Экспертиза №132315

Предметом данного исследования выступали земельные участки и расположенные на них постройки в городской черте. Работа включала анализ фактических границ, площадей и их соответствия правоустанавливающим документам, а также оценку капитальности и вспомогательного использования строений. Особенностью объектов исследования является их длительная история, поскольку значительная часть застройки сформировалась до 1917 года, а последующие изменения были зафиксированы в технических паспортах различных годов.

Основные объекты исследования включали:

• Земельный участок с кадастровым номером 69:45:0080104:6, с документально зафиксированной площадью от 750 до 811 кв.м.
• Земельный участок с кадастровым номером 69:45:0080104:5, с документально зафиксированной площадью от 823 до 870 кв.м.
• Земельный участок с кадастровым номером 69:45:0080104:4, с документально зафиксированной площадью от 530 до 559 кв.м.
• Жилой дом с кадастровым номером 69:45:0080146:194: представлял собой двухэтажное здание 1917 года постройки, выполненное из деревянного массива. К дому пристроена капитальная часть, включающая лестницу и санузел, а также пристрой из металлокаркаса, где расположен сарай и летняя веранда. Пристройки являются холодными и неотапливаемыми, их существование подтверждается техническими паспортами начиная с 1969 года.
• Пристройка к жилому дому, которая согласно техническому паспорту от 16.12.2004 года изначально фигурировала как туалет.
• Навес, интегрированный с жилым домом.

Основной целью проведения данной комплексной судебно-землеустроительной и строительно-технической экспертизы являлось всестороннее исследование земельных участков и расположенных на них строений для разрешения спорных вопросов, касающихся их границ, площади и соответствия нормативным требованиям. Перед экспертами стояла задача установить фактическое местоположение границ земельных участков с определением их координат и площадей, а также соотнести эти данные с правоустанавливающими документами и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Особое внимание уделялось выявлению возможных наложений или пересечений границ, анализу причин их возникновения и рассмотрению вариантов их устранения. Кроме того, требовалось определить, можно ли считать конкретные постройки объектами капитального строительства или вспомогательного использования, и оценить их соответствие действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

В процессе работы эксперты сталкивались с необходимостью анализа как исторической документации, так и актуальных данных, что представляло собой определённую сложность из-за расхождений в сведениях и различной точности измерений, характерной для разных периодов времени. Для решения этих задач были применены современные геодезические методы и оборудование, такие как спутниковая аппаратура PrinCe i30 и лазерный дальномер Leica DISTO S910, для проведения точных измерений на местности. Обработка данных осуществлялась с использованием программных комплексов AutoCAD и АРГО7. Исследование проводилось с учётом положений Федеральных законов Российской Федерации № 73-ФЗ, № 2300-1, № 218-ФЗ, № 123-ФЗ, № 190-ФЗ, а также Гражданского и Земельного кодексов РФ. В качестве нормативной базы также использовались Приказ Росреестра № П/0393, СП 13-102-2003, СП 30-102-99, ГОСТ 31937-2011, ГОСТ Р 8.563-2009 и Правила землепользования и застройки города Осташкова, что обеспечило комплексный подход к оценке всех аспектов дела, включая вопросы водоотведения и соблюдения норм пожарной безопасности.

