Экспертиза №155477

Объектом судебной строительно-технической экспертизы послужили встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже 16-этажного многоквартирного жилого дома. Исследование включало как фактическую планировку помещений, так и большой объем проектной и сопроводительной документации, касающейся их переустройства и перепланировки. Определенные особенности объекта заключались в необходимости сопоставления нескольких вариантов планировочных решений – предусмотренных проектной документацией, согласованных в договоре аренды и фактически существующих на момент осмотра. Кроме того, требовался анализ соответствия документации различным функциональным назначениям помещений, таким как объект розничной торговли, предприятие общественного питания и салон красоты, что существенно усложняло исследование санитарно-эпидемиологических и акустических параметров.

В ходе экспертизы были исследованы следующие объекты:

• Нежилые помещения встроенно-пристроенного типа, общей площадью 487,1 кв. м., расположенные на первом этаже 16-этажного многоквартирного жилого дома. Кадастровый номер: 77:05:0001006:2292;
• Проектная документация на переустройство и (или) перепланировку с разделением нежилого помещения, шифр 15/04-2022 ПР;
• Проект внутренней перепланировки (Приложение № 3 к договору аренды от 02.06.2017 г.);
• Экспертное заключение о соответствии проектной и иной документации санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам № 77.07.04.Т.005194.10.22 от 05.10.2022 г.;
• Акустический расчет систем вентиляции нежилого помещения, выполненный в 2022 году;
• Расчет систем вентиляции нежилого помещения в жилом здании, выполненный в 2022 году.

Основной целью проведения данной судебной строительно-технической экспертизы являлось установление соответствия различных планировочных решений нежилого помещения как между собой, так и с требованиями нормативной документации и условиями договора аренды. Перед экспертом стояла задача детально сопоставить планировку, указанную в проектной документации на переустройство и перепланировку, с первоначальным проектом внутренней перепланировки, являющимся приложением к договору аренды. Параллельно проводился анализ соответствия фактической (актуальной) планировки помещений тому же первоначальному проекту перепланировки. Особую сложность представляла необходимость оценки экспертных заключений и расчетов, касающихся санитарно-эпидемиологических правил и акустических характеристик систем вентиляции, на предмет их соответствия назначению и характеристикам помещений как объекта торговли согласно договору аренды. Это требовало тщательного изучения различных нормативных актов и стандартов, регулирующих как строительные, так и санитарно-гигиенические аспекты эксплуатации коммерческих помещений в жилых зданиях.

В процессе работы эксперты столкнулись с необходимостью анализа нескольких проектных документов, разработанных для различных функциональных назначений помещений (предприятие общественного питания, магазин продовольственных товаров, салон красоты), и сопоставления их с первоначальной целью использования – розничная торговля. Для достижения поставленных целей применялась общая методика строительно-технической экспертизы, включающая визуальный осмотр объекта с применением измерительных инструментов и фотофиксацией, а также метод информационного и ситуационного анализа предоставленных материалов. Эксперт тщательно изучил федеральные законы "О государственной судебно-экспертной деятельности", "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Гражданский и Жилищный кодексы РФ, а также ГОСТ 26433.2-94, регулирующий правила выполнения измерений параметров зданий. Эти нормативные документы стали основой для проверки всех проектных решений и инженерных расчетов, позволяя выявить значимые нюансы и расхождения между документами и фактическим положением дел.

1. Соответствует ли планировка помещений, «в плане помещений 1 -го этажа после переустройства, перепланировки и раздела», которая указана в составе Проектной документации на переустройстве и (или) перепланировку с разделением нежилого помещения, шифр 15/04-2022 ПР, Проекту внутренней перепланировки, который является Приложением № 3 к упомянутому договору аренды от 02.06.2017 года? В случае установления несоответствия указать количество и состав помещений, которые отличаются от согласованного с первоначальным арендатором Проекта внутренней перепланировки (Приложение № 3 к упомянутому договору аренды от 02.06.2017 года).

2. Соответствует ли актуальная планировка помещений по адресу: г. Москва, р-н Даниловский, ул. Серпуховский Вал, д. 14, пом. II Проекту внутренней перепланировки, который является Приложением № 3 к упомянутому договору аренды от 02.06.2017 года с первоначальным арендатором? В случае установления несоответствия указать количество и состав помещений, которые отличаются от согласованного с первоначальным арендатором Проекта внутренней перепланировки (Приложение № 3 к упомянутому договору аренды от 02.06.2017 года)?

3. Соответствуют ли экспертное заключения о соответствии проектной и иной документации санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам № 77.07.04.Т.005194.10.22 от 05.10.2022 г., Акустический расчет систем вентиляции нежилого помещения, Расчет систем нежилого помещения в жилом здании по адресу: г. Москва, р-н Даниловский, ул. Серпуховский Вал, д. 14, назначению и характеристикам помещений как объекта торговли первоначального арендатора согласно договору аренды от 02.06.2017 года? В случае расхождения указать для каких объектов, назначений и характеристик помещений разработаны экспертное заключения о соответствии проектной и иной документации санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам № 77.07.04. Т.005194.10.22 от 05.10.2022 г., Акустический расчет систем вентиляции нежилого помещения, Расчет систем нежилого помещения в жилом здании по адресу: г. Москва, р-н Даниловский, ул. Серпуховский Вал, д. 14.

4. Может ли Проектная документации на переустройстве и (или) перепланировку с разделением нежилого помещения, шифр 15/04-2022 ПР, экспертное заключения о соответствии проектной и иной документации санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам № 77.07.04. Т.005194.10.22 от 05.10.2022 г., акустический расчет систем вентиляции нежилого помещения, расчет систем нежилого помещения в жилом здании по адресу: г. Москва, р-н Даниловский, ул. Серпуховский Вал, д. 14, быть использованы для согласования перепланировки, указанной в Проекте внутренней перепланировки, который является Приложением № 3 к упомянутому договору аренды от 02.06.2017 года?