Экспертиза №36101

Объектом судебной оценочной экспертизы являлась трехкомнатная квартира, расположенная в жилом доме в районе Щукино Северо-Западного административного округа города Москвы. Этот район характеризуется развитой социальной инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой, что является важным ценообразующим фактором для жилой недвижимости. В ходе осмотра экспертом были выявлены особенности объекта, такие как наличие неузаконенной перепланировки, а также высокий класс внутренней отделки ("Евроремонт/отличное состояние"), что существенно влияло на его рыночную стоимость. Дом, в котором расположена квартира, был построен в 1965 году и является блочным многоквартирным зданием с 12 этажами.

Ключевые характеристики объекта исследования:

• Количество комнат: 3
• Общая площадь: 63,6 м²
• Жилая площадь: 43,9 м²
• Площадь кухни: 8,9 м²
• Этаж расположения: 12 (из 12)
• Наличие лоджии/балкона: 2 балкона, застеклены
• Высота потолков: 2,51 м
• Тип комнат: Изолированные
• Внутренняя отделка: Пол - ламинат, керамическая плитка; Потолки - многоуровневые (подвесной, натяжной); Стены - окрашены, керамическая плитка в санузлах.
• Санузлы: Совмещенные (ванная, душевая кабина), металлопластиковые и пластиковые трубы.
• Входная дверь: Металлическая
• Окна: Металлопластиковые стеклопакеты
• Межкомнатные двери: Ламинированные
• Дополнительные удобства: Раздельная сплит-система, подогрев полов, сушильная система в прихожей, система вентилирования.
• Общее техническое состояние: Евроремонт/отличное состояние.
• Инженерные коммуникации: Объект подключен к системам электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, коммуникационным системам.
• Наличие перепланировки: Неузаконенная перепланировка.

Судебная оценочная экспертиза была назначена для определения актуальной рыночной стоимости объекта недвижимости, выступающего предметом ипотеки, по состоянию на определенную дату. Основной целью исследования являлось предоставление суду объективных данных о стоимости, ключевых для разрешения гражданского спора. В процессе работы эксперт столкнулся с необходимостью не просто зафиксировать существующие параметры объекта, но и тщательно проанализировать динамику рынка недвижимости, а также выявить сопоставимые предложения. При этом, одной из значительных сложностей стало то, что на рынке прямого спроса и сделок с полностью идентичными объектами зачастую не существует, что потребовало от эксперта глубокого погружения в статистические данные и актуальные объявления о продаже. Проведение экспертизы осуществлялось в строгом соответствии с положениями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» и ФСО № 7 «Оценка недвижимости»), которые регламентируют методологические аспекты оценочной деятельности. Такая регламентация обеспечила научно-обоснованный и юридически корректный подход к каждому этапу исследования.

Для достижения поставленной цели экспертом был применен комплексный подход, включающий органолептический метод для детального осмотра объекта исследования. Это позволило собрать непосредственные данные о его состоянии, планировке, внутренней отделке и инженерных коммуникациях. Далее был активно использован сравнительный подход к оценке, основанный на принципе замещения: предполагалось, что разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный ему по качеству и функциональности. В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж, тщательно анализируя информацию об актуальных предложениях на рынке недвижимости. Была проведена серия корректировок на ценообразующие факторы, такие как удаленность от транспортных узлов, общая площадь, этажность расположения, наличие балконов или лоджий, количество и тип санузлов, а также качество внутренней отделки. Каждая корректировка рассчитывалась с опорой на рыночные данные и экспертные оценки, используя методы парных продаж, анализа издержек и вторичных данных. При этом было обосновано неприменение доходного и затратного подходов ввиду отсутствия данных, позволяющих применять их к жилой недвижимости данного типа, что подчеркивает адаптивность выбранной методологии к специфике исследуемого объекта и рыночной ситуации.

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости — предмета ипотеки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новощукинская, д. 20 по состоянию на 21 декабря 2016 года (с указанием стоимости в рублевом и долларовом эквиваленте)?