1. Каковы фактические границы и площадь земельных участков с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6, 69:45:0080104:5, 69:45:0080104:4? Представить планы границ и каталоги координат.
2. Где согласно правоустанавливающим документам должна проходить граница между земельными участками с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6, 69:45:0080104:5, 69:45:0080104:4?
3. Соответствуют ли фактические границы и площадь земельных участков с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6, 69:45:0080104:5, 69:45:0080104:4 правоустанавливающим документам и сведениям, внесенным в ЕГРН, землеустроительным документам? Если нет, то почему?
4. Имеются ли наложения, пересечения границ земельного участка 69:45:0080104:6 и земельного участка 69:45:0080104:5 по фактическому пользованию и по сведениям ЕГРН, а также с границами смежных земельных участков? Имеются ли иные наложения с жилыми и нежилыми постройками, если да, то какова площадь и границы наложения с указанием координат характерных точек таких границ, с указанием причин образования наложения и возможности их устранения?
5. Имеется ли реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6 и земельного участка 69:45:0080104:5? Если да, в чем она заключается? Каковы варианты исправления выявленной реестровой ошибки?
6. Где с учетом фактического землепользования, требований земельного законодательства, строительно-технических, градостроительных требований, требований пожарной безопасности должна проходить граница между земельными участками с кадастровым номером 69:45:0080104:6 и земельного участка 69:45:0080104:5, в том числе с учетом доступа для обслуживания объектов капитального строительства – жилого дома с кадастровым номером 69:45:0080146:194?
7. Возможно ли установить границу между земельными участками с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6 и земельного участка 69:45:0080104:5 с учетом сведений правоустанавливающих документов сторон, по варианту, предложенному истцом (том 1 л.д. 208-209)?
8. Каков максимально возможный с технической точки зрения отступ от стены жилого дома вглубь участка ответчика с учетом права на обслуживание дома? Предложить варианты установления границы между земельными участками с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6, 69:45:0080104:5 с учетом фактического местоположения по стенам, фундаменту, отмостке, свесу крайних точек кровли жилого дома с кадастровым номером 69:45:0080146:194.
9. Возможно ли установление сервитута для обслуживания жилого дома истца, если да, то какой площади он должен быть, где должны проходить его границы и какова стоимость данного сервитута?
10. Является ли возведенная на земельном участке с кадастровым номером 69:45:0080104:6 вместо пристройки – туалета по техническому паспорту по состоянию на 16.12.2004 г. к жилому дому с кадастровым номером 69:45:0080146:194, а также навес объектами капитального строительства, относятся ли они к сооружениям вспомогательного использования?
11. На каком минимальном расстоянии от границы смежного земельного участка в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными правилами и нормами должны располагаться спорные строения пристройка и навес к жилому дому с кадастровым номером 69:45:0080146:194? Соблюдены ли при строительстве указанных пристройки, навеса, градостроительные, строительные, инженерно-технические нормы и правила, учтены ли при их возведении требования санитарного, пожарного законодательства? Каким способом осуществляется водоотведение и сброс канализационных вод из жилого дома с кадастровым номером 69:45:0080146:194, исключено ли попадание этих вод на земельный участок ответчика? Являются ли допущенные нарушения устранимыми, если да, то какие действия следует предпринять для их устранения? Угрожают ли возведенные строения жизни или здоровью граждан?
12. а) определить фактическое местоположение жилого дома с кадастровым номером 69:45:0080146:194 по стенам, фундаменту, отмостке и свесу крайних точек кровли относительно юридических и фактических границ земельных участков с кадастровыми номерами 69:45:0080104:6 и 69:45:0080104:5;
13. б) возможно ли установить смежную границу между земельным участком с кадастровым номером 69:45:0080104:6 и земельным участком с кадастровым номером 69:45:0080104:5, проходящую вдоль дома по отвесу крыши, вдоль пристройки на расстоянии, равном отвесу крыши, с последующим углублением границы в сторону участка истца на площадь, соответствующую смещению границы вдоль дома и пристройки, в сторону участка ответчика согласно схеме, без изменения других границ указанных земельных участков в соответствии со схемой (том 5 л.д.59), определить координаты характерных точек границы между спорными участками по указанному варианту;
14. в) возможно ли установление смежной границы на основании предложенного экспертом варианта № 2 с сохранением площадей земельных участков 69:45:0080104:6 и 69:45:0080104:5 и с расположением границы на расстоянии 3 метров от жилого дома с кадастровым номером 69:45:0080146:194 (с учетом всех его конструктивных элементов) и без учета фактического местоположения забора между участками.