Экспертиза №182363

Объектом исследования выступало нежилое помещение свободного назначения, имеющее офисную функциональную ориентацию. Помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома и характеризуется универсальными планировочными решениями, позволяющими адаптировать пространство под различные виды коммерческой деятельности.

• Вид объекта: встроенное нежилое помещение в жилом доме 1978 года постройки.
• Общая площадь объекта: 195,9 кв. м.
• Внутренняя структура: включает 20 помещений со смешанной планировкой.
• Конструктивные особенности: наружные стены здания выполнены из крупных панелей, перекрытия и фундамент — из железобетона.
• Инженерное обеспечение: объект подключен к центральным системам электроснабжения, водоснабжения, канализации и теплоснабжения.
• Отделка: выполнен стандартный офисный ремонт (подвесные потолки системы «Армстронг», стены окрашены водоэмульсионным составом, на полу уложен ламинат и керамическая плитка).
• Доступность: наличие отдельного входа со стороны двора и оконных проемов, обеспечивающих естественную инсоляцию в ряде кабинетов.

Основной целью проведения судебной экспертизы являлось научно обоснованное определение рыночной стоимости прав собственности на объект коммерческой недвижимости. Перед экспертами стояла задача установить наиболее вероятную цену реализации объекта на открытом конкурентном рынке по состоянию на ретроспективную дату. Процесс работы включал в себя комплексный анализ местоположения объекта в районе Южное Тушино, оценку социально-экономических условий региона и изучение транспортной инфраструктуры, включая удаленность от ближайших станций метрополитена. Эксперты детально проанализировали физическое состояние здания, степень износа его основных конструктивных элементов, а также качественные характеристики внутренней отделки и планировочные особенности помещений. В ходе исследования применялись требования Федеральных стандартов оценки (ФСО I, II, III, V, VII) и Федерального закона № 135-ФЗ, регулирующего оценочную деятельность. Значительное внимание было уделено анализу наиболее эффективного использования объекта, который подтвердил целесообразность эксплуатации площадей в качестве административно-офисного пространства, что максимизирует его рыночную продуктивность.

В процессе выполнения работы эксперты столкнулись с определенными техническими сложностями, связанными с необходимостью корректного учета специфических ценообразующих факторов. Для преодоления дефицита информации о реальных сделках в закрытых базах данных был проведен масштабный мониторинг публичных оферт в соответствующем сегменте рынка СЗАО города Москвы. Экспертами преодолевались сложности сопоставления объектов, расположенных в зданиях различных типов капитальности: производился расчет корректировок для приведения объектов-аналогов из кирпичных и монолитных домов к характеристикам панельного строения, в котором расположен объект исследования. Были применены математические методы корректировки цен на фактор «уторговывания», масштаб (площадь), наличие отдельного входа и этажность. В рамках доходного подхода эксперты преодолевали трудности прогнозирования операционных расходов и потерь от недозагрузки помещений в условиях динамично меняющегося рынка аренды. Применялись специализированные методики из профильных справочников, позволившие выделить чистый операционный доход и обосновать ставку капитализации. Завершающий этап работы потребовал проведения процедуры согласования результатов, полученных сравнительным и доходным методами, с использованием аппарата анализа иерархий, что обеспечило высокую точность и объективность итогового стоимостного показателя.

1. Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного в городе Москве на улице Фабрициуса, общей площадью 195,9 кв. м. по состоянию на 04.08.2025 г.?