Экспертиза №46820

Объектом изучения в рамках данной судебной оценочной экспертизы являлся земельный участок, расположенный в Московской области, с кадастровым номером 50:11:0040219:1237. Особенностью, существенно повлиявшей на оценку, стало требование определить его рыночную стоимость без учета нахождения на нем съезда автомобильной дороги федерального значения и без влияния режима придорожной полосы этой же автомобильной дороги.

Данный земельный участок характеризуется следующими параметрами:

• Кадастровый номер: 50:11:0040219:1237
• Площадь: 13 798 кв. м
• Категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
• Разрешенное использование: Для строительства торгово-складского комплекса.
• Имущественные права: Собственность.
• Обременения: Не зарегистрированы.
• Расстояние от МКАД: около 10 км.
• Окружающая застройка: Коммерческая, жилая.
• Инженерные сети: Не заведены (принято экспертом как допущение ввиду отсутствия информации и свободной от застройки).
• Транспортная доступность: Хорошая, объект расположен на первой линии Новорижского шоссе.
• Наличие улучшений: Свободен от застройки.

Основной целью проведения данной судебной оценочной экспертизы было определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19.10.2017 года. Важным условием исследования являлось требование исключить из оценки влияние на участок съезда автомобильной дороги М-9 «Балтия» и распространение на него режима придорожной полосы указанной дороги. Это требование обусловило необходимость анализа объекта не как его физического состояния на момент оценки, а как условно свободного от указанных инфраструктурных элементов, что является типовой задачей в оценочной практике при наличии обременений, ограничивающих эффективное использование объекта.

В процессе выполнения работы экспертами был применен сравнительный подход к оценке, основанный на методе прямого сравнительного анализа продаж. Это потребовало тщательного изучения сегмента рынка и отбора наиболее сопоставимых объектов-аналогов, предложения по которым собирались из общедоступных источников, таких как веб-сайты агентств недвижимости и электронные базы данных. Ключевыми критериями отбора аналогов стали назначение земельных участков, их местоположение (удаленность от МКАД и расположение относительно магистралей), отсутствие застройки и наличие коммуникаций. Сложность заключалась в том, что прямые сделки по идентичным объектам встречаются редко, что требовало введения многочисленных корректировок к ценам аналогов. Корректировки осуществлялись с учетом таких факторов, как вид передаваемых имущественных прав, тип источника информации о стоимости, дата предложения, а также количественные и качественные характеристики, включая местоположение, общую площадь и обеспеченность коммуникациями. Эксперты использовали данные из специализированных справочников, таких как «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» Л.А. Лейфера и «Сборник рыночных корректировок» Е.Е. Яскевича, а также руководствовались федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7) и федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проводился анализ наиболее эффективного использования земельного участка с точки зрения юридической разрешенности, физической возможности, финансовой осуществимости и максимальной эффективности для строительства торгово-складского комплекса.

1. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040219:1237 по состоянию на 19.10.2017 г. без учета нахождения на нем съезда автомобильной дороги М-9 «Балтия» и без учета распространения на него режима придорожной полосы автомобильной дороги М-9 «Балтия».