Экспертиза №179536

Объектами исследования выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения, один из которых является внутримассивным по отношению к другому, а также расположенное на них инженерное сооружение связи.

• Земельный участок площадью 192 799 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства и реализации сельхозпродукции. Участок используется для ведения животноводства (содержание овец и коз).
• Земельный участок площадью 156 кв. м, расположенный внутри границ вышеуказанного массива, также относящийся к категории сельскохозяйственных земель.
• Линейное инженерное сооружение — металлическая мачта (башня) связи башенного типа на железобетонном фундаменте, оснащенная антенно-фидерным и технологическим оборудованием для обеспечения радиотелефонной связи.
• Территория смежных земель и проездов, примыкающих к исследуемым объектам в границах кадастрового квартала.

Основной целью проведения комплексного исследования являлось объективное установление технической и правовой возможности организации доступа к изолированному земельному участку с земель общего пользования. В процессе работы экспертам предстояло решить сложную инженерно-техническую задачу по моделированию траекторий движения специализированного тяжеловесного автотранспорта с габаритами длиной до 9,3 м и грузоподъемностью до 20 тонн. Особую сложность представлял тот факт, что один из участков полностью окружен землями другого собственника, занятыми под интенсивное животноводство. Эксперты преодолевали технологические вызовы, связанные с необходимостью интеграции данных высокоточного спутникового позиционирования GNSS-приемниками в режиме кинематики реального времени (RTK) с кадастровыми сведениями Единого государственного реестра недвижимости. В ходе работы применялись методы геодезической горизонтальной съемки, фотофиксации и графического моделирования в специализированных программных комплексах. Специалистами детально изучались и сопоставлялись фактические границы землепользования с юридически закрепленными координатами для выявления потенциальных путей проезда, исключающих нарушение прав третьих лиц.

В рамках экспертного анализа также детально изучались нормативные требования в области ветеринарно-санитарных режимов и пожарной безопасности. Принципиальной задачей было соблюдение императивных норм Ветеринарных правил содержания овец и коз, утвержденных приказом Минсельхоза № 774, которые накладывают строгие ограничения на допуск постороннего транспорта и людей в производственные зоны животноводческих предприятий. Экспертами анализировались положения СП 4.13130.2013 касательно организации противопожарных проездов и разворотных площадок для мобильных средств пожаротушения. Со значительными трудностями эксперты столкнулись при расчете рыночной стоимости соразмерной платы за установление сервитута, так как данный объект не имеет прямого аналога на свободном рынке. Для решения этой задачи был применен доходный метод в сочетании со статистическим анализом рынка сельскохозяйственных земель Талдомского района. Были учтены коэффициенты вариации, скидки на торг, факторы площади и уровня убытков собственника. В процессе проведения работы проверялось соответствие объектов ГОСТ Р 51872-2002 по землеустройству и требованиям точности определения координат характерных точек границ, что позволило сформировать научно обоснованную модель обременения, минимизирующую вмешательство в хозяйственную деятельность ответчика.

1. С выходом на место установить, существует ли возможность свободного прохода и проезда к земельному участку с земель общего пользования, а также без использования соседнего земельного участка (в том числе специального автотранспорта с максимальными габаритами: длина 9,3 м, ширина 2,5 м, высота 3,3 м, грузоподъемность до 20 тонн)? В случае положительного ответа указать возможные варианты, отобразить графически с указанием координат, указать через какие земельные участки?

2. В случае отсутствия возможности свободного прохода и проезда к объекту с земель общего пользования, определить все возможные варианты установления сервитута на часть земельного участка, необходимого для прохода и/или проезда (в том числе специального автотранспорта) через соседний земельный участок и отобразить графически?

3. В том случае, если будет предложено несколько вариантов, определить площадь и границы, координаты частей земельных участков для каждого из предложенных вариантов, на которые необходимо установить сервитут.

4. В том случае, если будет предложено несколько вариантов, указать наименее обременительный вариант для собственника соседнего земельного участка с учетом действующих норм и правил, категории земель – земли сельскохозяйственного производства, вида разрешенного использования, в том числе расположенных на указанном земельном участке объектов: телятники, коровники и иных объектов животноводства?

5. Является ли проход и/или проезд специального автотранспорта к объекту через конкретный соседний земельный участок единственно возможным вариантом прохода и/или проезда специального автотранспорта?

6. С учетом ответов на вопросы о вариантах проезда, определить рыночную стоимость годовой платы за сервитут (право ограниченного использования) для каждого из предложенных вариантов сервитута, определенных по результатам исследования?