Экспертиза №123214

Объектом исследования являлось двухэтажное здание, обладающее статусом выявленного объекта культурного наследия. Оценка проводилась на ретроспективную дату, что требовало особого подхода к сбору и анализу данных. Здание на момент оценки характеризовалось как имеющее аварийное или предаварийное состояние, требующее капитального ремонта, несмотря на федеральную категорию как объект культурного наследия.

• Объект недвижимости: Здание
• Кадастровый номер: 77:01:0002023:1036
• Адрес расположения: г. Москва, пер. Котельнический 4-й, д. 3/31, строен. 1
• Общая площадь: 397,70 кв. м
• Жилая площадь: 141 кв. м
• Нежилая площадь: 224 кв. м
• Год постройки: 1901
• Этажность: 2
• Состояние на дату оценки: Аварийное/предаварийное, требующее капитального ремонта
• Назначение: Жилое
• Тип объекта: Федеральный объект культурного наследия
• Право на земельный участок: Долгосрочная аренда

Целью проведенной судебной оценочной экспертизы было установление рыночной стоимости указанного здания на ретроспективную дату 15 ноября 2017 года. Перед экспертом стояла задача определить стоимость объекта недвижимости, являвшегося предметом договора купли-продажи, учитывая его специфический статус и состояние на указанный период. Особое внимание уделялось определению стоимости в условиях, когда здание официально признано выявленным объектом культурного наследия, что накладывает существенные ограничения на его использование и потенциальный ремонт или реконструкцию.

В процессе работы эксперты столкнулись с несколькими сложностями, ключевой из которых являлся ретроспективный характер оценки. Поскольку оценка проводилась на дату, отстоящую на несколько лет в прошлое, провести непосредственный осмотр объекта не представлялось возможным. Это потребовало тщательного анализа архивных материалов, технических документов и выписок из реестров, относящихся к 2017 году. Были применены общепринятые в оценочной деятельности подходы и методы, в частности, сравнительный подход, основанный на анализе продаж аналогичных объектов. При этом особое значение приобрел выбор сопоставимых объектов, поскольку рынок недвижимости для федеральных объектов культурного наследия в требуемом временном диапазоне весьма ограничен и обладает уникальными ценообразующими факторами. В ходе анализа также учитывались положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Общие федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III) и Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), а также законодательство в области объектов культурного наследия (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73–ФЗ). Эти нормативные акты стали основой для методологии и обеспечили корректность проведенных расчетов, несмотря на всесторонние нюансы объекта оценки и ретроспективного временного горизонта.

1. Какова рыночная стоимость здания с кадастровым номером 77:01:0002023:1036, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Котельнический 4-й, д. 3/31, строен. 1, являвшегося предметом договора купли-продажи по состоянию на 15.11.2017г.?