Примеры выполненных экспертиз — Оценка земельных участков

Собственники спорили о проходе и проезде к земельному участку: комплексная судебная землеустроительная, оценочная экспертиза определяла параметры возможного сервитута. Эксперты выехали на осмотр в Московскую область. В работе участвовали эксперты по землеустройству, кадастру, геодезии и оценке недвижимости. Полевой этап охватывал фактические подъезды и размещение наземных конструкций на предполагаемой полосе движения транспорта.

Полевые измерения выполнили аппаратурой EFT M2 GNSS и дальномером Leica DISTO X4, а координатную модель подготовили в AutoCAD и АРГО7. Эксперты обработали 1 том материалов и сопоставили 3 рыночных предложения. Они построили конфигурации доступа, проверили трассы наружных сетей, рассчитали плату за ограниченное пользование и стоимость подготовительных работ по демонтажу и вывозу.

Стороны спорили о цене земельного участка площадью около 750 квадратных метров в Москве: ретроспективная оценка рыночной стоимости на прошедшую дату требовалась для расчёта цены земли. Эксперты работали по материалам дела без осмотра объекта. В работе участвовали эксперты по оценочной деятельности и финансово-экономической экспертизе.

Ретроспективный расчёт опирался на 3 рыночных аналога и 2 вида официальных сведений: реестровые данные и постановление органа власти. Эксперты применили сравнительный подход и метод сравнения продаж, учитывая временной разрыв между предложениями и датой расчёта. Цены сопоставляли по площади, местоположению, назначению земли и инженерному обеспечению. Расчётная модель включала скидку на торг, инфляционные индексы и проверку скорректированных цен по доверительному интервалу.

Спор возник из-за раздела жилого дома и земли по долям: судебная комплексная строительно-техническая, оценочная, землеустроительная экспертиза должна была определить варианты и компенсацию. Эксперты выехали на жилой объект в Московской области; в комиссии работали эксперты по строительству, землеустройству, кадастру и оценке недвижимости. Они сопоставили 3 тома дела с контрольными обмерами дома и геодезической съёмкой участка.

Границы и контуры измеряли прибором PrinCe i80 Air, а поэтажный план и чертежи границ готовили в AutoCAD и Технокад. Для оценки отобрали 7 предложений о продаже из сопоставимого сегмента рынка и рассчитали ценовые поправки методом сравнительного анализа продаж. Предложенные границы проверяли по СП 30-102-99 и фактическому размещению построек на участке.

Стороны спорили о плате за аренду земельных участков: оценочная экспертиза определяла рыночную месячную ставку для каждого объекта в Калининградской области за 2018–2021 годы. Эксперты по оценке недвижимости, экономике и финансам выехали на 29 участков; осмотр занял 2 дня. Маршрут охватывал разные муниципальные округа региона. Эксперты также изучили 4 тома материалов дела.

Эксперты рассчитывали ставку аренды для 4 годовых периодов на территориях общей площадью около 2,7 миллиона квадратных метров. Они провели фотофиксацию и внесли 48 кадров в акт. Для расчётов использовали доходный подход, анализ наиболее эффективного использования и сведения реестра недвижимости. Кадастровые показатели распределяли по периодам, затем сопоставляли с назначением земли, коэффициентами и ставками доходности.

Покупатель и продавец спорили о цене участка с нежилыми зданиями и возможности оплаты сделки: судебная экономическая, оценочная экспертиза проверяла оба вопроса. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов в Самаре. Эксперты по оценке недвижимости, экономике, финансам и бухгалтерскому учёту изучили участок площадью более 44 000 квадратных метров и 3 рыночных предложения.

Ретроспективный расчёт стоимости участка в Самаре строился на сравнительном подходе и методе сравнения продаж. Эксперты корректировали 3 предложения на торг и изменение цен между периодом сделки и расчётной датой. Финансовую часть проверяли по бухгалтерскому балансу: денежные ресурсы и собственный капитал соотносили с требуемой суммой и сроком договорного платежа на отчётную дату.

