Экспертиза №138779

Объектом исследования являлось нежилое здание, классифицируемое как капитальное строение, предназначенное для размещения магазина "ТЦ Юбилей". Здание имеет сложную историю модификаций, включая пристройки и надстройки, что обусловило необходимость детального анализа его текущих характеристик и соответствия нормативным требованиям. Особенности объекта заключались в наличии нескольких этажей (в том числе подземного) и различных пристроенных частей, которые были возведены в разное время и с использованием различных строительных материалов.

Общая площадь помещений здания после всех модификаций составляет 1524,1 кв. м.

• Нежилое здание (Магазин "ТЦ Юбилей")
  • Кадастровый номер: 50:05:0000000:14213
  • Расположение: на земельных участках с кадастровыми номерами 50:05:0070203:6, 50:05:0070203:7
  • Этажность: 4 этажа (3 надземных, 1 подземный)
  • Площадь помещений (общая, с пристройками и надстройками): 1524,1 кв. м.
  • Год ввода в эксплуатацию: 2004
  • Материал наружных стен (основного здания по данным ЕГРН): кирпичные
• Пристройка к 1-му этажу (торговое помещение, магазин)
  • Количество этажей: 1
  • Площадь застройки (по наружному обмеру): 42,89 кв. м.
  • Площадь торговая (по внутреннему обмеру): 38,4 кв. м.
  • Высота помещения: 3,1 м.
  • Материалы конструкции:
  • Фундамент: железобетонная плита толщиной 400 мм на щебеночном и песчаном основании (заглубление более 0,6 м).
  • Стены: сэндвич-панели толщиной 80 мм.
  • Перекрытие: деревянные прогоны с утеплителем из минеральной ваты толщиной 200 мм.
  • Кровля: скатная из металлочерепицы.
• Угловая пристройка-надстройка ко 2-му этажу (с восточной и южной стороны, офисные помещения)
  • Высота помещения: 3,0 м.
  • Материалы конструкции:
  • Стены: газобетонные блоки толщиной 400 мм.
  • Перекрытие: деревянные прогоны с утеплителем из минеральной ваты толщиной 200 мм.
  • Кровля: скатная из металлочерепицы.
  • Площадь (по внутреннему обмеру): 87,4 кв. м.
  • Площадь (по наружному обмеру): 100,68 кв. м.
• Пристройка-надстройка ко 2-му этажу (с северной стороны, офисные помещения)
  • Высота помещения: 3,0 м.
  • Материалы конструкции:
  • Стены: газобетонные блоки толщиной 400 мм.
  • Перекрытие: деревянные прогоны с утеплителем из минеральной ваты толщиной 200 мм.
  • Кровля: скатная из металлочерепицы.
  • Площадь (по внутреннему обмеру): 86,4 кв. м.
  • Площадь (по наружному обмеру): 98,45 кв. м.

Основной целью данной комплексной экспертизы по поручению Арбитражного суда Московской области являлось всестороннее исследование нежилого здания с кадастровым номером 50:05:0000000:14213, включая его фактические площадь, этажность и капитальность, на предмет соответствия градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам. Экспертам было поручено детально определить параметры пристроенных и надстроенных частей здания, возведенных без разрешительной документации, а также классифицировать произведенные работы как новое строительство, реконструкцию или перепланировку. Важной частью исследования являлась оценка возможности приведения объекта в соответствие с действующими нормативными требованиями и разрешительной документацией, а также выявление потенциальных угроз для жизни и здоровья граждан или нарушения прав третьих лиц. Проведение экспертизы осложнялось необходимостью сопоставления неоднородных данных: сведений из Единого государственного реестра недвижимости, решений суда о признании права собственности на часть площадей, и результатов непосредственного натурного осмотра и обмеров объекта, что требовало глубокого анализа и систематизации информации.

Для достижения поставленных целей экспертами применялись общенаучные методы, такие как описание, сравнение и измерение, а также частно-научные аналитические методы. Исследование включало тщательное изучение материалов дела № А41-90507/22, анализ выписок из Единого государственного реестра недвижимости и предыдущих судебных решений, которые касались объекта, а также полноценный выездной осмотр, проведенный 15 июня 2023 года. В ходе осмотра была выполнена детализированная фотофиксация фасадов здания, его внутренних помещений по этажам, а также обмерные работы пристроенных и надстроенных элементов. Полученные фактические данные о техническом состоянии исследуемого объекта устанавливались на основании специальных познаний и использования совокупности научно-технических методов. Проведенный анализ состояния конструкций и соответствия выполненных работ требованиям нормативных документов был осуществлен с учетом федеральных законов, таких как 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также сводов правил СП 48.13330.2019 "Организация строительства" и других действующих нормативов (например, ГОСТ Р 21.101-2020). Значимым нюансом в процессе работы стало отсутствие разрешений на реконструкцию выявленных пристроек и надстроек, что потребовало особого подхода к оценке их правового статуса и технической безопасности, а также определению видов работ, которые привели к изменениям объекта. Все исследования проводились в пределах компетентности экспертов, основываясь на специальных познаниях в области строительно-технической экспертизы, что обеспечило объективность и научно-обоснованность полученных результатов для судебного разрешения дела.

1. Определить, с выездом на место, фактическую площадь, этажность нежилого здания (далее - объект) с кадастровым номером 50:05:0000000:14213, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 50:05:0070203:6, 50:05:0070203:7 по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д.40а. Является ли объект капитальным строением (объектом недвижимости), прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо является временным сооружением? Если не отвечает признакам объекта капитального строительства (объекта недвижимости), указать почему.
2. Определить элементы и площадь пристроенной, надстроенной частей здания с кадастровым номером 50:05:0000000:14213 без разрешительной документации, с указанием их характеристик, площадей и приложением соответствующего чертежа, а также виды работ, в результате которых произошли изменения объекта (новое строительство, реконструкция, перепланировка)?
3. Определить соответствует или не соответствует нежилое здание с кадастровым номером 50:05:0000000:14213 градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам, предъявляемым к данным видам построек?
4. Нарушает ли объект права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу для жизни и здоровья граждан? При положительном ответе на вопрос, установить, в чем именно, проявляется угроза жизни и здоровью граждан и нарушение интересов других лиц.
5. Возможно ли приведение объекта в соответствие с разрешительной документацией? В случае положительного ответа, определить способы и параметры приведения объекта в соответствие с разрешительной документацией?