Экспертиза №81144

Объект исследования включал два земельных участка и жилой дом. Жилой дом представлял собой деревянный одноэтажный сруб. К срубу были пристроены подсобное помещение и две веранды, расположенные на отдельных фундаментах и не имеющие общей крыши с основным домом. Внутри дом был разделён перегородками из гипсокартона и имел два отдельных входа. В одном из помещений находилась нестационарная печь. Электроснабжение дома было организовано по двум различным проводам, подключенным к каждой части дома. Важно отметить, что в доме отсутствовали централизованные системы водоснабжения, канализации и отопления. Земельные участки на местности были разделены забором из сетки-рабицы.

Список объектов, зарегистрированных по исследуемому адресу:

• Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0050702:225, площадью 1311 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства.
• Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0050702:226, площадью 200 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства.
• Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0050702:107, площадью 1200 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства.
• Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0050702:38, площадью 1200 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства.
• Здание с кадастровым номером 50:31:0050702:242, жилой дом, площадью 32,3 кв.м, этажность 1, год постройки 1900.
• Здание с кадастровым номером 50:31:0050702:270, жилой дом, площадью 34,2 кв.м, этажность 1, год постройки 1963.
• Здание с кадастровым номером 50:31:0050702:271, жилой дом, площадью 59,9 кв.м, этажность 2, год постройки 2010.
• Сооружение с кадастровым номером 50:31:0050702:272, жилой дом незавершенного строительства.
• Здание с кадастровым номером 50:31:0050702:273, нежилое здание (гараж), площадью 21,6 кв.м, этажность 1.
• Помещение с кадастровым номером 50:31:0050702:332, жилое помещение 1, площадью 9,5 кв.м, этаж 1.
• Помещение с кадастровым номером 50:31:0050702:333, жилое помещение 2, площадью 22,8 кв.м, этаж 1.
• Помещение с кадастровым номером 50:31:0050702:359, жилое помещение 1, площадью 59,9 кв.м, этаж 1.
• Здание (дом 3) с кадастровым номером 50:31:0050702:460, жилой дом, площадью 75,6 кв.м, этажность 2, год завершения строительства 2017.

Площадь деревянного сруба, составлявшего основу жилого дома, была 34,2 кв.м. Общая площадь дома, включая холодные пристройки, достигала 77,9 кв.м. По сложившемуся порядку пользования, часть дома 1 включала помещения с жилой площадью 24,7 кв.м (с пристройками — 41,3 кв.м), а часть дома 2 — помещения с жилой площадью 9,5 кв.м (с пристройками — 36,6 кв.м). Общая площадь земельного участка составляла 2595 кв.м. Площадь застройки деревянного дома оценивалась в 42 кв.м, а с учетом пристроек — 95 кв.м.

Основной целью проведения данной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы являлось разрешение судебного спора, связанного с разделом жилого дома и земельных участков, находящихся в общей собственности. Перед экспертами стояла задача не только определить возможные варианты реального раздела имущества, но и оценить финансовые последствия такого разделения, а также возможность выделения долей с учетом требований действующего законодательства. Экспертиза была призвана предоставить суду объективные данные для принятия справедливого решения, учитывающего как правовые аспекты, так и фактическое состояние и сложившийся порядок пользования спорными объектами недвижимости. Сложности заключались в необходимости примирения идеальных долей в праве собственности с практическими возможностями физического разделения, а также в оценке стоимости объектов, обладающих давней историей и специфическими конструктивными особенностями, такими как наличие пристроек на отдельных фундаментах и отсутствие централизованных коммуникаций.

В процессе работы экспертами был применен комплексный подход. На начальном этапе было проведено изучение всей доступной технической, исполнительной и прочей документации, относящейся к объектам исследования. Затем было осуществлено визуально-инструментальное обследование объекта, включающее детальную фотофиксацию и проведение геодезических измерений с использованием аппаратуры геодезической спутниковой ЮГ С-82 методом полярных засечек в местной системе координат, что обеспечило высокую точность данных. После полевых работ производилась камеральная обработка полученных данных, которая включала анализ и сопоставление результатов осмотра с нормативно-технической документацией, такой как СП 13-102-2003, СП 255.1325800.2016, СП 70.13330.2012, СП 4.13130.2013, ГОСТ Р 8.563-2009 и ГОСТ 31937-2011. При оценке рыночной стоимости жилого дома применялся сравнительный подход, основывающийся на анализе аналогичных объектов недвижимости на рынке с учетом необходимых корректировок. Это позволило рассчитать размеры компенсаций за отступления от идеальных долей. Также было уделено внимание юридическим аспектам владения земельными участками, исходя из законодательства, действовавшего в период их предоставления.

1. Определить варианты реального раздела жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Чеховской район, д. Высоково, д. 12 в соответствии с долями в праве собственности на жилой дом.
2. В случае отступления от идеальной доли, выделяемой Участнику 1 в жилом доме в сторону увеличения, рассчитать размер компенсации, причитающейся Участнику 2.
3. Определить варианты реального земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Чеховской район, д. Высоково, д. 12, исходя из вариантов раздела жилого дома.
4. В случае отступления от идеальной доли, выделяемой Участнику 1 в земельном участке в сторону увеличения, рассчитать размер компенсации, причитающейся Участнику 2.
5. В случае, если реальный раздел жилого дома и выделение Участнику 1 его доли невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности в связи с незначительностью этой доли, рассчитать размер компенсации, причитающейся Участнику 1 при принудительном выкупе его доли.
6. Определить вариант раздела жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Чеховской район, д. Высоково, д. 12, с учетом сложившегося порядка пользования, с определением затрат на его переоборудование, с вариантом раздела земельного участка исходя из раздела дома.