Спор касался срока возведения и цены жилого дома, поэтому судебной комплексной строительно-технической, оценочной экспертизе предстояло определить период строительства и рыночную стоимость. Эксперты строительного и оценочного профилей выехали на осмотр в Московскую область. Объём работы включал 24 кадра фотофиксации, выездное описание конструкций и подбор рыночных предложений для расчётных сопоставлений в загородном сегменте.

Натурные признаки конструкций сверяли с регистрационными сведениями и хронологией материалов дела. Эксперты сформировали рыночную выборку с учётом экспозиции и параметров ценообразования. Метод сравнения продаж применили к 4 предложениям земельных участков и 3 предложениям домов. Для приведения цен использовали корректировки по местоположению, площади, условиям продажи и характеристикам недвижимости. Поправки выражали в процентах к цене предложения, после чего эксперты обобщали скорректированные удельные показатели.

Стороны спорили о рыночной стоимости земли и двух участков железнодорожного пути на прошедшую дату: её требовалось определить в ходе оценочной экспертизы. Эксперты работали по материалам дела без выезда к объектам в Щёлкове. Они имели подготовку в области оценки недвижимости и промышленного и гражданского строительства. Расчёты охватили 3 объекта и документы из 5 томов.

Ретроспективная дата потребовала привести ценовые ориентиры к одному периоду. Для земли эксперты отобрали 3 рыночных предложения и применили сравнительный подход с корректировками ценообразующих факторов. Для 2 железнодорожных сооружений они рассчитали затраты на замещение по электронной версии УПВС и учли накопленный износ. Эксперты соотнесли расчётные модели с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Стороны спорили о стоимости загородного дома с земельным участком: оценочная экспертиза определяла рыночную стоимость каждой части недвижимости. Эксперты выехали на осмотр дома в Тульскую область и выполнили наружную фотофиксацию. В работе участвовали эксперты по экономике, финансам, бухгалтерскому учёту, анализу хозяйственной деятельности и страхованию. Эти профили требовались для раздельного расчёта стоимости здания и земли.

Эксперты изучили 2 тома дела, 3 предложения участков и 5 предложений коттеджей с землёй. Метод сравнения продаж включал сопоставление местоположения, площади и состава предложения, расчёт удельных цен и корректировку на торг. Рыночные объявления эксперты проверяли по сегменту жилой недвижимости. Отбор выборки они соотнесли с ФСО № 1 и ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Раздел жилого дома и участка вызвал спор: комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза проверяла возможность раздела и требуемое переоборудование. Эксперты выехали на осмотр в Брянскую область. В комиссии работали эксперты по строительству, городскому кадастру и ЖКХ; они изучили планировку здания, коммуникации и земельные границы. Каждую предполагаемую часть дома соотносили с отдельным выходом и подведением инженерных сетей.

Площадь дома составляла около 120 квадратных метров, участка — около 2600 квадратных метров. Эксперты выполнили визуально-инструментальный осмотр и тахеометрическую съёмку, а обмеры провели дальномером Leica DISTO X4. Полевые измерения обрабатывали в AutoCAD, контуры связывали с поэтажными перечнями помещений и кадастровым планом. Схемы перераспределения площадей проверяли с учётом будущих входов, инженерных вводов и доступа к территории общего пользования. Для оценки использовали выборку рыночных предложений по сопоставимой недвижимости.

Стороны спорили о проезде к садоводческой территории и плате за землю: комплексная строительно-техническая, экономическая и землеустроительная экспертиза устанавливала варианты доступа и плату. Эксперты выехали на осмотр в деревню Чистое Озеро. В комиссии работали эксперты по землеустройству и кадастру, электротехнике, экономике и оценке. Они изучили 8 томов дела и 3 кадастровых плана.

На местности эксперты сняли 26 характерных точек, включая повороты, ворота, ограждения и опоры. Затем они привязали ориентиры к кадастровой основе методом полярных засечек и подготовили схему в AutoCAD. Параметры проезда они сопоставили с требованиями СП 53.13330.2011 и правилами охранных зон электросетей. Для расчёта платы за землю эксперты рассматривали метод сравнения продаж.

