Экспертиза №96063

Объектами исследования выступали помещения, расположенные в многоквартирном доме по указанному адресу. Особое внимание уделялось элементам, обозначенным на поэтажном плане от 16.11.2012 года под литерами «а», «б», «в» как витрины, и числом «11» как тамбур. В ходе экспертизы было установлено, что эти элементы претерпели изменения в результате перепланировки помещения.

На момент осмотра, первоначальные витрины «а» и «в» были переоборудованы в оконные проемы, а витрина «б» и тамбур «11» — в дверные проемы. Эти элементы, несмотря на изменения, являются частью конструкций здания и связаны с комнатой 2 помещения, находящегося на 1 этаже, которая ранее была обозначена как торговый зал площадью 63,5 кв.м. Исследование также включало анализ двух нежилых помещений с кадастровыми номерами, расположенных в подвале и на 1 этаже здания.

• Объект «а»: Изначально витрина площадью 2,2 кв.м. На момент осмотра — оконный проем.
• Объект «б»: Изначально витрина площадью 0,9 кв.м. На момент осмотра — дверной проем с одной дверью.
• Объект «в»: Изначально витрина площадью 2,2 кв.м. На момент осмотра — оконный проем.
• Объект «11»: Изначально тамбур площадью 1,5 кв.м. На момент осмотра — дверной проем с одной дверью.

Комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза была назначена для всестороннего исследования ряда вопросов, касающихся физических характеристик, кадастрового учета и функциональной взаимосвязи определенных элементов нежилых помещений в многоквартирном доме. Одной из ключевых целей являлось определение текущих физических характеристик объектов, обозначенных на поэтажном плане как витрины и тамбур, включая их местоположение, размеры (ширину, длину, высоту) и назначение. Экспертам требовалось установить, могут ли эти элементы рассматриваться как самостоятельные объекты недвижимого имущества, или же они являются частью более крупного объекта недвижимости, исходя из их конструктивно-технических характеристик. Исследование также было направлено на анализ соответствия кадастрового учета данных объектов текущим нормативным требованиям и определение корректного способа их кадастрового учета. Это включало оценку того, подлежат ли указанные объекты включению в общую площадь здания и могут ли они быть учтены как самостоятельные помещения или должны быть интегрированы в состав уже существующих помещений. Кроме того, целью экспертизы было выяснение конструктивной и функциональной связи исследуемых объектов с остальными частями помещений, а также возможность их независимого использования. Сложность работы заключалась в необходимости сопоставления исторических планов и экспликаций с фактическим состоянием объектов, которые претерпели перепланировку, изменившую их первоначальное назначение и конфигурацию.

В процессе проведения экспертизы эксперты столкнулись с задачей не только идентификации и измерения объектов, но и детального анализа их соответствия действующему законодательству и нормативам в области кадастрового учета и градостроительной деятельности. Для решения поставленных вопросов эксперты применяли комплексный подход, включающий визуальный осмотр объектов с фотофиксацией, инструментальные геодезические измерения с использованием высокоточного оборудования, такого как спутниковая аппаратура PrinCe i30 и лазерный дальномер Leica DISTO S910. Производилась камеральная обработка полученных данных, которая включала перенос результатов геодезической съемки в специализированные программные комплексы (AutoCAD, АРГО7) для создания схем расположения объектов и наложения их на кадастровый план территории. Особое внимание уделялось изучению представленной технической и исполнительной документации, а также анализу нормативно-технической базы, включающей Федеральные законы РФ (например, № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), Градостроительный и Гражданский кодексы, строительные правила (СП 13-102-2003, СНиП 2.08.01-89*), приказы Минэкономразвития России (№ П/0393, № 953), а также государственные стандарты (ГОСТ 23166-99, ГОСТ 31173-2016), регламентирующие требования к строительным конструкциям и кадастровому учету. Значимым нюансом исследования стало выявление расхождений между данными в кадастровом реестре и фактическим состоянием помещений, что потребовало дополнительной работы по запросу сведений из Росреестра и анализу их полноты. Одной из ключевых сложностей было определение понятия "обособленности помещения" в контексте кадастрового учета, что напрямую влияло на возможность самостоятельной регистрации или отнесения объектов к составу других помещений.

1. Определить текущие физические характеристики объектов, учтенных на поэтажном плане от 16.11.2012 г. под литерами а, б, в, а также числом «11» (местоположение, ширину, длину, высоту), а назначение указанных объектов.
2. Могут ли объекты, указанные в вопросе №1, по своим характеристикам выступать в качестве самостоятельных объектов недвижимого искусства? В случае, если данные объекты не являются самостоятельным объектом недвижимого имущества, частью какого объекта недвижимости являются данные объекты по своим конструктивным техническим характеристикам?
3. Соответствует ли текущим нормативным требованиям в области кадастрового учета кадастровый учет объектов, указанных в вопросе №1, в составе помещения кад. № 77:01:0006012:3865? Каким образом объекты, указанные в вопросе № 1, подлежат кадастровому учету в соответствии с текущим регулированием?
4. Подлежат ли объекты, указанные в вопросе № 1, включению в площадь помещений здания кад. № 77:00:0000000:41773 в соответствии с текущими требованиями к кадастровому учету? Если да, могут ли такие объекты быть учтены в качестве самостоятельного помещения, либо в состав какого помещения должны быть включены такие объекты в соответствии с нормативными требованиями?
5. Являются ли объекты, указанные в вопросе № 1, частью строительных конструкций здания с кад. № 77:00:0000000:41773 по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 50/2, стр. 1
6. Могут ли объекты, указанные в вопросе № 1, использоваться независимо от помещения кад. № 77:01:0006012:3866? Может ли помещение кад. № 77:01:0006012:3866 использоваться независимо от указанных объектов?
7. Связаны ли объекты, указанные в вопросе № 1, конструктивно или функционально с остальной частью помещения кад. № 77:01:0006012:3865? Имеется ли непосредственный доступ из остальной части помещения кад. № 77:01:0006012:3865 в объекты, указанные в вопросе № 1?
8. Определить координаты характерных точек контура помещения кад. № 77:01:0006012:3865 в соответствии с текущими требованиями к кадастровому учету, указать метод и точность определения координат характерных точек контура, указать иные сведения о помещении кад. № 77:01:0006012:3865, предусмотренные Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.
9. Определить координаты характерных точек контура помещения кад. № 77:01:0006012:3866 в соответствии с текущими требованиями к кадастровому учету, указать метод и точность определения координат характерных точек контура, указать иные сведения о помещении кад. № 77:01:0006012:3866, предусмотренные Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.