Экспертиза №1398

Комиссионная экспертиза проводилась в отношении нежилого помещения, представляющего собой комнату-кабинет, расположенную на втором этаже многоэтажного нежилого здания. Объект исследования характеризовался особенностями, связанными с длительной историей эксплуатации и внесением изменений в конфигурацию строения, что выражалось в проведении перепланировок на этажах.

• Нежилое помещение: комната-кабинет, входящая в состав более крупного помещения, расположенного на втором этаже нежилого здания.
• Основные характеристики: помещение площадью 14,2 м² в офисной застройке, которое являлось предметом имущественного спора между владельцами смежных частей здания вследствие произошедшего обмена площадями. При исследовании учитывались данные о его расположении согласно различным поэтажным планам, отражающим состояние здания до и после проведенных работ по перепланировке.

Целью проведения данной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы являлось всестороннее исследование фактического состояния и юридического статуса нежилого помещения. Перед экспертами стояли задачи по определению точных границ и размеров нежилой комнаты-кабинета, которая была предметом спора об изъятии из владения. Вторая ключевая задача заключалась в определении рыночной стоимости указанного помещения. Эксперты столкнулись с рядом сложностей, обусловленных длительной историей объекта недвижимости и множественными изменениями в его планировке. На начальном этапе требовалась тщательная работа с представленными документами, которые включали поэтажные планы разного периода, отражающие конфигурацию здания до и после существенных перепланировок. Эти расхождения требовали комплексного анализа для установления истинной ситуации с расположением и площадями помещений.

В процессе работы эксперты применяли ряд специализированных методов. Был проведен натурный осмотр объекта исследования с использованием точных измерительных приборов, таких как лазерная линейка, для выполнения фактических замеров и сопоставления их с данными архивной документации. При оценке рыночной стоимости помещения использовались как сравнительный, так и доходный подходы. Применение затратного подхода было признано нецелесообразным из-за невозможности корректного выделения стоимости незначительной части помещения в составе всего здания и отсутствия необходимых балансовых и остаточных данных от собственника. В исследовании активно использовались стандарты ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и ГОСТ 26433.2-94 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений», а также положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), что обеспечило методологическую строгость и юридическую обоснованность экспертных изысканий.

1. Определить границы и размеры нежилого помещения – комнаты-кабинета, расположенной в помещении на втором этаже нежилого здания, которое было изъято из владения одной из сторон.

2. Определить рыночную стоимость нежилого помещения – комнаты-кабинета, расположенной в помещении на втором этаже нежилого здания, в той части, в которой эта комната-кабинет осталась во владении и пользовании другой стороны.