Стороны спорили о стоимости птицефабрики на дату соглашения: оценочной экспертизе предстояло определить рыночную стоимость участка и 8 нежилых зданий. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты в области оценки недвижимости и строительства обработали 4 комплекта документов о 9 объектах: участке около 5 гектаров и зданиях общей площадью около 12 200 квадратных метров.

Эксперты анализировали ретроспективный рынок по 3 ценовым предложениям сельскохозяйственных участков, а ценовую выборку проверяли статистически. Для 8 корпусов они применили метод замещения и электронную версию УПВС, сопоставляя строительные объёмы, индексы пересчёта и накопленный износ. Расчётная модель учитывала временной срез рынка, назначение земли и потери инвестора. Земельную и строительную части привели к единой дате, сохранив раздельные вычисления по каждому виду недвижимости.

Стороны спорили о стоимости земельных участков и жилых строений в Московской области: оценочная экспертиза устанавливала их рыночную стоимость и стоимость долей. Эксперты выехали к жилой недвижимости, провели визуальный осмотр и фотофиксацию. На месте они описали конструктивные элементы, отделку и инженерное оснащение строений. Работу выполнили эксперты в области оценки недвижимости и строительно-технической экспертизы.

Расчётная модель опиралась на сравнительный подход и метод количественных корректировок. Эксперты сформировали 2 выборки, включив по 4 предложения для земли и индивидуальных домов. Они проверяли сопоставимость по назначению, местоположению, площади, коммуникациям, состоянию и дополнительным улучшениям, учитывая рыночную конъюнктуру, ценовые диапазоны и единицы сравнения. Для земли единицей сравнения служил квадратный метр.

В деле о банкротстве спорили о стоимости всех акций энергетического предприятия: оценочная экспертиза устанавливала рыночную стоимость 100% пакета на дату оценки. Для арбитражного разбирательства в Москве эксперты работали по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты по оценке бизнеса и финансов изучили 9 томов и провели 3 группы расчётов: для капитальных объектов, движимого имущества и пакета акций.

Имущественную базу формировали балансовые формы, инвентарные ведомости и технические паспорта. Капитальные объекты рассчитывали по УПВС, движимое имущество — индексным методом, а акции — методом чистых активов. Расчётную модель соотносили с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Корректировки отражали сроки ввода имущества и отраслевое изменение цен.

У организации изымали части двух коммерческих земельных участков для государственных нужд: оценочная экспертиза определяла размер возмещения на установленную дату. Работу провели по материалам дела без осмотра участков в Красной Горке. Эксперты по оценке недвижимости, экономике и антикризисному управлению анализировали 2 исходных участка и состав возможных выплат в сфере коммерческой недвижимости Московской области.

Расчётная модель охватывала прекращаемые права, упущенную выгоду, обязательства и иные возможные убытки. Эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж и сопоставили землю с тремя рыночными предложениями. Затем они корректировали сравнение по 4 параметрам: виду права, местоположению, площади и коммуникациям, используя ФСО № 1 и справочные данные рынка земельной недвижимости. Период предложений соответствовал ретроспективной дате оценки земли.

Стороны спорили о вложениях в загородную жилую недвижимость: комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза должна была определить объём улучшений и стоимость объекта на две даты. Эксперты выехали на осмотр в Московской области. В работе участвовали эксперты в области строительства, обследования зданий и оценки недвижимости. Они изучили 4 тома дела и рыночную выборку из 5 аналогов.

Ретроспективные расчёты строили затратным подходом: стоимость замещения индексировали к нужным датам и проверяли с учётом срока службы. Для земли применяли метод выделения, сопоставляя местоположение и физические характеристики предложений. Хронологию спорных строительных работ сверяли по техническому паспорту, проектной графике и фотофиксации. Ценовые индексы приводили показатели строительства к уровню каждой из двух дат оценки.

