Экспертиза №109606

Объектом исследования являлось нежилое помещение площадью 55,7 кв.м., расположенное в строящемся жилом комплексе бизнес-класса. На момент осмотра объект находился в стадии незавершенного строительства, что было учтено при проведении экспертизы. Осмотр объекта недвижимости производился с наружной части, так как территория была закрыта ввиду незавершенности строительных работ.

Основные характеристики объекта исследования:

• Нежилое помещение:
  • Общая площадь: 55,7 кв.м.
  • Расположение: 10 этаж, корпус 3
  • Условный номер: 14
  • Назначение: нежилое
  • Год постройки (ввода в эксплуатацию): с 2015 года (объект не достроен на момент осмотра)
  • Тип объекта: многоквартирный монолитный объект недвижимости с инженерным обеспечением (ЖК «Парк Легенд»)
  • Этажность корпуса: от 9 до 15
  • Фасады: вентилируемые
  • Ограждающие конструкции: наружные стены из ячеистобетонных блоков с эффективным утеплителем
  • Межкомнатные перегородки: отсутствуют
  • Отделка:
    • В местах общего пользования (коридоры, лифтовые холлы): предусмотрена
    • В помещениях офисов: не предусмотрена (черновая)
  • Высота потолков: не менее 3,3 м
  • Двери: предусмотрена установка входной двери в помещение офисов, межкомнатные двери отсутствуют
  • Лифтовое хозяйство: лифтовой блок из трех лифтов в каждом корпусе
  • Отопление: система водяного отопления, нагревательные приборы – стальные радиаторы
  • Вентиляция: система с естественным или механическим побуждением
  • Кондиционирование: предусмотрено без разводки, с выпуском трубопроводов с запорно-регулирующей арматурой
  • Электроснабжение: резервирование мощности из расчета 100 Вт/м2, с установкой распаечной коробки без счетчика
  • Система оповещения и управление эвакуацией: предусмотрено оборудование с управлением от автоматической пожарной сигнализации

Целью проведения судебной оценочной экспертизы являлось установление рыночной стоимости нежилого помещения площадью 55,7 кв.м., расположенного в городе Москва, по состоянию на 01 августа 2019 года. Для достижения поставленной цели экспертом был применен комплекс методов и подходов, соответствующих нормативным требованиям оценочной деятельности в Российской Федерации. В ходе исследования эксперт опирался на ключевые законодательные акты, такие как Федеральный закон № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который регулирует основы судебно-экспертной деятельности, а также Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющий правовые основы для проведения оценки. Особое внимание было уделено Федеральным стандартам оценки, включая ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО № 7 «Оценка недвижимости», которые детализируют требования к процедуре и содержанию отчетов об оценке. Кроме того, в работе использовались положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Для сбора информации об объекте недвижимости использовались материалы, предоставленные для экспертизы, включая копию договора купли-продажи с приложениями, а также данные акта осмотра, проведенного 16 сентября 2021 года. В процессе подготовки заключения эксперт осуществлял сбор информации о составе, размерах, техническом состоянии и способе использования оцениваемого имущества, анализировались местоположение объекта и рынок аналогичных предложений.

Проведение экспертизы столкнулось с определёнными сложностями, связанными в первую очередь с фактом, что на дату оценки – 01 августа 2019 года – в открытых источниках отсутствовала исчерпывающая рыночная информация по объектам долевого строительства нежилого назначения в Москве. Этот специфический фактор потребовал от эксперта применения специализированных подходов и тщательного анализа доступных статистических данных и агрегированной информации из авторитетных отраслевых ресурсов, таких как Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) и публикации Союза инженеров-сметчиков. Эксперт стремился обеспечить максимальную релевантность и достоверность исходных сведений для построения обоснованной модели оценки. Также учитывался тот факт, что объект на момент проведения осмотра находился в стадии незавершенного строительства, с черновой отделкой в помещениях, предназначенных для офисов, что требовало применения соответствующих корректировок при расчетах рыночной стоимости. Особое внимание уделялось таким значимым нюансам, как стратегическое местоположение объекта в городе, престижность района, развитая транспортная доступность, эстетическое состояние окружающей застройки и наличие необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры. Эксперт также принимал во внимание детализированные физические характеристики помещения, включая его общую площадь, конфигурацию, этажность расположения, а также степень готовности инженерных систем к эксплуатации. Осмотр объекта производился с наружной части, поскольку внутренняя территория была закрыта ввиду незавершенности строительных работ, что является стандартной практикой для таких объектов.

1. Какова рыночная стоимость помещения площадью 55,7 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 120, корп. 3, этаж 10, условный номер 14, по состоянию на 01.08.2019?