Экспертиза №27821

Объектом исследования являлись помещения первого этажа здания магазина «Весна», расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. «В», проспект Науки, д. 5-а. Здание, 1965 года постройки, представляет собой строение торгового типа с двумя наземными этажами и подвалом. Основным назначением иссследуемых помещений была торговля. Данные помещения обладают стандартным инженерным обустройством, включающим отопление, водопровод, канализацию и электроснабжение.

• Помещения: №№ 10, 12, 13, 14, 15, 16
• Общая площадь помещений: 442,0 кв. м
• Расположение в здании: Первый этаж
• Назначение помещений: Торговля
• Тип здания: Торговое
• Этажность здания: 2 этажа (без учета подвала)
• Год постройки здания: 1965 г.
• Фундаменты: Бутовый ленточный
• Стены: Кирпичные
• Перекрытия: Железобетонные/Кирпичные
• Крыша: Плоская, совмещенная с перекрытиями

Основной целью проведенной судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания магазина «Весна», с общей площадью 442,0 кв. м. Ключевым и наиболее сложным аспектом работы стала необходимость установления указанной стоимости на ретроспективную дату – 06 мая 2013 года. Это обстоятельство существенно усложнило процесс, поскольку требовало поиска и анализа рыночных данных, которые были актуальны более трех лет назад. Дефицит доступных и сопоставимых предложений о продаже или аренде недвижимости за этот специфический период стал главной преградой, которую предстояло преодолеть экспертам. Помимо этого, для формирования максимально объективного и обоснованного заключения экспертам пришлось провести глубокий анализ технического состояния и характеристик объекта, руководствуясь техническим паспортом здания магазина и складов от 2001 года, а также тщательно изучить общую экономическую ситуацию и рыночные тенденции в регионе на требуемую дату.

В ходе выполнения поставленной задачи экспертами был проведен всесторонний анализ, включавший детальное изучение количественных и качественных характеристик объекта исследования, а также глубокий обзор рынка коммерческой недвижимости Московской области. Рассматривалась применимость трех оценочных подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход, основанный на расчете ожидаемых будущих доходов от использования объекта, был признан неприменимым из-за полного отсутствия релевантных предложений по аренде нежилых помещений в г. Пущино на ретроспективную дату 2013 года, что делало невозможным адекватное прогнозирование доходов. Затратный подход, определяющий стоимость на основе затрат на воспроизводство или замещение объекта с учетом износа, также не применялся, поскольку он нецелесообразен при оценке встроенных нежилых помещений на активных рынках недвижимости. Таким образом, основным методологическим фундаментом стал сравнительный подход, опирающийся на рыночные цены сделок с аналогичными объектами, что полностью соответствовало требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2 и 7). Для максимально точного определения рыночной стоимости объекта на заданную дату было необходимо применение ряда сложных корректировок. В частности, были учтены корректировки на обстоятельства совершения сделки (с учетом типовой скидки на торг), на особенности местоположения объекта, его этажность, общую площадь, состояние внутренней отделки и физический износ здания. Особое внимание уделялось корректировке на фактор времени, позволяющей перевести цены из более поздних периодов (2016 год) к дате оценки 2013 года с использованием специализированных индексов и данных из авторитетных справочников, таких как «Справочник оценщика недвижимости» и «Индексы цен в строительстве Ко-Инвест». Все процедуры проводились в строгом соответствии с Градостроительным и Налоговым кодексами РФ, Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также методическими рекомендациями Министерства юстиции Российской Федерации для обеспечения достоверности и обоснованности результатов.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость помещений первого этажа здания магазина «Весна», а именно, помещений №№ 10, 12, 13, 14, 15, 16, общей площадью 442,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. «В», проспект Науки, д. 5-а, в соответствии с техническим паспортом на здание магазина и склады от 21.03.2001 г., на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества – 06.05.2013 г.