Стороны спорили о цене участка под торгово-складскую застройку: оценочная экспертиза должна была определить его рыночную стоимость в Красногорске без влияния дорожного съезда и придорожной полосы. Эксперты-оценщики работали по материалам дела без осмотра объекта. Территория площадью около 1,4 гектара рассматривалась на ретроспективную дату, установленную судом. В расчёт вошли характеристики земли, дорожное окружение и назначение под коммерческую застройку.

Для расчёта эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж и изучили 4 рыночные оферты — предложения о продаже в том же сегменте коммерческой недвижимости. Таблица корректировок учитывала площадь, вид права, транспортное положение, коммуникации и условия продажи. Весовые коэффициенты отражали близость каждого аналога к оцениваемой земле. Диапазоны поправок сверяли со «Справочником оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» и «Сборником рыночных корректировок (СРК)».

При разделе загородного дома с участком требовалось определить пригодность строения, возможность выдела и стоимость доли: проводилась комплексная оценочная, строительно-техническая экспертиза. Эксперты строительного и оценочного профилей выехали на осмотр в Московскую область и распределили между собой технические обмеры и рыночные расчёты. Работа охватила 2 тома дела и 4 вопроса о недвижимости.

Дом обмерили лазерным дальномером Leica DISTO D510, планировку и инженерное оснащение проверили методом натурного экспертного осмотра. Для расчётов отобрали 3 рыночных предложения по участкам и 2 предложения по загородным домам. Эксперты сравнили различия, влияющие на цену, и внесли поправки к предложениям. При корректировке учли рельеф, транспортную доступность и срок размещения предложения. Весовые коэффициенты — доли влияния аналогов — использовали при согласовании расчётов.

Стороны спорили о стоимости загородного дома с земельным участком на прошедшую дату: посредством оценочной экспертизы требовалось определить их рыночную стоимость. Эксперты по оценке недвижимости выехали на осмотр в Московскую область и изучили 6 групп регистрационных и технических документов на недвижимость. Работа охватывала дом, земельный участок и 4 рыночных аналога земли.

Для участка эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж: предложения сопоставляли по сроку размещения, торгу, расположению, площади и инженерному обеспечению. Дом рассчитывали методом сравнительной единицы, используя укрупнённые показатели стоимости строительства и шкалу физического износа. Стоимостные показатели приводили к ретроспективной дате по строительным индексам. При согласовании аналогов учитывали суммы поправок и веса рыночных предложений.

Заказчик оспорил землеустроительные работы для электросетевого объекта: комплексная землеустроительная экспертиза по установлению объема оказанных услуг (работ) проверяла их объём, стоимость и сроки. Эксперты выехали на объекты энергетической инфраструктуры Воронежской области. В работе участвовали эксперты по землеустройству, городскому кадастру и строительно-технической экспертизе. Работу организовали с учётом территориальной рассредоточенности площадок в регионе.

Эксперты изучили свыше 500 листов материалов дела и электронные документы на 2 оптических дисках. Натурный экспертный осмотр сопровождался фотофиксацией и измерениями лазерным дальномером Leica DISTO D510. Расчётно-аналитическим методом эксперты сопоставляли сметные позиции с кадастровыми паспортами, соглашениями и отчётами об оценке. Сроки проверяли по календарному графику, актам приёмки и последовательности передачи документации.

У организации изымали арендованную землю для реконструкции дороги в Москве: повторная судебная оценочная экспертиза устанавливала стоимость права аренды и убытков на две даты. Эксперты-оценщики выехали на осмотр двух участков коммерческой недвижимости общей площадью около 230 квадратных метров и выполнили фотофиксацию. Они работали с 5 документами об аренде, правах и образовании участков.

Метод сравнения продаж охватывал 5 рыночных предложений, из которых 3 использовали в расчётной модели. Эксперты вводили поправки на характеристики земли, торг и экспозицию, а изменение между двумя датами рассчитывали по инфляции функцией сложного процента «Будущая стоимость единицы». Подход к стоимости права аренды соотносили с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.