Экспертиза №75693

Объект исследования представлял собой 2-этажный жилой дом, а также прилегающий земельный участок. Дом, построенный/реконструированный в 1956/2014 годах, характеризовался индивидуальной серией и наличием трех жилых комнат на втором этаже, а также вспомогательных помещений на первом. Он был газифицирован, оборудован индивидуальными системами отопления и горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и канализации. Земельный участок на момент осмотра имел неустановленные границы согласно Единому государственному реестру недвижимости.

• 2-этажный жилой дом
• Общая площадь жилого дома: 116,2 кв.м.
• Кадастровый номер жилого дома: 31:22:0080201:143.
• Год постройки/реконструкции: 1956/2014.
• Конструкции стен: пеноблоки, облицованные силикатным кирпичом по периметру здания.
• Внутренние несущие стены: из силикатного кирпича, толщиной 250 мм.
• Внутренние разделительные перегородки: из гипсокартона по деревянному брусу толщиной 50 мм.
• Конструкции перекрытия: деревянные элементы (брус 200*200 мм), покрытие пола 2-го этажа – деревянный настил толщиной 20 мм с облицовочным слоем (ламинат), заполнение проемов между лагами – опилки.
• Потолки: штукатурный лист по лагам, воздушная прослойка, окрасочный слой.
• Покрытие пола 1-го этажа: плиточное покрытие по сплошному бетонному основанию (ориентировочно 12 см), в отдельных помещениях – деревянный настил по деревянному брусу (100*100 мм).
• Распределительный электрощиток: расположен в одном из помещений на первом этаже.
• Система холодного водоснабжения: трубопровод диаметром 32 мм из ПВХ, скрытая прокладка в конструкции пола 1-го этажа.
• Система канализации: трубопровод диаметром 100 мм из ПВХ, скрытая прокладка в конструкции пола 1-го этажа.
• Система газоснабжения: трубопровод диаметром 26 мм, ввод в здание выполнен рядом с котлом АОГВ в помещении кухни.
• Подвал: площадь 9,4 кв.м, расположен под полом первого этажа, вход из нежилого вспомогательного помещения.
• Земельный участок, общая площадь 2570 кв.м.
• Кадастровый номер земельного участка: 32:22:0080201:78.
• Границы земельного участка: на момент экспертизы не установлены в соответствии с требованиями законодательства.
• На территории земельного участка расположены: беседка, навес, хозяйственная постройка.

Данная комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза была проведена с целью разрешения имущественного спора, связанного с разделом двухэтажного жилого дома и прилегающего земельного участка между несколькими совладельцами. Основной задачей экспертов являлось исследование возможности осуществления различных вариантов раздела указанного жилого дома в натуре, а также земельного участка, с учетом определенных долей в праве общей собственности. Было необходимо проанализировать существующие предложения по разделу дома, оценить их соответствие действующим нормативным требованиям и разработать альтернативные, технически осуществимые варианты, максимизирующие приближение к идеальным долям. Также перед экспертами стояла задача определения объема и стоимости строительно-монтажных работ, необходимых для реализации предложенных вариантов раздела, и оценка рыночной стоимости как самого жилого дома, так и земельного участка, включая подвальное помещение. Дополнительно требовалось установить, приобретет ли дом признаки блокированной застройки после предполагаемого раздела, что имело существенное юридическое значение для дела, поскольку такой статус налагает специфические требования к объекту.

В ходе проведения экспертизы специалисты столкнулись с рядом методологических и практических сложностей. Одной из ключевых задач было проведение точных геодезических измерений земельного участка, границы которого, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, не были установлены. Это потребовало использования высокоточного электронного тахеометра Sokkia SET530RK для кадастровой съемки и последующего сопоставления полученных данных с имеющимися материалами, в том числе, для выявления неточностей в ранее подготовленных схемах раздела и определения наличия строений на потенциальных линиях раздела. Эксперты тщательно исследовали конструктивные особенности жилого дома: тип стен, перекрытий, состав покрытий пола, а также расположение и состояние всех инженерных систем — электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации, чтобы определить возможности их децентрализации или модификации при разделе дома. Процесс включал в себя детальный визуально-инструментальный осмотр объекта с обязательной фотофиксацией всех выявленных особенностей и потенциальных дефектов. При этом работа экспертов основывалась на строгом соблюдении положений таких нормативных документов, как Гражданский, Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, Федеральные законы «О государственной судебно-экспертной деятельности», «О защите прав потребителей», «Технический регламент о пожарной безопасности», «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также актуализированные СНиПы (например, СНиП 21-01-97*), СП (СП 13-102-2003, СП 70.13330.2012) и ГОСТы (ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ Р 8.563-2009).

1. Возможен ли раздел 2-этажного жилого дома, общей площадью 116,2 кв.м, с кадастровым номером 31:22:0080201:143, расположенного по адресу: Брянская область, Севский район, с. Юрасов Хутор, ул. им. Королева, д. 10 А, в соответствии с исковыми требованиями одной из сторон, выделив ей в счет принадлежащих ей ¾ доли часть жилого дома общей площадью 83,3 кв.м, состоящую из образованного после выдела помещения 1.1 площадью 17,9 кв.м, помещения 1.2 площадью 7,1 кв.м, помещения 1.3 площадью 19,1 кв.м, помещения 1.4 площадью 14,6 кв.м, помещения 1.5 площадью 9,9 кв.м, помещения 1.6 площадью 14,7 кв.м, согласно приложений №№ 2, 3 заключения эксперта № 008Э-01/19, а для другой стороны выделить помещения: 2.1 площадью 11,6 кв.м; помещение 2.2 площадью 9,9 кв.м; помещение 2.3 площадью 6,3 кв.м, согласно приложений №№ 2, 3 заключения эксперта № 008Э-01/19?
2. Возможен ли раздел 2-этажного жилого дома, общей площадью 116,2 кв.м, с кадастровым номером 31:22:0080201:143, расположенного по адресу: Брянская область, Севский район, с. Юрасов Хутор, ул. им. Королева, д. 10А, в идеальных долях совладельцев в праве общей собственности по 1/2, если такая возможность имеется, разработать варианты раздела?
3. При невозможности раздела дома, расположенного по адресу: Брянская область, Севский район, с. Юрасов Хутор, ул. им. Королева, д. 10 А, в точном соответствии с идеальными долями, рассмотреть возможность раздела с отступлением от указанных величин и разработать соответствующие варианты раздела с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении.
4. В случае отступления от идеальных долей, определить, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов раздела дома?
5. Каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования дома в соответствии с разработанными вариантами его раздела?
6. Возможен ли раздел земельного участка площадью 2570 кв.м, с кадастровым номером 32:22:0080201:78, расположенного по адресу: Брянская область, Севский район, с. Юрасов Хутор, ул. им. Королева, д. 10 А, в соответствии с вариантами раздела дома, расположенного по адресу: Брянская область, Севский район, с. Юрасов Хутор, ул. им. Королева, д. 10 А, если такая возможность имеется, разработать варианты раздела? При невозможности раздела разработать варианты порядка пользования этим земельным участком.
7. Будет ли иметь дом признаки дома блокированной застройки, после раздела в натуре по предложенным вариантам?
8. Определить рыночную стоимость жилого дома, земельного участка и подвала, расположенных по адресу: Брянская область, Севский район, с. Юрасов Хутор, ул. им. Королева, д. 10А.