит, декоративный кирпич)
• Инженерные системы: централизованное холодное/горячее водоснабжение, отопление, электричество, канализация, кондиционирование.

Цель проведения комплексной финансово-кредитной и оценочной экспертизы заключалась в получении объективных и аргументированных ответов на вопросы суда, касающиеся финансовых обязательств по кредитному договору, а также рыночной стоимости залогового имущества. В рамках финансово-кредитного анализа эксперты осуществляли детализированное изучение финансовых документов, чтобы установить сумму денежных средств, уплаченных заемщиком в счет погашения долга по кредитному договору за определенный период. Проводилась проверка расчетов кредитной организации, чтобы определить фактическую сумму задолженности с учетом всех произведенных платежей. Особое внимание было уделено анализу соответствия размера начисленных пеней условиям кредитного договора и требованиям действующего законодательства. Эксперты также исследовали возможные факты списания штрафных пеней с нарушением установленной очередности платежей, регламентированной статьей 319 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, оценивая влияние таких нарушений на общую сумму задолженности. В процессе работы применялись методы синтеза, индукции, дедукции, системного и экономического анализа, позволившие всесторонне оценить представленные финансовые данные и условия договора, а также правоприменительную практику.

В части оценочной экспертизы целью было определение рыночной стоимости квартиры, выступающей в качестве залогового обеспечения, на дату проведения исследования. Для этой цели экспертами был проведен всесторонний анализ рынка недвижимости, учтены макроэкономические факторы, влияющие на ценообразование, а также специфические характеристики оцениваемого объекта. Выбор методологии оценки осуществлялся в строгом соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ-135) и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7). Был применен сравнительный подход, включающий анализ сопоставимых объектов недвижимости на рынке, а затем внесение корректировок с учетом различий в местоположении, физических параметрах, состоянии и других существенных характеристиках объекта оценки. Отказ от использования доходного и затратного подходов был обоснован спецификой объекта и отсутствием необходимой для их применения полной информации. Работа экспертов требовала глубоких знаний в области финансового анализа, юриспруденции и методологии оценки недвижимости, а также тщательной проверки представленных данных для обеспечения достоверности и обоснованности сделанных выводов.

1. Установить уплаченную заемщиком сумму денежных средств банку в счет погашения долга по кредитному договору с момента первого платежа по 16.06.2020?
2. Определить сумму долга заемщика перед банком на 16.06.2020 г. с учетом фактически выплаченных денежных средств?
3. Соответствует ли размер пени, установленный банком, условиям кредитного договора?
4. Имелись факты списания штрафных пени (неустойки), противоречащие условиям действующего законодательства относительно очередности списания платежей? Если имелись, то как это отразилось на общей сумме задолженности?
5. Определить рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Покрышкина д.3 кв. 269 на момент проведения экспертизы.