Экспертиза №7874

Объектом исследования являлись двенадцать земельных участков, расположенных в городе Новочебоксарск по улице Промышленная. Эти участки относились к категории земель населенных пунктов и характеризовались различными видами разрешенного использования. Среди таких видов использования были содержание и эксплуатация производственной базы, размещение причальной шпунтовой стены, обеспечение гидротехнических сооружений, содержание береговой полосы, функционирование насосной станции, а также расширение складов формовочных обогащенных песков. Особенностью упомянутых объектов было наличие из инженерных коммуникаций только электричества.

• Земельный участок площадью 10 055 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, строение 10а (вид разрешенного использования: для содержания и эксплуатации производственной базой).
• Земельный участок площадью 2 416 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, строение 10а.
• Земельный участок площадью 3 863 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, дом 10 (вид разрешенного использования: размещение и эксплуатация причальной шпунтовой стены).
• Земельный участок площадью 1 003 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, дом 10 (вид разрешенного использования: для содержания и эксплуатации гидротехнических сооружений).
• Земельный участок площадью 49 726 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, дом 4 (вид разрешенного использования: для содержания береговой полосы).
• Земельный участок площадью 32 024 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, дом 4 (вид разрешенного использования: для содержания и эксплуатации производственной базой).
• Земельный участок площадью 20 829 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, дом 4.
• Земельный участок площадью 5 192 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, дом 4 (вид разрешенного использования: для содержания и эксплуатации насосной станции).
• Земельный участок площадью 6 127 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, участок 1 (вид разрешенного использования: для расширения складов формовочных обогащенных песков).
• Земельный участок площадью 10 047 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, участок 2.
• Земельный участок площадью 9 638 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, участок 3.
• Земельный участок площадью 9 241 кв. м., расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, участок 4.

Основная цель проведенной судебной экспертизы заключалась в определении рыночной стоимости двенадцати земельных участков, расположенных в городе Новочебоксарск. Эта оценка проводилась по состоянию на 1 января 2013 года, что требовало применения ретроспективного анализа рыночных данных. Для осуществления работы перед экспертом стояла задача по глубокому изучению материалов дела, предоставленных судом, которые включали в себя разнообразную документацию, отчеты и копии заключений. Одной из сложностей было отсутствие полноценных данных о доходной составляющей для некоторых участков, что делало невозможным применение доходного подхода к оценке. В качестве основного был выбран сравнительный подход, дополненный детальным анализом рынка.

В процессе исследования экспертом был использован метод сравнительного анализа продаж, который включал поиск и тщательный отбор объектов-аналогов на ретроспективном рынке. После выявления аналогов проводилась их корректировка с учетом ряда факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы включали дату предложения на рынке, финансовые условия сделок, общий объем передаваемых прав, условия продажи, местоположение объектов, их удаленность от центра города, наличие инженерных коммуникаций, а также общую площадь каждого участка. Для корректировки стоимости на фактор площади был применен статистический подход, основанный на анализе зависимости цены от размера участка. В своей работе эксперт руководствовался положениями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, и другими отраслевыми нормативами.

1. Какова по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость перечисленных земельных участков.